Costituzione di una servitù, come funziona?

Le servitù sono un particolare rapporto tra beni consistenti nel peso imposto su un fondo, detto servente, per l’utilità di un altro fondo, detto dominante, in capo ad un differente proprietario e servono a fare in modo che il fondo servente goda di un diritto gravando sul fondo dominante.

Le servitù rappresentano una delle fondamenta dell’ordinamento giuridico italiano ed in tal senso il Codice Civile rappresenta la guida comportamentale per tutti coloro i quali hanno a che fare con una servitù le quali sono legate ai fondi e non alle persone che li possiedo o che li conducono; dunque, se il proprietario del terreno su cui grava la servitù vendesse il proprio appezzamento, trasferirebbe anche la servitù che su di esso grava e la stessa cosa può dirsi anche nel caso in cui il proprietario del fondo dominante vendesse il proprio appezzamento di terreno.

Costituzione di una servitù, come si realizza?

Una servitù può essere costituita tramite un atto notarile, quando i proprietari del fondo dominante e di quello servente trovano un accordo per la creazione della servitù stessa, oppure in modo coattivo quando la servitù non dipende dalla volontà del proprietario su cui grava la servitù, ma dipende dall’esigenza di causa maggiore (come ad esempio il passaggio di una condotta di acqua potabile).

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Quando la servitù è costituita tramite un atto notarile devono essere presenti alla stipula notarile i proprietari di entrambi i fondi e se sono presenti più comproprietari, affinché la servitù possa definirsi costituita, è necessario che tutti i titolari la concedano (in modo congiunto o separatamente tra loro). Anche il nudo proprietario può costituire una servitù gravante su un bene concesso in usufrutto ad una terza persona, purché tale servitù non pregiudichi o arrechi danno all’usufruttuario di cui non risulterebbe necessario alcun consenso.

Fermo restando quanto detto in precedenza, un caso molto particolare della servitù è quello in cui la costituzione avviene tramite un contratto scritto alla sola presenza del proprietario del fondo servente rispetto al quale il proprietario del fondo dominante abbia assunto una posizione di terzo e che può consistere in un “dare” o un “fare” presente o futuro valido anche ai fini della costituzione di un diritto reale, purché esso corrisponda ad un interesse dello stipulante in quanto non esistono limiti in ordine alla prestazione in favore di un terzo, come trattato dalla Cassazione con la sentenza n. 23343 del 30/10/2006.

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La definizione della servitù nell’atto di costituzione è fondamentale per disciplinare l’uso futuro della servitù stessa, ma in tal senso occorre precisare che può bastare la fornitura di elementi idonei all’individuazione dei fondi ed all’ubicazione della servitù pur senza indicare e descrivere nel titolo in modo espresso e dilungato i fondi e la servitù, come recita la recente pronuncia della Cassazione, sez. II, n. 26516 del 19/10/2018.

In questo senso, ad esempio, si tenga presente che la Suprema Corte, nella sentenza n. 9475 del 28/04/2011, aveva ritenuto dimostrata l’esistenza di una servitù di scarico fognario anche solo sulla base di un progetto comune a due porzioni contigue di una bifamiliare e sottoscritto da entrambe le parti, contenente un identico tracciato grafico indicante la previsione dello scarico fognario comune ai futuri proprietari della erigendo villetta bifamiliare.

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Quali “formule” sono richieste?

Si può concludere, dunque, che non sia richiesto l’uso di formule sacramentali o di particolari espressioni formali, ma basta che sia espressa la volontà delle parti di creare un peso gravante su un fondo servente a fare di un fondo dominante, nonostante sia chiaro che ogni descrizione o pattuizione aggiuntiva non risulti mai superflua.

In conclusione, richiamando la Cassazione n. 15101 del 02/07/2017, il “fare” del proprietario servente non deve comunque essere legato all’operato contingente legato ad un comportamento occasionale del proprietario o legato ad una volontà bonaria di quest’ultimo, mancando in tali casi le caratteristiche di obiettività e permanenza (ad esempio l’apertura momentanea di un cancello da parte del proprietario per il transito occasionale).

Il caso della servitù di passaggio e del fondo intercluso

Il caso più rappresentativo delle servitù è quello in favore di un fondo intercluso per cui si applicano i dettami dell’articolo 1051 e seguenti del Codice Civile. La servitù di passaggio che si crea con i fondi interclusi può differenziarsi di caso in caso a seconda, ad esempio, delle necessità del fondo intercluso a piedi oppure con veicoli e mezzi meccanici per la coltivazione oppure le necessità del fondo servente che magari potrebbe non concedere la via più breve perché quella che gli crea il maggior danno.

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L’indennità che è dovuta a favore del proprietario del fondo servente è una somma risarcitoria proporzionata al danno che gli è stato cagionato che deve tener conto non solo del valore della porzione oggetto di servitù, ma anche dell’eventuale pregiudizio che può causare il transito di persone e veicoli. L’indennità, invece, non è dovuta quando l’interclusione è il frutto del frazionamento dei terreni e della successiva vendita che ha reso intercluso uno degli appezzamenti; infatti in questo caso la servitù di passaggio è dovuta senza il pagamento di alcun indennizzo.

Quando un fondo cessa di essere intercluso poiché a quest’ultimo è stato annesso un altro appezzamento avente accesso diretto dalla pubblica via, allora a servitù di passaggio cessa di esistere.

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