L’agevolazione prima casa nelle compravendite

Nell’acquistare la prima casa, com’è ormai da molti anni, l’acquirente può usufruire della cosiddetta “Agevolazione Prima Casa” che prevede il pagamento dell’imposta di registro in percentuale agevolata al 2% rispetto al regime ordinario che è al 9% sulla base imponibile che può essere calcolata tramite la regola del prezzo-valore su base catastale.

La recente sentenza n. 17200 depositata il 26/06/2019 pone l’accento sulla decadenza di questa agevolazione a causa del mancato rispetto degli impegni presi in sede di acquisto tramite l’agevolazione in oggetto.

Agevolazione prima casa nelle compravendite

I requisiti per beneficiarne

Per poter beneficiare del regime agevolato è necessario rispettare i seguenti requisiti:

• l’abitazione deve essere in categoria catastale A (esclusi gli A/1, A/8, A/9, A/10), ivi compresa una pertinenza per ogni categoria C/2, C/6 e C7;
• l’abitazione deve trovarsi nello stesso comune dove l’acquirente ha la residenza oppure l’acquirente stesso ha 18 mesi per trasferirvi la residenza;
• se non si è residenti e non si trasferisce la residenza è possibile sfruttare l’agevolazione se si acquista un immobile che si trova nello stesso comune dove si svolge l’attività lavorativa (quand’anche senza remunerazione come per esempio l’attività di studio);
• l’acquirente non deve essere proprietario di altra abitazione ubicata nello stesso comune dove si sta acquistando l’immobile con agevolazione prima casa;
• l’acquirente non deve essere proprietario di altra abitazione acquistata con l’agevolazione prima casa a meno che non venda quest’ultima entro un anno dal nuovo acquisto.

Proprio su questi requisiti si concentrano le sentenze e i principali chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate dato che molto sovente, per qualunque motivo, può diventare difficile rispettare tutti i requisiti che devono comunque essere sempre chiaramente indicati nell’atto notarile di acquisto.

Ne è un esempio lampante la succitata sentenza dove l’acquirente ha perso l’agevolazione prima casa poiché non ha rispettato quanto espressamente indicato nell’atto di acquisto ed ha così dovuto versare all’Agenzia delle Entrate la quota di imposta dovuta (7% del valore d’acquisto) oltre agli interessi maturati; questo perché l’acquirente aveva dichiarato di trasferire entro 18 mesi la propria residenza nel comune di ubicazione dell’immobile che stavano acquistando, senza dichiarare nulla nel merito dell’attività lavorativa.

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Di fatto l’acquirente non avrebbe trasferito la propria residenza, bensì avrebbe trasferito la propria attività lavorativa nel comune di ubicazione dell’immobile. Trattandosi però di un’agevolazione che deriva da un’autodichiarazione di impegno a fare un qualcosa (in questo caso a trasferire la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto), nonostante si siano verificati altri requisiti che darebbero la possibilità di accedere all’agevolazione, quest’ultima decade in quanto non viene rispettato l’impegno preso tramite la dichiarazione resa in sede di atto notarile.

Solo in alcune circostanze si può integrare l’atto notarile tramite una nuova dichiarazione, come ad esempio nel caso in cui nell’atto si dichiari di sfruttare l’agevolazione prima casa svolgendo l’attività lavorativa nel comune dove si acquista l’immobile: se successivamente, per svariati motivi, non venga intrapresa l’attività lavorativa (o la si debba cessare), spostando la residenza nell’immobile acquistato, allora si potrà integrare l’atto con una dichiarazione in merito ai requisiti per l’agevolazione prima casa purché non siano ancora trascorsi 18 mesi dall’acquisto e l’agevolazione non sia già stata contestata da parte dell’Agenzia delle Entrate tramite un avviso di liquidazione (Risoluzione 53/E del 27/04/2017).

Infine, l’agevolazione prima casa non si può avere quando si è già proprietari di un altro immobile residenziale nello stesso comune dove si sta effettuando l’acquisto anche se non era stata comprata usufruendo della medesima agevolazione e anche se si dichiara di venderla entro un anno: in questi casi l’agevolazione prima casa è impossibile.

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