Attestare lo stato legittimo? Più facile dopo il Salva-Casa

Concessione edilizia per nuova costruzione o sanatoria per essere in regola 

Già con il varo del decreto nella forma originaria per lo stato legittimo dell’immobile era di fatto ampliato il perimetro dei documenti con i quali attestare il rispetto della normativa edilizia ,in modo da tener conto anche di eventuali interventi sullo stesso immobile successivi alla sua costruzione.

Con le ultime modifiche introdotte nel TUE all’articolo 9-bis “Documentazione amministrativa e stato legittimo degli immobili” si stabilisce infine che lo stato legittimo può essere rappresentato alternativamente:

• dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa;
• dal titolo, rilasciato o assentito, che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare. 

In questo secondo caso è stato precisato che la sanatoria ha valore a patto che l’amministrazione competente, in sede di rilascio del titolo abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi.

Quando basta un principio di prova anche senza copie cartacee

Le norme precisano espressamente che per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Precisato che queste disposizioni si applicano anche nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non siano disponibili la copia o gli estremi.

Ampliata la sanatoria anche per le varianti in corso d’opera ante 1977

Quanto alla sanatoria, con l’intervento parlamentare si è ulteriormente allungata la lista dei titoli che consentono di attestare lo stato legittimo alla luce degli interventi effettuati, a fonte del pagamento degli specifici diritti richiesti grazie al nuovo articolo 34-ter, denominato “Casi particolari di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo”.

L’articolo riguarda la possibilità di sanare anche le varianti in corso d’opera che costituiscono parziale difformità dal titolo rilasciato prima della data di entrata in vigore della legge 28 gennaio 1977, n. 10, la cosiddetta legge Bucalossi e che non rientrano nell’ambito delle tolleranze esecutive. Prima della legge 10 di fatto non era prevista la possibilità di realizzare varianti, con la conseguenza che per un gran numero di immobili di costruzione abbastanza recente potevano esserci non poche complicazioni per la circolazione sul mercato.

Un caso “di scuola” è quello della realizzazione di terrazzi più ampi rispetto al progetto originario, situazione che di fatto in molti casi ha reso impossibile procedere con la vendita. Ora invece anche queste situazioni possono essere facilmente sanate. Precisato per questo che nei casi in cui sia impossibile accertare l’epoca di realizzazione della variante mediante la documentazione reperibile, il tecnico incaricato attesta la data con propria dichiarazione e sotto la propria responsabilità.

Previste sanzioni civili e penali in caso di falsa attestazione.

Lavori in casa e in condominio

Infine in materia di stato legittimo è di particolare importanza la precisazione che è stata introdotta nel corso dell’esame del provvedimento alla Camera che è destinata a risolvere moltissime problematiche legate sia a interventi di ristrutturazione che alla vendita degli appartamenti.

Le nuove norme stabiliscono infatti che:

• ai fini della dimostrazione dello stato legittimo delle singole unità immobiliari non rilevano le difformità insistenti sulle parti comuni dell’edificio di cui all’articolo 1117 del codice civile;
• ai fini della dimostrazione dello stato legittimo dell’edificio non rilevano le difformità insistenti sulle singole unità immobiliari dello stesso.

L’articolo 1117 del codice civile elenca le parti comuni dell’edificio nell’ambito del condominio, che sono:

• tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune;
• le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune;
• le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune.

Con questa distinzione si evita quindi che eventuali irregolarità condominiali di qualunque tipo possano bloccare la vendita di un singolo appartamento. Allo stesso modo una veranda di un singolo appartamento chiusa e non sanata non potrà più rallentare l’avvio di lavori di riqualificazione della facciata o di altre parti comuni dell’edificio, né mettere a rischio il diritto alla detrazione.