Condono a maglie larghe per le opere abusive realizzate fino al 30 settembre scorso. Balconi e tettoie, ma anche ristrutturazioni pesanti, purché non abbiano comportato incrementi di superficie/volumetria complessiva, potrebbero essere sanate secondo quando propone l’altro emendamento alla legge di Bilancio firmato dai senatori di FdI Gelmetti e Matera (>> del primo parliamo in questo articolo).
Con un ulteriore emendamento, poi, si propone di eliminare la doppia conformità “asincrona” e di consentire l’accesso alla sanatoria semplificata per le opere che risultano conformi alla disciplina urbanistica nonché ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della presentazione della domanda. Lo stesso per le parziali irregolarità e per gli interventi realizzati prima della Legge Ponte.
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Indice
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Questo manuale è l’evoluzione e l’aggiornamento dell’eBook “Decreto Salva Casa: commento, guida e riflessioni tecnico-giuridiche” ad opera degli stessi autori, profondamente rivisto e attualizzato allo stato dell’arte della normativa e della giurisprudenza. Si tratta di un manuale pratico di rapida consultazione e approfondimento sulle verifiche e i check edilizie e urbanistici da effettuarsi nelle fasi preliminari progettuali di interventi edilizi su edifici esistenti: – procedure edilizie,- verifica della conformità,- analisi vincolistiche,- pianificazione delle complessità,- individuazione delle criticità. I due autori, Andrea di Leo, avvocato esperto di diritto amministrativo, con particolare riguardo all’ambito urbanistico-edilizio ma non solo, e Marco Campagna, tecnico appassionato della teoria ma anche e soprattutto della pratica delle procedure amministrative: sviluppano il presente manuale per dare al lettore una visione della disciplina edilizia e urbanistica il più ampia e chiara possibile, sia per quanto attiene all’ambito più strettamente pratico, ma senza dimenticare che, in Italia, ogni istanza edilizia, anche quella che può apparire più semplice, è in verità sovrastata da un grande insieme di norme che vegliano sui più disparati ambiti. Marco CampagnaArchitetto libero professionista. Nel corso degli anni ha avuto modo di approfondire i temi dell’urbanistica applicata agli interventi edilizi, sia svolgendo pratiche in prima persona, sia operando come consulente o come perito, sia per conto di privati che per società, eseguendo parallelamente progettazioni e direzioni lavori per diversi interventi di recupero e di valorizzazione immobiliare. È attualmente componente della Commissione Urbanistica dell’Ordine degli Ingegneri di Roma, formatore e docente in svariati corsi di aggiornamento e approfondimento professionale presso il medesimo Ordine e presso altre realtà. Andrea Di LeoAvvocato, opera nel diritto amministrativo, con particolare riferimento ai settori dell’urbanistica e dell’edilizia, anche in relazione ai profili vincolistici. Si occupa, inoltre, dei profili regolatori ed amministrativirelativi a ricettività, commercio e somministrazione, di appalti pubblici nonché dei profili amministrativi e regolatori dei settori innovativi (startup, sharing economy, mobilità e trasporti). Svolge attività di docenza (nell’ambito di master universitari) e formazione. È membro della Società Italiana degli Avvocati Amministrativisti e Co-founder di Legal Team.
Marco Campagna, Andrea Di Leo | Maggioli Editore 2025
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Le opere concluse al 30 settembre scorso
Secondo quanto prevede l’emendamento 117.0.18 che introduce il nuovo condono, il requisito fondamentale per accedere alla sanatoria è l’ultimazione delle opere ai sensi dell’articolo 31, comma 2, della legge 28 febbraio 1985, n. 47 “Norme in materia di controllo dell’attività urbanistico-edilizia. Sanzioni amministrative e penali”, ossia al testo che 40 anni fa ha introdotto il primo condono edilizio. In base al testo si intendono ultimati:
- gli edifici quando sia stato eseguito il rustico e completata la copertura;
- le opere interne quando siano state completate funzionalmente;
- le opere non destinate alla residenza quando siano state completate funzionalmente.
Per gli edifici vale dunque il completamento del rustico con copertura, mentre per interventi quali tettoie, balconi o ristrutturazioni interne occorre il completamento funzionale dell’opera, mentre non rileva il fatto che manchino finiture o elementi accessori. Chi presenta domanda di sanatoria, quindi, deve dimostrare che al 30 settembre 2025 l’intervento rispettava questi parametri di ultimazione.
