Bonus Ristrutturazione: si può continuare a detrarre dopo la vendita dell’immobile?

Detrazioni per ristrutturazione in caso di vendita: cosa prevede la normativa

Come sappiamo, l’’articolo 16-bis del TUIR prevede una detrazione IRPEF sulle spese sostenute per lavori di recupero del patrimonio edilizio (da quest’anno del 50% o del 36%, a seconda che si tratti di prima o seconda casa), da ripartire in dieci quote annuali, il cosiddetto Bonus Ristrutturazione o Bonus Casa. Ma cosa succede se l’immobile oggetto dei lavori viene venduto prima di aver concluso il ciclo delle dieci rate annuali?

In base alla normativa (e come confermato anche nella Circolare n. 19/E/2020), in caso di vendita dell’immobile, la detrazione non utilizzata viene trasferita all’acquirente, salvo diverso accordo tra le parti riportato nell’atto di compravendita.

Quindi, se in sede di rogito non viene specificato nulla, la regola generale è che le rate residue del bonus ristrutturazione passano automaticamente al compratore. Questo, infatti, diventa titolare dell’immobile e può continuare a beneficiare della detrazione per i periodi d’imposta successivi alla vendita, anche se le spese sono state sostenute dal venditore. Questa automatica “trasferibilità” del beneficio fiscale è legata alla titolarità dell’immobile, non a chi ha pagato le spese.

Detrazioni ristrutturazione: quando il venditore può trattenerle

Tuttavia, le parti possono decidere di comune accordo che la detrazione resti in capo al venditore. In tal caso, è fondamentale che tale volontà sia esplicitamente indicata nell’atto notarile di compravendita.

Questo accordo deroga alla regola generale e consente al venditore di continuare a beneficiare delle quote residue di detrazione, anche se non è più proprietario dell’immobile. Si tratta di un’opzione utile, ad esempio, quando il venditore ha sostenuto spese importanti poco prima della vendita e desidera completare il ciclo delle detrazioni.

In mancanza di tale specifico accordo nell’atto di trasferimento dell’immobile, la conservazione in capo al venditore delle detrazioni non utilizzate può desumersi anche da una scrittura privata – autenticata da un notaio o da altro pubblico ufficiale – sottoscritta da entrambe le parti, nella quale si dia atto che l’accordo in esisteva sin dalla data del rogito.

Ovviamente poi il comportamento dei contribuenti in sede di dichiarazione dei redditi e 730 deve essere coerente con quanto indicato nell’accordo.

Documentazione da conservare per evitare contestazioni

Nel caso in cui la detrazione resti al venditore, in deroga alla regola generale, è fondamentale conservare con attenzione:

• una copia dell’atto di vendita con l’indicazione dell’accordo tra le parti (o della scrittura privata di cui parlavamo nel paragrafo precedente);
• la documentazione dei pagamenti effettuati;
• le fatture relative agli interventi;
• eventuale corrispondenza con l’acquirente o il notaio.

Regole da ricordare in caso di vendita con detrazioni per ristrutturazione in corso

• In assenza di accordo, la detrazione passa all’acquirente.
• Con accordo scritto nel rogito (o con scrittura privata autenticata e sottoscritta da entrambe le parti), il venditore può trattenere il beneficio.
• L’accordo deve essere esplicito e inequivocabile.
• Il venditore deve conservare tutta la documentazione relativa ai lavori.
• È sempre consigliabile che le parti siano consapevoli delle implicazioni fiscali prima della firma.

Bonus Ristrutturazione casa venduta: FAQ

1. Chi ha diritto alle detrazioni fiscali in caso di vendita dell’immobile?
Se non è previsto diversamente nell’atto di vendita, le detrazioni residue per lavori di ristrutturazione passano automaticamente all’acquirente/compratore.

2. È possibile mantenere le detrazioni anche dopo aver venduto la casa?
Sì, ma solo se nell’atto di vendita è espressamente indicato che il venditore trattiene le quote residue di detrazione.

3. Se la detrazione passa all’acquirente, può usufruirne anche se non ha pagato i lavori?
Sì. Il diritto alla detrazione è legato alla proprietà dell’immobile, non al soggetto che ha sostenuto la spesa.

4. Cosa succede se nell’atto di compravendita non si dice nulla sulla detrazione?
In assenza di accordi specifici, le rate residue si trasferiscono automaticamente all’acquirente.

5. Quali documenti deve conservare il venditore se trattiene le detrazioni?
L’atto di vendita con l’accordo, le fatture, i bonifici parlanti, eventuali permessi edilizi e ogni prova del pagamento.

6. Le stesse regole valgono anche per gli altri bonus edilizi o solo per il bonus ristrutturazione?
Le regole di trasferibilità sono le medesime anche per altri bonus edilizi (es. Ecobonus e Superbonus), mentre ad esempio il Bonus Mobili ed Elettrodomestici e il Bonus Verde (ormai non più attivo) non si trasferiscono in caso di vendita, perché non sono legati alla proprietà, ma al soggetto che ha sostenuto la spesa.

7. È possibile cedere le detrazioni all’acquirente anche se non è previsto nel rogito?
Sì, ma l’accordo tra le parti deve essere formalizzato con una scrittura privata autenticata da un notaio o altro pubblico ufficiale, e registrato come atto valido ai fini fiscali. Questo tipo di documento integra l’atto originario e viene considerato valido dall’Amministrazione Finanziaria per la gestione delle detrazioni in dichiarazione dei redditi.