Dei condoni è bene che sia presente l’intero fascicolo poiché anche una fotografia può aiutare a definire con precisione e compiutezza l’oggetto stesso della sanatoria. In ogni caso, se non è presente il fascicolo intero (cosa preferibile), anche qualora sia già rilasciata la concessione in sanatoria, quando si immette sul mercato immobiliare un immobile oggetto di condono, è bene fornire, se si è venditori, o richiedere, se si è potenziali acquirenti, almeno alcuni elementi.
Vediamo nel dettaglio quali sono, in questo articolo estratto dal volume La compravendita immobiliare: una guida per professionisti e non di Marco Campagna, edito da Maggioli Editore.
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Elementi da richiedere o fornire con l’immissione sul mercato di un immobile condonato
Come accennato sopra, quando si immette sul mercato immobiliare un immobile oggetto di condono, è opportuno fornire o richiedere alcuni elementi, quali:
- l’istanza di condono, che contiene gli elementi essenziali per capire di cosa
parliamo; - la descrizione dell’abuso;
- la relazione tecnica o perizia giurata se presente;
- l’elaborato grafico o sicuramente l’accatastamento;
- la concessione in sanatoria se già rilasciata.
Astrattamente, è possibile vendere e acquistare immobili con istanze di condono non ancora definite, cioè in attesa del rilascio della concessione, in quanto la norma, nel caso, parla solo del fatto che devono essere versati tutti gli importi e che l’intera domanda deve essere allegata al rogito.
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Tuttavia, dato che non si può mai essere del tutto sicuri della precisa modalità di calcolo delle oblazioni, nonché, come visto, vi possono essere molti aspetti che incidono sulla legittimità della domanda e, quindi, non vi è automatica certezza dell’ottenimento della concessione, è altamente suggerito di procedere alla vendita solo dopo aver perfezionato l’istanza con il rilascio della concessione (o dopo aver completato le eventuali procedure di silenzio-assenso o di rilascio semplificato predisposte dal singolo comune).
Dato che questa procedura ha bisogno dei suoi tempi, e può prevedere, soprattutto in caso di vincoli, anche diversi mesi per essere completata, si suggerisce caldamente di farsi assistere dal proprio tecnico di fiducia o dall’intermediario immobiliare per definire con largo anticipo le procedure necessarie alla definizione della domanda di condono, in modo da giungere ad una compravendita serena e nella quale è anche possibile spuntare prezzi di realizzo migliori, proponendo sul mercato un immobile perfettamente legittimo.
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Il secondo step: l’agibilità
Si ricorda che, comunque, la concessione in sanatoria non è l’ultimo atto amministrativo, ma che, a valle del rilascio della stessa, è sempre necessario procedere all’ottenimento dell’agibilità. Questo secondo step è molto importante, perché nelle leggi sul condono vi è un paradosso che è importante conoscere. La legge consente l’ottenimento della concessione anche per opere edilizie che non rispettano le norme urbanistiche ed igienico-sanitarie, dunque, a meno che non si ricada nei casi in cui la concessione non può proprio essere rilasciata, il condono si può ottenere per quasi qualunque abuso.
Tuttavia, un immobile pur regolarmente condonato potrebbe non essere nelle condizioni di poter ottenere l’agibilità: l’art. 35, comma 19 della L. 47/1985 indica difatti che, dopo la concessione, va rilasciata anche l’abitabilità (o agibilità: il termine corrisponde alla stessa cosa a livello urbanistico), e che questa può essere rilasciata derogando solamente ai requisiti fissati in norme regolamentari.
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Le norme regolamentari sono nei fatti i regolamenti che possono emanare i comuni, ma anche i ministeri. Dunque l’agibilità in caso di condono può essere rilasciata anche in violazione di un regolamento, ma non in violazione di norme imposte dalle leggi. Molte delle norme igienico-sanitarie sono definite nei regolamenti, ma alcuni di essi sono stati elevati, dalla giustizia amministrativa, al rango di norma primaria, in quanto in diretta emanazione di legge.
Senza entrare troppo nello specifico, va inoltre evidenziato che è bene verificare con attenzione se il proprio immobile oggetto di condono è o meno nelle condizioni di ottenere l’abitabilità a seguito del rilascio della concessione, perché se si mette in vendita un immobile condonato ma che non può avere l’agibilità, questo può comportare un danno a carico di chi ha acquistato nella consapevolezza di avere un immobile perfettamente regolare; infatti, in questo caso non lo sarebbe, con conseguente potenziale attivazione di procedure legali nei confronti del venditore. Su questo aspetto i venditori dovrebbero essere assistiti con la massima attenzione.
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La compravendita immobiliare: una guida per professionisti e non
Questa guida risponde alla necessità di offrire al lettore, professionista e non, indicazioni e sostegno nel vasto mare della normativa con riferimento alle responsabilità delle figure professionali, a “cosa chiedere ed a chi”, a cosa pretendere dal venditore ed ai doveri, responsabilità e rischi che si hanno come acquirente, quando si compra o si vende un immobile. L’Autore, con esperienza pluriennale nel settore e con grande chiarezza, ha realizzato un testo che è, insieme, un riferimento e una guida alle varie insidie nascoste dietro ad una compravendita immobiliare. Nell’opera si è usato un linguaggio chiaro, discorsivo, colloquiale per renderlo fruibile anche per i non addetti ai lavori. I professionisti tecnici troveranno anche sezioni con approfondimenti e tecnicismi, perché l’edilizia è anche e soprattutto questo: regole ferree ma interpretabili, insidie invisibili ma dalle conseguenze anche pesanti, e, grandi responsabilità sia di chi vende ma anche di chi compra, che non di rado possono portare a contenziosi in tribunale per cause estenuanti. Marco Campagna Architetto libero professionista. Nel corso degli anni ha avuto modo di approfondire i temi dell’urbanistica applicata agli interventi edilizi, sia svolgendo pratiche in prima persona, sia operando come consulente o come perito, sia per conto di privati che per società, eseguendo parallelamente progettazioni e direzioni lavori per diversi interventi di recupero e di valorizzazione immobiliare. È attualmente componente della Commissione Urbanistica dell’Ordine degli Ingegneri di Roma, formatore e docente in svariati corsi di aggiornamento e approfondimento professionale presso il medesimo Ordine e presso altre realtà.
Marco Campagna | 2022 Maggioli Editore
29.00 € 23.20 €
Foto:iStock.com/MarioGuti
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