Infiltrazioni del lastrico solare: chi è responsabile dei danni

Lastrico Solare: definizione

La definizione di lastrico solare non risulta espressamente dalle disposizioni; la giurisprudenza ne ha definito meglio i contorni, affermando che «Per lastrico solare deve intendersi la superficie terminale dell’edificio che abbia la funzione di copertura – tetto delle sottostanti unità immobiliari, comprensivo di ogni suo elemento, sia pure accessorio, come la pavimentazione»[1] (Cass. 13 dicembre 2013 n. 27942).

La decisione. Sentenza n. 2778/2017 – pubblicata il 02.02.2017

Il caso oggetto di decisione

La pronuncia della Cassazione riguardava una controversia attivata dal proprietario di un appartamento al sesto piano, che aveva citato sia il proprietario della sovrastante terrazza a livello che il condominio, chiedendone la condanna ad effettuare i lavori necessari a eliminare le infiltrazioni di acqua meteorica che interessavano il suo appartamento, e il risarcimento dei danni subiti.

In primo grado, il Tribunale accertava la responsabilità dei convenuti, nella misura del 60% a carico del condominio e del 40% a carico del proprietario della sovrastante terrazza a livello.

Dagli accertamenti, il Tribunale riteneva che parte della responsabilità dovesse gravare sul proprietario della terrazza a causa delle fioriere poste sul terrazzo, prive di idonea impermeabilizzazione e pregiudizievoli  per la copertura del terrazzo stesso, già vetusta. I convenuti venivano condannati a risarcire i danni nella stressa proporzione e ad effettuare i lavori di ripristino indicati dal CTU (consulente tecnico d’ufficio).

Il proprietario della terrazza proponeva appello, e la Corte di Appello riformava parzialmente la pronuncia del Tribunale, condannandolo a concorrere al risarcimento dei danni e ai lavori nella misura di 1/3 anziché del 40%; non soddisfatto, proponeva ricorso per cassazione affidandolo a tre motivi.

Alcuni aspetti esaminati nella decisione

Il Collegio della Corte di Cassazione ha rilevato che «se i danni derivano dal difetto di manutenzione del lastrico solare, alla relativa manutenzione sono tenuti sia l’odierno ricorrente che il condominio ex articolo 1126 codice civile.  Se il primo intervento manutentivo si era rivelato insufficiente (…), anche le spese del secondo intervento manutentivo (destinato ad integrare il primo), non possono che seguire lo stesso criterio di ripartizione, e cioè il disposto dell’articolo 1126 codice civile».

I punti rilevanti nella decisione del caso concreto

Nel caso esaminato, dalle risultanze dei giudizi di merito era emerso che:

1. le infiltrazioni erano imputabili al difetto di manutenzione del lastrico solare;
2. le cause di tale difetto di manutenzione erano in parte imputabili al proprietario delle fioriere;
3. il lastrico solare era annoverato tra le parti comuni dell’edificio condominiale;
4. le infiltrazioni verificatesi dopo l’effettuazione dei primi lavori, erano dovute alla insufficienza del primo intervento manutentivo.

Osservazioni

La pronuncia della Corte di Cassazione affronta due aspetti:

a) i criteri di ripartizione delle spese per le spese di manutenzione del lastrico solare, e
b) i criteri di ripartizione della responsabilità relativamente ai danni causati dalle infiltrazioni.

Relativamente alle spese, l’art. 1126 del codice civile detta i criteri di ripartizione delle spese in mancanza di diversa previsione del regolamento condominiale: merita osservare che l’articolo in questione fa riferimento all’uso (non semplicemente alla proprietà) e al valore delle proprietà per le quali il lastrico solare assolve alla funzione di copertura.

Relativamente ai criteri di imputazione della responsabilità per il risarcimento degli eventuali danni, il discorso si fa più complesso: la disposizione principale di riferimento è l’art. 2051 codice civile, relativa alla responsabilità da cosa in custodia.

Si ritiene, infatti, che il condominio abbia la custodia delle parti comuni, e la responsabilità da custodia è stata ritenuta dalla giurisprudenza una sorta di “responsabilità oggettiva”, cioè una responsabilità che prescinde – in linea di massima – da una imputabilità per colpa del custode: egli è responsabile in quanto tale, pur in assenza di colpa.

Altri aspetti da tenere in considerazione

La responsabilità per i danni derivanti da infiltrazioni può essere ancorata anche ad altro titolo, diverso rispetto all’art. 2051 codice civile, che comunque rimane quello più ricorrente.

La casistica può ricomprendere la rovina parziale dell’edificio, l’esercizio di un’attività pericolosa, il fatto illecito (colposo o doloso), la responsabilità contrattuale dell’impresa che effettua dei lavori.

A prescindere dal titolo della responsabilità, per i danni da infiltrazioni è sempre buona regola avere fin da subito un quadro chiaro e completo del contesto di riferimento; in particolare, occorre considerare:

1. se l’origine delle infiltrazioni sia in corrispondenza di parti comuni o esclusive
2. se vi siano deroghe nel regolamento condominiale rispetto ai criteri di ripartizione del c.c.
3. le cause (o la presenza di concause) che hanno dato luogo alle infiltrazioni
4. la diligenza e gli eventuali impedimento esterni che hanno impedito di intervenire tempestivamente
5. la ricorrenza della responsabilità a diversi titoli
6. l’accertamento delle cause delle infiltrazioni

In particolare, nella prassi operativa l’ultimo punto risulta essere quello  più difficoltoso, specialmente quando non si riescono a riprodurre le condizioni nelle quali le infiltrazioni si verificano.

Note

[1] Non tutto ciò che è presente sul lastrico può esserne considerato parte integrante: il concetto di lastrico solare “non può estendersi a quelle opere ivi esistenti che, sporgendo dal piano di copertura, siano dotate di autonoma consistenza e abbiano una specifica destinazione al servizio delle parti comuni“.

Disposizioni rilevanti

Codice civile

Art. 1126 – Lastrici solari di uso esclusivo. Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Art. 2043 – Risarcimento per fatto illecito. Qualunque fatto doloso o colposo, che cagiona ad altri un danno ingiusto, obbliga colui che ha commesso il fatto a risarcire il danno.

 Art. 2050 – Responsabilità per l’esercizio di attività pericolose. Chiunque cagiona danno ad altri nello svolgimento di un’attività pericolosa, per sua natura o per la natura dei mezzi adoperati, è tenuto al risarcimento, se non prova di avere adottato tutte le misure idonee a evitare il danno.

Art. 2051 – Danno cagionato da cosa in custodia. Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.

Art. 2053 – Rovina di edificio. Il proprietario di un edificio o di altra costruzione è responsabile dei danni cagionati dalla loro rovina, salvo che provi che questa non è dovuta a difetto di manutenzione o a vizio di costruzione.

Art. 2055 – Responsabilità solidale. Se il fatto dannoso è imputabile a più persone, tutte sono obbligate in solido al risarcimento del danno. Colui che ha risarcito il danno ha regresso contro ciascuno degli altri, nella misura determinata dalla gravità della rispettiva colpa e dall’entità delle conseguenze che ne sono derivate. Nel dubbio, le singole colpe si presumono uguali.