Per chiudere un portico, che permesso serve?

Ecco la selezione settimanale delle sentenze più interessanti pubblicate la scorsa settimana. Gli argomenti oggetto delle pronunce sono: per chiudere un portico, che permesso serve?; muro di contenimento: sempre titolo edilizio necessario; abuso edilizio: onere della prova dell’epoca di realizzazione; parcheggi pertinenziali interrati: esigibilità degli oneri di costruzione; SCIA: limite per annullamento in caso di falsa rappresentazione della realtà.

Chiudere un portico: che titolo edilizio serve?

La chiusura di un preesistente portico comportato, da un punto di vista urbanistico, un aumento di volumetria dell’immobile (con conseguente, seppur lieve, aumento del carico antropico) e, da un punto di vista estetico, una modifica della facciata.

Sotto il profilo tecnico giuridico, è tale, quindi, da poter essere considerato una nuova costruzione ai sensi delle vigenti norme in materia edilizia (art. 3, comma 1, lett. e, d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380), necessitante di permesso di costruire, e non, invece, trasformazione che non aumenta il carico antropico (manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia).

Muro di contenimento: che titolo edilizio è necessario?

I muri di contenimento si differenziano sostanzialmente dalle mere recinzioni non solo per la funzione, ma anche perché servono a sostenere il terreno al fine di evitare movimenti franosi dello stesso.

I muri di contenimento devono, quindi, presentare necessariamente una struttura idonea, per consistenza e modalità costruttive, ad assolvere alla funzione di contenimento. Pertanto, il muro di contenimento, pur potendo avere, in rapporto alla situazione dei luoghi, anche una concomitante funzione di recinzione, è tuttavia sotto il profilo edilizio un’opera più consistente di una recinzione il che esclude la sua riconducibilità alle opere di edilizia libera essendo, invece, necessario il permesso di costruire.

>>> Realizzare un muro di contenimento: serve il permesso di costruire?

Parcheggi pertinenziali interrati: oneri di costruzione

La giurisprudenza ha, in più occasioni, avuto modo di pronunciarsi sulla questione relativa dell’assoggettamento a contributo urbanistico per oneri di costruzione della parte degli interventi edilizi assentiti relativa alle superfici destinate a parcheggi pertinenziali interrati, ritenendo illegittima la relativa pretesa delle amministrazioni comunali (v. T.A.R. Emilia – Romagna sez. I, n. 545 del 2017; sez. II n. 939 del 2014 e 16/4/2010 n. 3533).

In dette pronunce è stato condiviso l’autorevole posizione del Consiglio di Stato che, in tema di controversie aventi ad oggetto “la rideterminazione dei contributi urbanistici da parte delle amministrazioni comunali, con specifico riferimento al preteso assoggettamento a tale contribuzione degli interventi edilizi concernenti la realizzazione sia dei parcheggi pertinenziali sia delle superfici relative ai corselli di manovra e di accesso ai garage interrati”, ha stabilito che tutti i parcheggi pertinenziali, in quanto espressamente individuati quali opere di urbanizzazione, non soggiacciono al contributo di costruzione (v. Cons. Stato sez. IV, 28/11/2012 n. 6033).

Nella citata decisione, il Consiglio di Stato ha infatti precisato quanto segue: “Deve sul punto ribadirsi, infatti, che la legge n. 122/1989 nell’innovare la disciplina dei parcheggi (anche ex art. 2 comma 2 incrementando la misura minima obbligatoria di parcheggi pertinenziali nei nuovi edifici -il rapporto di 1mq./20mc stabilito inizialmente dall’art. 41 sexies comma 1 della legge 1150/1942 nel testo aggiunto dall’art. 18 della legge 6 agosto 1967 n. 765 è stato portato a 1 mq./10mc- e nello stabilire all’art. 9 comma 1 il principio secondo cui i parcheggi pertinenziali possono essere realizzati anche in deroga agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi vigenti), all’art. 11 comma 1 ha equiparato i parcheggi pertinenziali alle opere di urbanizzazione anche per quanto riguarda la gratuità del titolo edilizio.”.

Tale decisione del Consiglio di Stato è stata di recente condivisa da questo T.A.R. con la già citata sentenza di questa Sezione n. 939 del 2014, ove si è osservato che i parcheggi pertinenziali vanno quindi complessivamente qualificati come opere di urbanizzazione e quindi che a tutti (e non già soltanto a quelli previsti per la fruizione collettiva) è stato riconosciuto un rilievo pubblico: può concordarsi in proposito con la tesi per cui la gratuità non va estesa anche ai parcheggi pertinenziali che eccedono la misura minima di legge, atteso che, in carenza di una espressa disposizione di legge in tal senso (e pur nella opinabilità della questione) la interpretazione teleologica consente di affermare che la qualificazione dei parcheggi pertinenziali come opere di urbanizzazione ex art. 11 comma 1 della legge 122/1989 debba rimanere circoscritta entro i confini tracciati dall’art. 41-sexies comma 1 della legge 1150/1942 (di guisa che per i parcheggi eccedenti il “tetto” di dotazione obbligatoria trova applicazione il disposto di cui al D.M più volte citato). Per le chiarite ragioni, quindi, non può accedersi alla tesi del Comune secondo cui a cagione della assenza di espressa abrogazione del citato dm 10 maggio 1977, n. 312400 i parcheggi “equiparati” alle opere di urbanizzazione e conseguentemente esenti dal contributo di costruzione siano soltanto quelli destinati ad uso collettivo. E’ agevole replicare, sul punto, che nulla prova la mancata abrogazione in parte qua del D.M. 10 maggio 1977 in quanto la equiparazione di cui all’art. 11 comma 1 della legge n.122/1989 dei parcheggi pertinenziali alle opere di urbanizzazione non opera per quelli eccedenti la dotazione obbligatoria che quindi risultano normati dal citato D.M..”.

