L’art. 1222 c.c. pone un generale divieto di esecuzione di opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio; divieto che non è esteso solo agli interventi eseguiti sulle parti comuni, ma anche su quelle che siano di proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale del condomino.
La ratio della norma viene comunemente individuata nel fatto che l’uso della proprietà esclusiva non deve danneggiare l’uso delle parti comuni, rispetto alle quali il condomino ha un diritto pari e concorrente con gli altri condomini, nei limiti di cui all’art. 1102 c.c.
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Lavori appartamento condominio, il pericolo danni
La Cassazione, chiamata a delineare il concetto di danno indicato dall’art. 1122 (formulazione originaria), ha specificato in più occasioni che non v’é dubbio che il concetto di danno, cui la norma fa riferimento, non va limitato esclusivamente al danno materiale, inteso come modificazione della conformazione esterna o della intrinseca natura della cosa comune, ma anche quelle che elidono o riducono apprezzabilmente delle utilità ritraibili dalla cosa comune, anche se di ordine edonistico od estetico, purché la cosa appaia, per il suo obiettivo modo di essere, destinata a tali utilità, secondo il comune apprezzamento sociale, valutabile anche in riferimento al valore economico della cosa.
La comunicazione all’amministratore
La medesima norma, infatti, sembrerebbe “imporre” a chi esegue opere sulla proprietà privata – anche quelle non travalicanti i limiti di cui all’art.1122 c.c. – di darne comunicazione all’amministratore di condominio, il quale, a sua volta, sarà tenuto a riferirne subito all’assemblea. A fronte del dovere del condomino di dare preventiva notizia all’amministratore, non è prevista, però, alcuna autorizzazione o approvazione da parte dell’organo assembleare, trattandosi, d’altra parte, di opere eseguite su parti esclusive (per proprietà o per diritto d’uso).
Trattasi, pertanto, di disposizione volta ad instaurare un iter procedurale che possa permettere all’assemblea di valutare la situazione e di adottare gli opportuni provvedimenti e, dunque, di reagire qualora siano violati i limiti di cui all’art.1122 c.c.; in ogni caso il condomino che intenda procedere alla ristrutturazione del suo immobile è tenuto a darne comunicazione all’amministratore, affinché quest’ultimo possa avvisare tutti gli altri; il condomino potrebbe opportunamente richiedere all’amministratore la possibilità di affiggere (prima dell’inizio dei lavori) nell’atrio del caseggiato un cartello con il quale si potranno dare alla collettività condominiale (in anticipo) le necessarie informazioni (numero dell’interno dell’appartamento e dati del condomino committente, data inizio e fine lavori; dati dell’impresa responsabile dei lavori; recapiti telefonici utili per eventuali comunicazioni).
Le fasce orarie per i lavori in condominio
Normalmente nei Regolamenti Comunali (che variano da città a citta), per la tutelare l’inquinamento acustico ed al fine di garantire il contenimento del disturbo e salvaguardare la quiete ed il riposo delle persone, i lavori negli appartamenti, anche quando rientrino nei limiti di legge, possono essere effettuate solo in determinate fasce orarie (per ogni violazione si può quindi chiedere l’intervento della Polizia locale, che ha il potere di elevare una sanzione amministrativa).
Maggiore efficacia hanno però quelle disposizioni di natura contrattuale del regolamento che impongono il silenzio in una determinata fascia oraria. Si ricorda che per il mancato rispetto delle fasce orarie sopra dette può essere prevista una sanzione regolamentare ex articolo 70 disp. att. c.c.
Opere interne e divieti del regolamento
In assenza di specifici divieti contenuti nel regolamento contrattuale il limite alla proprietà trova, dunque, disciplina nelle disposizioni relative al condominio, con la conseguenza che qualsiasi decisione assunta dall’assemblea dei condomini che imponga divieti al singolo condomino nell’esecuzione di opere da realizzarsi nella proprietà esclusiva sarà da considerare illegittima e non validamente assunta.
La disposizione dell’art. 1122 c.c., però, è norma dispositiva e derogabile, sicché sono ritenute valide le maggiori limitazioni imposte dai regolamenti condominiali purché non affette da radicale nullità. Così una clausola del regolamento condominiale potrebbe vietare modifiche interne alle proprietà individuali o condizionarle al benestare scritto, rispettivamente, di un tecnico incaricato dall’assemblea condominiale o dell’amministratore di condominio.
Si ricorda però che i divieti ed i limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari in proprietà esclusiva devono risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro ed esplicito, non suscettibile di dar luogo ad incertezze (Cass. civ., sez. II, 20/10/2016, n. 21307).
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