Le categorie di opere sanabili
L’emendamento prevede la sanatoria per sette tipologie di interventi, elencate con riferimento alle definizioni del Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001).
Si parte da opere pertinenziali quali portici o tettoie realizzate in assenza del o in difformità dal titolo abilitativo edilizio e opere accessorie quali balcone o loggia realizzate in assenza del o in difformità dal titolo abilitativo edilizio, per elencare poi tutti gli interventi di ristrutturazione ma anche di restauro e risanamento conservativo realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio.
Per le ristrutturazioni l’emendamento prevede due categorie distinte con riferimento all’articolo 3, comma 1, lettera d (ristrutturazioni in generale) e all’articolo 10, comma 1, lettera c (ristrutturazioni soggette a permesso di costruire). Per entrambe vale il divieto di incremento di superficie e volumetria complessiva dell’edificio, con l’eccezione degli aumenti di superficie utile lorda riconducibili alle opere pertinenziali indicate nell’emendamento.
Il restauro e risanamento conservativo viene invece distinto in base all’ubicazione: una categoria separata per le zone omogenee A, che comprendono i centri storici e le aree di particolare pregio ambientale, e un’altra per tutte le restanti zone del territorio comunale.
Rivisti i criteri di conformità
L’eventuale approvazione dell’emendamento punta dunque a regolarizzare opere realizzate fino a poco tempo fa: chi ha ultimato tettoie, balconi, ristrutturazioni o interventi di manutenzione straordinaria entro il 30 settembre 2025 – quindi praticamente fino a due mesi fa – potrebbe presentare domanda di sanatoria.
Ma non solo: potrebbe anche sparire la doppia conformità “asincrona”, ossia la conformità alla normativa edilizia al momento della realizzazione, e alla normativa urbanistica al momento di presentazione della domanda, introdotta dal decreto Salva Casa per gli interventi in parziali difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA e le variazioni essenziali.
Con l’emendamento 9.0.6 a firma degli stessi relatori, infatti, si interviene anche sull’art. 36-bis del TUE proponendo di riformulare il riferimento alla conformità. Sanatoria possibile, infatti, a patto che l’intervento “risulti conforme alla disciplina urbanistica nonché ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della presentazione della domanda”. Disposizioni che si applicano anche alle variazioni essenziali.
Infine un ulteriore emendamento, sempre a forma degli stessi senatori, propone di intervenire per ampliare la portata della sanatoria prevista dall’art.34-ter del TUE per le opere realizzate prima della legge 10/1977, consentendo di accedere alla procedura semplificata per le opere realizzate in difformità dal titolo in generale, abolendo il termine “parziale”.
Fin qui i testi portati all’attenzione dei parlamentari. Vedremo come evolve il dibattito. L’unica certezza è che i tempi saranno brevi, dal momento che la legge di Bilancio deve entrare in vigore il 1° gennaio 2026.
Lista delle opere sanabili: tabella
| Tipologia | Riferimento normativo | Requisiti e limiti |
| Opere pertinenziali (portici, tettoie) | Art. 3, comma 1, lett. e.6, DPR 380/2001 | Realizzate in assenza o difformità dal titolo |
| Opere accessorie (balconi, logge) | Non specificato | Realizzate in assenza o difformità dal titolo |
| Ristrutturazioni edilizie (prima tipologia) | Art. 3, comma 1, lett. d, DPR 380/2001 | Assenza o difformità dal titolo Divieto: incrementi superficie/volumetria complessiva Eccezione: aumento superficie utile lorda per pertinenze |
| Ristrutturazioni edilizie (seconda tipologia) | Art. 10, comma 1, lett. c, DPR 380/2001 – (ristrutturazioni soggette a permesso di costruire) | Assenza o difformità dal titolo Divieto: incrementi superficie/volumetria complessiva Eccezione: aumento superficie utile lorda per pertinenze |
| Restauro e risanamento conservativo (zone A) | Art. 3, comma 1, lett. c, DPR 380/2001 | Assenza o difformità dal titolo Ambito: solo zone omogenee A (DM 1444/1968) |
| Restauro e risanamento conservativo (altre zone) | Art. 3, comma 1, lett. c, DPR 380/2001 | Assenza o difformità dal titolo Ambito: tutte le altre zone |
| Manutenzione straordinaria | Art. 3, comma 1, lett. b, DPR 380/2001 | Assenza o difformità dal titolo Include: opere non valutabili in superficie/volume |
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Marco Campagna | Maggioli Editore 2023
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