Cessione di cubatura, i fondi interessati devono essere vicini

Gli argomenti della selezione di sentenze per l’edilizia e l’urbanistica pubblicate la scorsa settimana sono… 1) Cessione di cubatura – condizione dei fondi interessati; 2) Condizione – titolo edilizio – legittimità; 3) Accesso del vicino al titolo edilizio; 4) Pregressa destinazione urbanistica – affidamento; 5) Parziale edificazione – ricalcolo e restituzione degli oneri concessori.

Cessione di cubatura, fondi devono essere vicini

Estremi della sentenza: TAR Puglia, Lecce, sez. I, sent. 26 ottobre 2018 n. 1594
Massima: Nella cessione di cubatura i fondi interessati devono essere vicini ma non necessariamente adiacenti l’un l’altro.

Costituisce ius receptum il principio secondo cui la cessione di cubatura o asservimento è un istituto utilizzabile in sede di rilascio di permesso di costruire, in presenza di particolari condizioni e limiti, per cui può avvenire solo tra fondi contigui, necessariamente compresi nella medesima zona urbanistica ed aventi la stessa destinazione urbanistica (cfr. TAR Sicilia, III, 1.6.2018, n. 1254).

In particolare, la giurisprudenza amministrativa ha da tempo condivisibilmente chiarito che i fondi oggetto di computo “… devono essere contigui, nel senso che, anche qualora non si riscontri la continuità fisica tra tutte le particelle catastali interessate dalla nuova costruzione, sussista pur sempre, comunque, una effettiva e significativa vicinanza tra i fondi asserviti” (TAR Salerno, II, 19.7.2016, n. 1675).

In termini analoghi, si è chiarito che: “Il presupposto logico dell’asservimento dev’essere rinvenuto nella indifferenza, ai fini del corretto sviluppo della densità edilizia (per come configurato negli atti pianificatori), della materiale collocazione dei fabbricati, atteso infatti che, per il rispetto dell’indice di fabbricabilità fondiaria, assume esclusiva rilevanza il fatto che il rapporto tra area edificabile e volumetria realizzabile nella zona di riferimento resti nei limiti fissati dal piano, risultando del tutto neutra l’ubicazione degli edifici all’interno del comparto. Ne deriva che è certamente consentito computare la superficie di un lotto vicino, ai fini della realizzazione, in un altro lotto, della cubatura assentibile in quello asservito, sul rilievo della indifferenza, per il Comune, della materiale ubicazione degli edifici, posto che l’interesse dell’amministrazione si appunta sulla diversa verifica del rispetto del rapporto tra superficie edificabile e volumi realizzabili nell’area di riferimento e, cioè, dell’indice di fabbricabilità fondiaria” (TAR Catania, I, 1.2.2016, n. 328).

Dunque, ai fini dell’asservimento, non è richiesta la materiale adiacenza dei fondi in esame, essendo invece condizione necessaria e sufficiente la loro contiguità (ossia vicinanza), nonché la loro insistenza nella medesima zona urbanistica, con relativa, identica destinazione urbanistica.

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Condizione legittima apposta al titolo edilizio

Estremi della sentenza: TAR Umbria, sez. I, sent. 24 ottobre 2018 n. 564
Massima: Legittima la condizione, apposta al titolo edilizio, riguardante l’obbligo di realizzare opere di adeguamento sismico.

La giurisprudenza tende ad ammettere l’apposizione ai titoli edilizi oltre che di prescrizioni di vere e proprie condizioni, purché strettamente inerenti alle modalità realizzative dell’intervento ed oggettivamente giustificate da interessi di carattere pubblicistico (ex multis Consiglio di Stato sez. IV, 3 dicembre 2010, n. 8533; id. sez.V, 5 marzo 2012, n. 1259).

Rientra in tale possibilità la condizione dell’obbligo di realizzare le opere di adeguamento sismico.

Accesso del vicino al titolo edilizio

Estremi della sentenza: TAR Lazio, Roma, sez. II bis, sent. 22 ottobre 2018 n. 10215
Massima: Il vicino ha un interesse concreto, personale ed attuale, ad accedere ai permessi edilizi rilasciati al proprietario del terreno confinante per tutelare le proprie posizioni giuridico – economiche (escludere rischi di danni alla sua proprietà) e/o per far rispettare le norme urbanistiche.

Come evidenziato anche dalla costante giurisprudenza amministrativa, “il vicino ha un interesse concreto, personale ed attuale, ad accedere ai permessi edilizi rilasciati al proprietario del terreno confinante per tutelare le proprie posizioni giuridico – economiche (escludere rischi di danni alla sua proprietà) e/o per far rispettare le norme urbanistiche. I titoli edilizi sono atti pubblici, perciò chi esegue le opere non può opporre un diritto di riservatezza” (T.A.R. Sicilia, Catania, Sez. II 4 febbraio 2016 n. 374; T.A.R. Marche Sez. I 7 novembre 2014 n. 923).

