Comodato d’uso: quando può far risparmiare?

Ormai da alcuni anni l’IMU ha sostituito la vecchia ICI nell’ambito delle imposte sulla proprietà immobiliare, ereditandone alcuni principi, ma proponendo altresì nuove agevolazioni.

È il caso per esempio della prima casa o dell’esenzione dei terreni agricoli condotti da Imprenditori Agricoli Professionali – IAP – e per i terreni in zona montana.

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Comodato d’uso a titolo gratuito

In un periodo in cui l’erario tenta di recuperare quanto più possibile dal pagamento delle imposte, per poter usufruire delle agevolazioni trae sempre più importanza il comodato d’uso a titolo gratuito che fino a qualche orsono veniva formalizzato molto più raramente. Ne sono una dimostrazione alcune recenti sentenze tra cui esemplare la numero 3485/11 del 15/12/2017 della Commissione Tributaria Regionale dell’Emilia Romagna che ci fa notare come per un terreno in comproprietà fra più familiari, ma condotto come agricolo da solo uno di essi, l’esenzione dall’IMU non possa esser usufruita per l’intero fondo, ma solamente per la quota di proprietà spettante all’imprenditore agricolo che lo conduce.

Questa pronuncia è davvero di notevole importanza perché nello stato dei fatti riguarda la stragrande maggioranza di appezzamenti di terreni agricoli ed è evidente come un caso simile possa riguardare un po’ tutte le famiglie in cui sia presente un coltivatore che conduce i fondi intestati non solo a lui, ma anche ai familiari.

Terreno intestato a tre fratelli

Si pensi per esempio a quando un terreno sia intestato a tre fratelli (arrivato magari per eredità dai genitori) ma di cui solo uno svolge l’attività agricola a titolo professionale: in tal caso la proprietà del terreno sarà di 1/3 ciascuno e per accordo verbale tra i fratelli si è deciso che l’unico coltivatore possa condurre il terreno nell’ambito della propria attività agricola senza che debba pagare alcun affitto o canone.

Si conviene che sia una situazione molto comune in numerose famiglie. Volendo fare un altro esempio calzante, si può pensare anche a un terreno cointestato per 1/2 ciascuno a marito e moglie, ma in cui solo uno dei due svolge l’attività di coltivatore a livello professionale.

In tutti questi casi, si può dire che, sulla base dei più recenti orientamenti giurisprudenziali, l’esenzione IMU possa esser usufruita unicamente per la quota di proprietà corrispondente al soggetto che conduce il terreno agricolo a livello professionale, mentre per la restante quota di proprietà non spetta alcuna esenzione.

Dunque, riferendoci sempre all’esempio dei tre fratelli di cui sopra, l’esenzione IMU spetterebbe per la quota di 1/3 corrispondente alla proprietà dell’unico imprenditore agricolo professionale, mentre per gli altri due fratelli è dovuto il pagamento dell’IMU per la quota di 1/3 ciascuno, corrispondente alla loro quota di proprietà.

L’unico modo per evitare tutto ciò risulta essere il comodato d’uso a titolo gratuito di cui si accennava l’importanza. Redigere un contratto di comodato e registrarlo presso l’Agenzia delle Entrate risulta il metodo più conveniente per evitare di incorrere in accertamenti da parte del Comune o dei vari enti riscossori e garantisce a tutti i proprietari cointestatari di non rimetterci imposte e sanzioni a causa di un banale cavillo burocratico in una situazione di pacifica convivenza tra familiari comproprietari che si accordano per sfruttare al meglio i propri possedimenti.

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Concessioni gratuite ai figli

Il medesimo discorso può dirsi anche per le abitazioni che il genitore vuol concedere a titolo gratuito al figlio: anche qui, come per i terreni agricoli, per poter fruire dell’esenzione dall’IMU per quella che sarebbe la prima casa del figlio è necessario che sia redatto e registrato un contratto di comodato d’uso a titolo gratuito.

Ormai, ogni qualvolta ci si accinga a prendere accordi per cui si lasci utilizzare ad una persona un bene immobile senza che sia dovuto alcun canone è altamente consigliato stipulare un comodato al fine di poter risparmiare sulle imposte dovute ai comuni ed all’erario; il costo di redazione e di registrazione del contratto di comodato d’uso non è poi così elevato e deve esser visto come una spesa che viene ripagate nel giro di uno/due anni grazie al risparmio sulle imposte garantita negli anni a venire.

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