IMU, ICI… e le unità immobiliari unite di fatto?

L’agevolazione prima casa in materia di imposta comunale ICI consentiva di non dover pagare l’imposta per le unità immobiliari destinate a residenza principale del proprietario (o titolare di altro diritto reale) e del suo nucleo familiare.

Il medesimo principio si applica anche ora con l’IMU che ha soppiantato la precedente Imposta Comunale sugli Immobili di cui, però, si è recentemente discusso a causa dell’Ordinanza della Cassazione n. 9078/2019 con cui il Palazzaccio si è pronunciato a chiusura di una vicenda giudiziaria a proposito delle unità immobiliari unite di fatto destinate a residenza principale.

Unità immobiliari unite di fatto, cosa sono?

Le unità immobiliari unite di fatto rappresentano una particolare casistica: si tratta di unità immobiliari catastalmente distinte ed autonome; due unità unite di fatto sono caratterizzate da un proprio numero di subalterno, una propria classificazione e rendita catastale. Pertanto si tratta di due unità che sono censite in maniera autonoma l’una dall’altra ma che di fatto sono unite tra loro per un utilizzo univoco che comprende lo spazio individuato da entrambe.

In sostanza, la divisione è catastale, ma non anche fisica.

Ai fini dell’agevolazione sull’imposta comunale ICI consta verificare l’effettiva utilizzazione ad abitazione principale della residenza complessivamente considerata, principio peraltro già delineato dalla Cassazione n. 25902/2008 e n. 3393/2010). Ne consegue che l’agevolazione sull’imposta comunale è possibile su tutte le due (o più) unità immobiliari unite di fatto e non solo su una delle due.

Per approfondire leggi IMU e IRPEF imprese agricole: nuove agevolazioni

Il discorso è differente per l’IMU e sembrerebbe quasi che il legislatore abbia volontariamente voluto correre ai ripari in favore dell’esigibilità. In verità, ai fini IMU viene qualificata dall’articolo 12 comma 2 del D.L. 201/2011 come abitazione principale “l’immobile iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare in cui il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente”.

Questa definizione ai fini IMU è più precisa di quella ormai superata ai fini ICI e specifica che l’immobile debba esser ascrivibile al catasto […] come unica unità immobiliare eliminando la possibilità di ampliare l’agevolazione a tutte le unità immobiliari che compongono un immobile unito di fatto.

Quest’ultimo principio di non applicabilità dell’agevolazione a tutte le unità contigue, ma solo a una di esse, è ulteriormente stato rinsaldato dall’Ordinanza della stessa Corte di Cassazione n. 20368/2018 che non ha potuto diversamente interpretare il già citato D.L. 201/2011 convertito dalla L. 214/2011 ed s.m.i.

Quando provvedere alla fusione catastale?

L’unico modo per ottenere l’agevolazione su tutte le unità immobiliari che compongono l’immobile unito di fatto è necessario provvedere alla fusione catastale (ove l’intestazione lo renda possibile) oppure la fusione fiscale tramite la presentazione di un’apposita dichiarazione catastale per ciascuna della unità che compone l’immobile unito di fatto dando evidenza ai fini fiscali dell’unione di fatto sia ai fini IMU sia ai fini TASI.

In tema di fusione fiscale di unità immobiliari unite di fatto si rimanda alla Circolare n. 27/2016 dell’Agenzia delle Entrate a cui si deve fare completo riferimento in merito di unità immobiliari unite di fatto e che esprime chiaramente la necessità che le unità non debbano solamente essere contigue, ma devono essere unite di fatto e prive di autonomia reddituale.

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