Distanze tra edifici: limite inderogabile anche con accordo tra privati

Non c’è santo che tenga. Il rispetto delle distanze minime tra edifici (e tra edifici e strade) è un vincolo inderogabile che non ammette giustificazioni, eccezioni o repliche. Nemmeno quando si dichiara l’esistenza di un accordo tra i proprietari dei due fondi contigui.

A questa decisione sono giunti i giudici del Tribunale amministrativo della Toscana (sezione III, sentenza n. 834 del 27 maggio 2015), respingendo il ricorso di un privato contro la decisione del Comune di rigettare la richiesta di condono edilizio per la trasformazione di un preesistente locale pertinenziale in un fabbricato principale senza titolo edilizio.

In sostanza, il Comune avrebbe negato il proprio assenso alla richiesta di condono “per la violazione delle distanze inderogabilmente previste sia rispetto al confine che dalla strada”.

A nulla sono valse le motivazioni addotte dal privato che riassumiamo qui di seguito:

1. La violazione della distanza tra edifici rispetto al terreno confinante poteva essere condonata perché, in primo luogo, il condono sarebbe stato rilasciato con la salvezza dei diritti dei terzi e, in seconda battuta, perché l’avvicinamento al confine avrebbe ricevuto l’assenso del proprietario confinante.

2. Per quanto riguarda il mancato rispetto della distanza minima dalla strada, il privato lamenta che “tale circostanza sarebbe emersa solo nella motivazione del provvedimento di diniego senza preventiva comunicazione”, sia perché il manufatto abusivo sarebbe stato realizzato prima della strada e comunque a una quota di 3,5 metri più alta rispetto a quest’ultima.

Ma il TAR Toscana, seguendo una giurisprudenza in tema di distanze tra edifici ormai consolidata, ha smontato punto per punto le motivazioni del privato. Eccole sinteticamente.

Relativamente al punto 1, i giudici scrivono che “le prescrizioni contenute nei piani regolatori e nei regolamenti edilizi in tema di distanze legale nelle costruzioni, essendo dettate a tutela dell’interesse generale, non sono derogabili dai privati”

Ne consegue, proseguono i giudici, l’invalidità delle convenzioni stipulate fra proprietari confinanti in contrasto con le norme urbanistiche in materia di distanze tra edifici.

In realtà, aggiunge il TAR, esiste la possibilità di accordarsi sulla ripartizione tra i rispettivi fondi del distacco da osservare, ma in questo caso si tratta dell’istituzione di una vera e propria servitù prediale, che può avvenire solo in forma scritta.

Sul punto 2 i giudici vanno dritti alla questione. Anzitutto il mancato rispetto delle distanze tra edifici costituisce un vincolo di inedificabilità assoluto a prescindere che sia stata o meno data comunicazione all’interessato.

In secondo luogo, l’ipotesi che il manufatto sia stato realizzato prima delle strada non è stata suffragata da prove (non vale la dichiarazione di atto notorio). E sul fatto che il manufatto abusivo si trova a 3,5 metri di quota rispetto alla strada?

“La asserita differenza di altezza fra la base del manufatto e la strada non costituisce ragione per escludere l’operatività della fascia di rispetto”, tagliano corto i giudici.