Inoltre, “il subprocedimento di acquisizione dell’eventuale opposizione del controinteressato deve svolgersi entro i termini di conclusione del procedimento principale che sono di 30 giorni dalla presentazione dell’istanza”, cosicché “la presenza di controinteressati non … (divenga) motivo per un rinvio sine die della decisione sull’accesso” (cfr. TAR Lombardia, Milano, Sez. III, 28.12.2017 n. 2517).

Pregressa destinazione urbanistica, nessun affidamento

Estremi della sentenza: TAR Basilicata, sez. I, sent. 22 ottobre 2018 n. 702
Massima: Nessun affidamento deriva dalla diversa destinazione urbanistica pregressa della medesima area o dalla volumetria prevista nel previgente piano regolatore e non confermata nel successivo piano.

Secondo consolidata giurisprudenza, le uniche evenienze che richiedono una più incisiva e singolare motivazione degli strumenti urbanistici generali sono rappresentate: dal superamento degli standard minimi di cui al D.M. 2 aprile 1968; dalla lesione dell’affidamento qualificato del privato derivante da convenzioni di lottizzazione o accordi di diritto privato intercorsi con il Comune, o delle aspettative nascenti da giudicati di annullamento di concessioni edilizie o di silenzio rifiuto su una domanda di concessione; dalla modificazione in zona agricola della destinazione di un’area limitata, interclusa da fondi edificati in modo non abusivo; al contrario, nessun affidamento deriva dalla diversa destinazione urbanistica pregressa della medesima area o dalla volumetria prevista nel previgente piano regolatore e non confermata nel successivo piano strutturale (ex multis, T.A.R. Toscana, sez. I, 12 settembre 2016, n. 1335; T.A.R. Umbria, sez. I, 11 settembre 2015, n. 402 ).

Parziale edificazione, ricalcolo e restituzione degli oneri concessori

Estremi della sentenza: TAR Calabria, Catanzaro, sez. II, sent. 24 ottobre 2018 n. 1790
Massima: La parziale realizzazione del proposito edificatorio determina una riduzione del carico urbanistico della zona (oneri di urbanizzazione), oltre a palesare una ridotta capacità contributiva del titolare del permesso (costo di costruzione), legittimando quest’ultimo a chiedere una rideterminazione del contributo -in origine calcolato dall’amministrazione avuto riguardo all’interezza delle opere assentite- e, dunque, la restituzione della quota corrispondente alla porzione non realizzata.

Il contributo per il rilascio del permesso di costruire (art. 16 DPR n. 380/2001), commisurato all’incidenza degli oneri di urbanizzazione nonché al costo di costruzione, trova pacificamente titolo nell’effettiva attività di trasformazione del territorio posta in essere dal soggetto interessato in forza del titolo abilitativo all’edificazione.

Ne discende, quale immediato e diretto corollario, il diritto di colui che detto contributo abbia corrisposto ad ottenerne la ripetizione tutte le volte in cui tale trasformazione non abbia, di fatto, avuto luogo, in conseguenza di un’espressa rinuncia al permesso di costruire -che per essere valida deve, evidentemente, riguardare un titolo ancora efficace- ovvero dell’intervenuta decadenza del titolo edilizio (cfr. ex multis T.A.R., Lazio, Latina, sez. I, 21/06/2018, n. 349; Cons. Stato, sez. V, 13 luglio 2017 n. 3456; T.A.R. Lombardia, Milano, sez. II, 13 marzo 2018 n. 718; T.A.R. Abruzzo, L’Aquila, sez. I, 29 dicembre 2017 n. 610; T.A.R. Lombardia, Milano, sez. II, 1° marzo 2017 n. 496; T.A.R. Sicilia, Catania, sez. II, 27 gennaio 2017 n. 189; T.A.R. Puglia, Bari, sez. III, 17 marzo 2015 n. 420; T.A.R. Marche, sez. I, 6 febbraio 2015 n. 114).

Il mancato esercizio, eventualmente anche solo parziale, delle facoltà edificatorie assentite con il permesso di costruire priva, dunque, di causa il pagamento del contributo liquidato dall’amministrazione, così consentendone la ripetizione.

Ed infatti, la parziale realizzazione del proposito edificatorio determina una riduzione del carico urbanistico della zona (oneri di urbanizzazione), oltre a palesare una ridotta capacità contributiva del titolare del permesso (costo di costruzione), legittimando quest’ultimo a chiedere una rideterminazione del contributo -in origine calcolato dall’amministrazione avuto riguardo all’interezza delle opere assentite- e, dunque, la restituzione della quota corrispondente alla porzione non realizzata (cfr. TAR Puglia, Bari, sez. III, 17.03.2015, n. 420; TAR Marche, sez. I, 6.02.2015, n. 114; TAR Lombardia, Milano, sez. II, 24.03.2010, n. 728).

In collaborazione con www.studiolegalepetrulli.it