Per quanto concerne, inoltre, l’ulteriore questione relativa all’applicabilità o no dell’art. 9 della legge n. 122 del 1989 (c.d. legge Tognoli) anche agli edifici nuovi e non solo a quelli già esistenti (comma 1, “i proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti”), il Tribunale osserva che l’art. 41-sexies della legge n. 1150 del 1942, come sostituito dall’art. 2 della citata legge n. 122 del 1989 stabilisce che “…nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione”.

Da tale chiaro enunciato scaturisce pertanto la necessità di conteggiare i citati spazi a parcheggio nella dotazione degli standard e quindi la correttezza dell’esclusione delle aree di parcheggio, computate nella dotazione degli standard, dal calcolo degli oneri di costruzione (Consiglio di Stato, IV, 24 novembre 2016, n. 4937 e , da ultima: T.A.R. Lombardia –BS- sez. I^ 11/9/2017 n. 1087).

Consigli di lettura

Casi pratici risolti Oneri di urbanizzazione e costo di costruzione: esonero e riduzione

Di notevole rilevanza pratica, la materia del contributo di costruzione correlato al rilascio del permesso di costruire (oneri di urbanizzazione e costi di costruzione) è molto spesso oggetto di difficoltà interpretative e di contenzioso, per quanto riguarda le problematiche relative alle richieste di esonero e riduzione. Questa nuovissima Guida operativa fornisce un’analisi puntuale della qualificazione e delle caratteristiche del contributo per il rilascio del permesso di costruire, nello specifico oneri di urbanizzazione, costo di costruzione e ipotesi di esonero e riduzione.Nella seconda parte del testo vengono illustrati 45 casi pratici risolti, con commento esplicativo e opportuni riferimenti giurisprudenziali e dottrinali.Mario Petrulli, avvocato esperto in edilizia, urbanistica e diritto degli enti locali; formatore, collabora con siti giuridici specializzati, riviste di settore (L’Ufficio Tecnico) e società di consulenza. Autore di molteplici pubblicazioni in materia. Titolare dello Studio Legale Petrulli (www.studiolegalepetrulli.it)

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>>> Parcheggi pertinenziali: quale disciplina è applicabile?

Abuso edilizio: onere della prova dell’epoca di realizzazione

Secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza, l’onere di fornire la prova dell’epoca di realizzazione di un abuso edilizio incombe sull’interessato e non sull’Amministrazione la quale – in presenza di un’opera edilizia non assistita da un titolo edilizio che la legittimi – ha solo il potere/dovere di sanzionarla e di adottare, ove ricorrano i presupposti, il provvedimento di demolizione (ex multis, Cons. Stato, Sez. V, 12 ottobre 1999, n. 1440; Sez. IV, 13 gennaio 2010, n. 45; Sez. IV, 29 maggio 2014, n. 2782; Sez. IV, 24 agosto 2017, n. 4060).

Solo il privato, infatti, può fornire inconfutabili atti, documenti o altri elementi probatori che siano “in grado di radicare la ragionevole certezza dell’epoca di realizzazione di un manufatto. In siffatti casi, il privato dispone ed è normalmente in grado di esibire la documentazione idonea a fornire utili elementi di valutazione, quali fotografie con data certa dell’immobile, estratti delle planimetrie catastali, il progetto originario e i suoi allegati” (T.A.R. Napoli, Sez. III, 7 novembre 2017, n. 5212; sez. VIII, 28 agosto 2017, n. 4122).

SCIA: falsa rappresentazione della realtà

Nel caso in cui, in occasione della presentazione di una SCIA, sia stato falsamente rappresentato all’Amministrazione comunale lo stato di fatto dell’immobile preesistente, trova applicazione il comma 2-bis dell’art. 21-nonies della L. n. 241/1990, ai sensi del quale “I provvedimenti amministrativi conseguiti sulla base di false rappresentazioni dei fatti o di dichiarazioni sostitutive di certificazione e dell’atto di notorietà false o mendaci per effetto di condotte costituenti reato, accertate con sentenza passata in giudicato, possono essere annullati dall’amministrazione anche dopo la scadenza del termine di diciotto mesi di cui al comma 1, fatta salva l’applicazione delle sanzioni penali nonché delle sanzioni previste dal capo VI del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445”.

Conseguentemente, nel caso specifico, il limite temporale dei 18 mesi entro cui è possibile l’annullamento della SCIA non opera, proprio in conseguenza della falsa rappresentazione dei fatti contenuta negli atti prodromici alla formazione del provvedimento amministrativo: di conseguenza, è legittimo il provvedimento comunale che annulla la SCIA anche successivamente allo spirare del termine di 18 mesi.

Leggi anche Lavori edilizi 2017: quando serve CIL, CILA o SCIA (e quando niente)

In collaborazione con www.studiolegalepetrulli.it