Recupero sottotetti: differenze normative regionali analizzate nel Dossier ANCE

Il recupero dei sottotetti è disciplinato da un quadro normativo complesso e variegato, che riflette le diverse esigenze e priorità delle regioni italiane

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Il dossier “Le leggi regionali sul recupero dei sottotetti” redatto dall’Associazione Nazionale Costruttori Edili (ANCE) offre una panoramica dettagliata delle normative regionali italiane aggiornate a giugno 2024.

Il documento è un utile aiuto per comprendere le differenze e le specificità delle leggi regionali riguardanti il recupero dei sottotetti ai fini abitativi, una pratica sempre più diffusa nel contesto della riqualificazione urbana e dell’ottimizzazione degli spazi.

Il dossier ANCE evidenzia come il recupero dei sottotetti rappresenti una strategia importante per il miglioramento dell’efficienza abitativa e la riqualificazione urbana. Tuttavia, le normative regionali presentano significative variazioni in termini di definizioni, condizioni, requisiti e oneri. È quindi fondamentale che i professionisti del settore edilizio e i proprietari immobiliari siano ben informati sulle specifiche normative della propria regione per poter sfruttare al meglio questi spazi.

Vediamo di seguito nel dettaglio alcune delle principali informazioni contenute nel Dossier recupero sottotetti di ANCE.

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Indice

Definizione di sottotetto

La definizione di sottotetto varia leggermente tra le diverse regioni, ma generalmente si riferisce al volume sovrastante l’ultimo piano di un edificio, compreso nella sagoma della copertura.

Questo spazio deve essere dotato di altezze minime specifiche che variano da regione a regione.

Ad esempio, in Liguria, il sottotetto è definito come il volume sovrastante l’ultimo piano con un’altezza interna nel punto più elevato di almeno 1,40 metri​.

Condizioni per il recupero

Le condizioni per il recupero dei sottotetti includono la data di esistenza del sottotetto, la legittimità urbanistica-edilizia dei locali, e requisiti specifici come l’isolamento termico e il rispetto delle normative antisismiche.

Ad esempio, in Campania, i sottotetti devono essere esistenti al 5 dicembre 2000 e il recupero non deve comportare la modifica dell’altezza di colmo e di gronda né l’inclinazione delle falde. In Emilia Romagna, i sottotetti devono essere esistenti (accatastati) al 31 dicembre 2013 e deve essere assicurato il rispetto dei requisiti di rendimento energetico degli edifici per ogni singolo vano.

Tipologia dell’intervento e titolo abilitativo

La tipologia dell’intervento e il titolo abilitativo richiesto variano tra le regioni. Gli interventi di recupero possono essere classificati come ristrutturazioni edilizie e possono richiedere permessi di costruire o Segnalazioni Certificate di Inizio Attività (SCIA).

In Puglia, ad esempio, il recupero dei sottotetti è considerato una ristrutturazione edilizia e richiede un permesso di costruire o SCIA in alternativa​​.

Oneri e contributi

Gli oneri e i contributi associati agli interventi di recupero dei sottotetti comprendono i costi di urbanizzazione primaria e secondaria, nonché il costo di costruzione calcolato sulla volumetria resa abitativa.

Ad esempio, in Basilicata è dovuto il pagamento degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, nonché del costo di costruzione, calcolati sulla volumetria resa utilizzabile. Qualora sia superato il limite di incremento volumetrico (15%) il recupero è subordinato alla esistenza degli spazi da destinare a parcheggi ai sensi dell’art. 2 della legge n. 122/1989. Ammessa la monetizzazione.

Deroghe e limitazioni

Le normative regionali possono prevedere deroghe ai regolamenti urbanistici comunali e limitazioni specifiche.

Ad esempio, in Calabria, in applicazione dell’articolo 2-bis del D.P.R. 380/2001, negli ambiti urbani consolidati, gli interventi sono ammessi con indici o parametri urbanistici ed edilizi superiori a quelli previsti dagli strumenti urbanistici comunali vigenti e dagli strumenti attuativi vigenti o adottati e, pertanto, non costituiscono variante con riferimento alla volumetria precedentemente assentita. Essi sono classificati come interventi su fabbricati esistenti.

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