IVA agevolata prima casa: quando si applica l’aliquota al 4% per lavori, acquisti e pertinenze

Il presupposto per l’IVA al 4%

L’IVA al 4% per l’acquisto della prima casa è prevista punto 21) della Tabella A, parte II, allegata al DPR 633/1972. Al punto 39) le stesse agevolazioni sono previste per la “prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto relativi alla costruzione dei fabbricati” nei confronti dei soggetti che:

• non sono titolari esclusivi o in comunione con il coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso e/o abitazione su altra casa di abitazione nel territorio del comune;
• non sono titolari, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altre abitazioni acquistate con le agevolazioni (con l’eccezione del possesso di eventuali quote ereditate, o di immobili avuti in donazione in altri comuni);
• se l’immobile non si trova nel comune di residenza, si impegnano a trasferirsi entro 18 mesi dal termine dei lavori (oppure dichiarano che l’immobile si trova nel comune dove svolgono l’attività lavorativa).

In tutti i casi l’immobile da realizzare non deve avere le caratteristiche “di lusso”, in quanto l’agevolazione è esclusa per le categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

Due anni per rivendere e avere di nuovo i requisiti

Per poter ottenere l’IVA al 4%, al momento della firma del contratto di appalto è necessario rilasciare al costruttore un’autocertificazione del possesso di questi requisiti (>> la trovi scaricabile a fine articolo).

Chi già possiede una prima casa e non ricade nelle eccezioni appena viste, ha diritto all’IVA ridotta se dichiara l’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro 24 mesi. Il precedente termine di 18 mesi è stato infatti rivisto dalla legge di Bilancio 2025 e si applica a partire dal 1° gennaio. Il conteggio in caso di contratto di appalto scatta sempre dal termine dei lavori, ovvero dalla data di consegna dell’immobile (circolare 19/2001).

IVA al 4% per l’acquisto dei beni finiti fino alla chiusura del cantiere

Come stabilito poi dal punto 24) della Tabella A, parte II, allegata al DPR 633/1972, è riconosciuto il diritto ad avere l’IVA al 4% anche in caso di acquisti diretti di beni finiti destinati alla prima casa in costruzione.

Quindi anche per chi acquista direttamente, ad esempio, porte e finestre, prodotti per gli impianti idrici, elettrici e a gas, serramenti, sanitari, caldaie e termosifoni c’è la possibilità di risparmiare sull’imposta, a patto che l’immobile sia ancora in costruzione.

Una volta chiuso il cantiere, infatti, l’agevolazione sugli acquisti non è più applicabile in quanto le norme di legge limitano espressamente il taglio dell’IVA alla fase di realizzazione dell’immobile, ossia ai “beni, escluse le materie prime e semilavorate, forniti per la costruzione, anche in economia, dei fabbricati”.  Anche in questo caso occorre rilasciare la specifica dichiarazione al venditore (>> la trovi scaricabile a fine articolo).

Taglio d’imposta anche per l’ampliamento

L’applicazione dell’IVA ridotta al 4%, poi, è riconosciuta anche per i lavori di ampliamento. Se invece si realizza un intervento misto, che comprende sia ristrutturazione dell’esistente sia ampliamento, l’IVA al 4% si applica esclusivamente ai lavori di ampliamento, mentre quelli di ristrutturazione dell’edificio sono soggetti all’IVA al 10%.

Obbligatorio anche in questo caso rilasciare le dichiarazioni al momento della firma del contratto di appalto. In ogni caso l’immobile deve conservare le caratteristiche “non di lusso” anche dopo l’ampliamento.

IVA per le pertinenze

La normativa, poi, consente di applicare l’IVA al 4% anche alla realizzazione delle pertinenze, C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una per ciascuna categoria.

L’Agenzia delle Entrate ha infatti chiarito, con la risoluzione 39/2006, che l’agevolazione si applica alla loro costruzione mediante contratto d’opera o di appalto anche successivamente alla realizzazione della prima casa. Il vincolo, però, deve essere attestato dalla concessione edilizia o dal permesso di costruire.

