Catasto, come cambia dopo la Riforma

Dopo l’approvazione alla Camera, la Riforma del Catasto procede a tappe forzate verso la definitiva approvazione, anche se, come ha ammesso il direttore dell’Agenzia del Territorio, Gabriella Alemanno, si tratta di una vera e propria rivoluzione della materia catastale che richiederà almeno 4 o 5 anni per la definitiva messa a regime.

La disciplina di riforma del catasto, contenute tra le misure della legge sulla delega fiscale, dovrà essere portata avanti dall’Agenzia del Territorio, che si avvarrà della collaborazione dei Comuni e dei tecnici professionisti tramite i rispettivi Ordini. L’unico elemento che sarà, invece, sicuramente sottratto alla potestà degli enti territoriali e degli Ordini professionali sarà quello relativo all’attribuzione delle rendite catastali.

Il Catasto, la situazione attuale
Il catasto italiano, in vigore dai primi anni ’60, è stato progettato prima dell’inizio della seconda guerra mondiale e allo stato attuale ha subito una sola revisione, oltre vent’anni fa nel 1990. Peraltro, questo aggiornamento ha riguardato solo le tariffe d’estimo, mentre non sono stati mai revisionati i classamenti né le zone censuarie.

Il catasto è dunque strutturalmente in arretrato sulla realtà economica immobiliare, sia sul piano della sua rappresentazione, sia sul piano del suo adeguamento ai valori effettivi di mercato. Solo a titolo di esempio, il pagamento dell’IMU si basa su valori catastali ottenuti dai prezzi di mercato risalenti al biennio 1988-1989!

Altri elementi di inadeguatezza dell’attuale sistema catastale pre riforma sono classamenti ormai inadeguati, zone censuarie troppo estese che forniscono un’indicazione distorta dell’attuale mercato immobiliare e categorie catastali ormai superate.

Cosa cambierà con la riforma del catasto
Con la riforma del catasto, che sarà operata tramite alcuni decreti legislativi di futura emanazione, cambierà innanzitutto il parametro con il quale si calcola il valore patrimoniale di un immobile: non più il “numero di vani” ma i metri quadrati effettivi.

Per evitare una rapida obsolescenza dei valori di mercato, la riforma prevede l’adozione di meccanismi di adeguamento periodico dei valori e delle rendite delle unità immobiliari urbane, in relazione alla modificazione dei parametri utilizzati per la definizione del valore patrimoniale e della rendita.

Dunque, in sintesi, la revisione del sistema di valutazione del valore patrimoniale e delle rendite degli immobili, contenuta nella riforma del catasto, condurrà a una nuova classificazione dei beni immobiliari e al superamento dell’attuale sistema per categorie e per classi, correlando il valore dell’immobile o il reddito dello stesso alla localizzazione e alle caratteristiche edilizie.