Le detrazioni fiscali spettano a chi effettua i lavori, se chi effettua i lavori ha tutte “le carte in regola” per poterne usufruire. Se non le ha, non ne usufruisce e, di conseguenza, le detrazioni non possono passare a chi acquista l’unità residenziale ristrutturata.
Il caso specifico che analizziamo qui, da cui ha avuto origine l’interpello 313 delle Entrate, ci dice che chi acquista un immobile da un’impresa non può beneficiare delle detrazioni fiscali previste, né per quanto riguarda gli interventi di ristrutturazione edilizia (articolo 16-bis, comma 1 del TUIR) né per quelli relativi alla riqualificazione energetica (articolo 14 del Dl n. 63/2013) se l’impresa non ha i requisiti per usufruirne.
Il chiarimento viene dall’Agenzia delle Entrate con l’interpello 313/2019.
Nel caso delle detrazioni fiscali previste per gli interventi di ristrutturazione edilizia, lo sconto fiscale riguarda soltanto l’Irpef e una Spa non può usarlo perchè soggetta a imposta sui redditi delle società.
Nel caso, invece, delle detrazioni relative alla riqualificazione energetica, il bonus è fruibile anche dalle società ma solo per i fabbricati strumentali utilizzati per l’esercizio dell’attività imprenditoriale.
Bonus casa scambio tra chi compra e chi vende
Nel caso preso in esame dall’Interpello, una Spa ha venduto all’acquirente un’unità immobiliare che faceva parte di un complesso residenziale, completamente dismesso dall’impresa venditrice. Sulle parti comuni del complesso, la società aveva fatto lavori di recupero edilizio e riqualificazione energetica (sostituzione della caldaia e tinteggiatura dei vani scala) senza chiedere le detrazioni e pagando con bonifico ordinario. I lavori di riqualificazione hanno espressamente fatto parte della trattativa di compravendita.
L’acquirente ha chiesto di poter usufruire dei bonus fiscali previsti per le opere di riqualificazione e ristrutturazione eseguite sulle parti comuni. Perché? Perché le spese, come richiede la norma agevolativa disciplina dall’articolo 16-bis, comma 1 del Tuir, possono considerarsi effettivamente a carico degli acquirenti in quanto relative a interventi effettuati nelle parti comuni ed espressamente inserite negli atti di compravendita.
L’acquirente ricorda anche che, in base alla circolare n. 43/2016, le agevolazioni non vanno perse se si presenta un’adeguata dichiarazione sostitutiva di atto notorio, che attesti la natura degli interventi e la corretta contabilizzazione ai fini dell’imposta sui redditi.
Bonus casa per chi compra: l’Agenzia non approva
L’Agenzia delle Entrate esclude che l’acquirente possa beneficiare delle detrazioni fiscali non usate dalla società.
Interventi di recupero edilizio
Per quanto riguarda il recupero del patrimonio edilizio è vero che, in caso di vendita dell’immobile, l’acquirente può usufruire della detrazione non utilizzata dal venditore, ma si tratta di uno sconto Irpef e, quindi, riconosciuto soltanto alle persone fisiche, come precisato dalla circolare n. 7/E del 2018. Una Spa è soggetta all’imposta sul reddito delle società, ma non all’Irpef. Per questo motivo, non può beneficiare del bonus né tanto meno trasferirlo al nuovo proprietario.
Interventi di riqualificazione energetica
La stessa cosa vale per le detrazioni relative alla riqualificazione energetica. In questo caso, anche i titolari di reddito d’impresa possono accedere ai benefici fiscali, ma solo per le unità immobiliari strumentali all’esercizio dell’attività imprenditoriale e non per i beni merce che l’impresa costruisce e vende. L’azienda in questione non può usufruire delle detrazioni perchè il complesso immobiliare non è un bene strumentale ma “merce”. Le detrazioni, non sussistendo neanche per l’azienda, non possono quindi essere trasferite all’acquirente.
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