Fac simile di dichiarazioni per IVA agevolata al 4%

Scarica qui i due modelli di dichiarazione:

IVA agevolata prima casa: FAQ

1. L’IVA al 4% spetta anche se si acquista un immobile in corso di costruzione da completare in economia?
   Si, l’agevolazione è ammessa a condizione che siano presenti tutti gli altri requisiti richiesti, compreso quello della realizzazione di un immobile non di lusso.
2. In caso di lavori in economia, le materie prime possono beneficiare dell’IVA al 4%?
   No, le materie prime e i semilavorati (cementi, tegole, mattoni, acciai) sono sempre soggetti all’IVA ordinaria del 22%, indipendentemente dalla destinazione d’uso e dal soggetto acquirente.
3. Per la costruzione di una prima casa da parte dei coniugi in regime di comunione legale è sufficiente che solo il marito rilasci la dichiarazione al costruttore?
   No. Anche nel caso di coniugi in regime di comunione legale dei beni, le dichiarazioni prescritte dalla legge devono essere espressamente rilasciate da entrambi gli interessati.
4. E se la moglie possiede già un immobile, cosa accade?
   Il costruttore deve verificare attentamente la sussistenza dei requisiti soggettivi prima di applicare l’IVA agevolata. In presenza di impedimenti soggettivi di uno dei coniugi può applicare l’IVA al 4% solo alle fatture intestate al soggetto che possiede i requisiti. All’altro si applicherà l’IVA al 10%.
5. In caso di false dichiarazioni chi risponde del mancato versamento dell’IVA con l’aliquota ordinaria?
   Gli obblighi di pagamento ricado esclusivamente sul soggetto che ha rilasciato la falsa dichiarazione.  La verifica delle dichiarazioni viene effettuata attraverso i normali canali di accertamento da parte dell’Ufficio delle Entrate.
6. Questo principio si applica anche nel caso in cui il committente perda i requisiti per mancato trasferimento di residenza nei termini?
   Sì, non cambia nulla da questuo punto di vista. Nei confronti del Fisco il responsabile è sempre chi ha rilasciato le dichiarazioni. Il costruttore deve solo acquisire questa documentazione.
7. E se invece al momento dell’appalto il committente non ha i requisiti ma successivamente la situazione cambia?
   L’importante è avere i requisiti al momento della consegna dell’immobile. Come chiarito infatti dall’Agenzia delle Entrate, “Qualora i requisiti sopra evidenziati non siano posseduti nel momento dell’effettuazione delle singole prestazioni, ma vengono a esistenza all’atto della consegna del bene realizzato, l’appaltatore potrà effettuare le rettifiche previste dall’articolo 26 del DPR n. 633 del 1972 (circolare 1/1994).
8. Cosa succede se non si presenta la dichiarazione sul possesso dei requisiti al momento dell’acquisto di beni destinati alla costruzione della prima casa?
   Il venditore ha l’obbligo di richiedere e conservare la dichiarazione dell’acquirente che attesti la destinazione del bene alla costruzione di un immobile agevolato. La mancanza di tale dichiarazione preclude l’applicazione dell’aliquota ridotta, anche quando oggettivamente sussistano tutti i presupposti normativi.
9. Se si beneficiare dell’IVA al 4% per la costruzione di un box auto pertinenziale si ha comunque diritto anche alla detrazione, oppure questa si perde?
   Sì, questo è l’unico caso in cui la detrazione per ristrutturazione spetta anche in caso di nuova costruzione. La detrazione del 50% (in quanto prima casa) però, spetta solo sui costi di costruzione attestati a parte.
10. E in caso di costruzione di due box auto?
    L’agevolazione è limitata a una pertinenza per categoria catastale. Se si acquistano due box auto (entrambi C/6), solo uno beneficerà dell’IVA al 4%, mentre il secondo sarà soggetto al regime ordinario previsto per quella tipologia di immobile, ossia al 10% in quanto pertinenza di immobile per uso abitativo.