Mini appartamenti e Salva-Casa: quando è possibile trasformare loft e magazzini?

Appartamenti più piccoli ma confortevoli

In materia di requisiti igienico-sanitari per l’abitabilità, dunque, grazie alle novità introdotte dal decreto Salva-Casa è possibile considerare a norma anche locali abitativi con altezza di 2,40 metri e non più di  2,70 come previsto in precedenza. Per quanto riguarda invece la metratura minima dei monolocali si è passati a:

• 20 metri quadrati dai 28 previsti in precedenza per una persona;
• 28 metri quadrati dai  38 previsti in precedenza per due persone.

Tuttavia a fronte della metratura ridotta, l’abitabilità è consentita solo se è contemporaneamente rispettato il requisito dell’adattabilità ai sensi del D.M 236/1989 che stabilisce i requisiti tecnici per l’abbattimento delle barriere architettoniche. L’adattabilità consiste nella “possibilità di modificare nel tempo lo spazio costruito a costi limitati, allo scopo di renderlo completamente ed agevolmente fruibile anche da parte di persone con ridotta o impedita capacità motoria o sensoriale”.

Questo significa, in sostanza, che il mini monolocale per essere a norma dovrà assicurare fin dall’origine delle soluzioni abitative in grado di permettere in prospettiva un uso dell’appartamento anche da parte di chi ha problemi di mobilità. In pratica è sempre richiesta l’accessibilità intesa come mancata presenza di barriere architettoniche, anche se questo requisito può essere differito nel tempo. Inutile insomma progettare uno spazio letto rialzato al quale si accede tramite gradini per ottimizzare lo spazio, perché altrimenti dovrà essere previsto anche lo spazio per una pedana sollevatrice.

Riqualificazione come requisito di base

E non è tutto. Occorre anche il rispetto di almeno una delle due seguenti condizioni:

• il locale si deve trovare all’interno di edifici sottoposti ad interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie;

oppure

• deve essere ristrutturato sulla base di un progetto che preveda soluzioni alternative atte a garantire, in relazione al numero degli occupanti, idonee condizioni igienico-sanitarie ottenibili prevedendo una maggiore superficie dell’alloggio e dei vani abitabili, ovvero la possibilità di una adeguata ventilazione naturale favorita dalla dimensione e tipologia delle finestre, dai riscontri d’aria trasversali e dall’impiego di mezzi di ventilazione naturale ausiliari.

In conclusione dunque il progetto dovrà prevedere locali possibilmente più grandi rispetto alle nuove dimensioni minime e comunque con ampie finestre e maggior ventilazione.

No dunque alla trasformazione di tout court di magazzini in miniappartamenti né in futuro né tantomeno a fronte di una sanatoria di interventi fatti in passato, neppure approfittando delle tolleranze esecutive.

Niente sanatorie per il passato tenendo conto dei nuovi parametri

Un concetto questo ribadito con precisione nelle FAQ riportate nelle Linee Guida. In merito al regime delle tolleranze in relazione alle misure minime in materia di requisiti igienicosanitari, infatti, per prima cosa il MIT ricorda che in questo caso non si può far riferimento alle tolleranze parametrate alla superficie perché la norma non ha incluso questi parametri.

Per cui la soglia applicabile sarà sempre quella del 2%, sia nel caso in cui l’intervento sia stato realizzato prima del 24 maggio 2024, sia nel caso in cui si stato realizzato successivamente, “atteso che la regola non ha rinviato alle tipologie di difformità ma agli scostamenti”, per cui laddove la difformità rispetto al progetto riguardi le misure minime individuate dalle disposizioni in materia di requisiti igienico-sanitari, lo scostamento tollerato sarà sempre quello del 2%. Inoltre si deve operare una distinzione temporale per cui:

a) ove il progetto venga redatto dopo il 28 luglio 2024, si potrà tenere conto delle nuove misure minime e di conseguenza la soglia del 2% verrà computata sui nuovi parametri;

b) ove, al contrario, il progetto sia stato redatto alla luce dei parametri previgenti, la difformità di quanto realizzato dovrà essere sempre rapportata alle misure minime dell’epoca.

Quindi niente sanatorie generalizzate e niente mini appartamenti ristrutturati senza un progetto che tenga conto dei requisiti di accessibilità e preveda una riqualificazione con standard di comfort elevati.