Acquisto immobile in costruzione, nuove garanzie se fallisce l’impresa

Dopo 14 anni viene infatti modificato il dlgs 122/2005 che per la prima volta ha introdotto l’obbligo di fidejussione e di polizza assicurativa decennale, rendendo ancora più vincolanti gli obblighi per i costruttori. La fidejiussione potrà essere fatta valere non solo in caso di fallimento ma anche se il costruttore rifiuta di rilasciare la polizza decennale contro i vizi dell’immobile. Il compromesso dovrà obbligatoriamente essere trascritto nei registri immobiliari.

Le garanzie solo da banche e assicurazioni

Le novità cono contenute nel Codice della crisi di impresa e dell’insolvenza, pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 38 del 14/2/2019 (Suppl. Ordinario n. 6). Il provvedimento agli articoli da 385 a 389 modifica dunque le norme precedenti in materia di garanzie per gli acquirenti. La prima novità riguarda i soggetti che possono rilasciare la fidejussione, ossia la garanzie sulle somme versate dall’acquirente che rappresenta la prima forma di tutela.

La fidejussione, infatti, deve garantire, nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi, o, nel caso di inadempimento all’obbligo assicurativo di cui all’articolo 4, la restituzione delle somme e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscossi dall’acquirente e dei relativi interessi legali maturati fino al momento in cui la situazione  di difficoltà si è verificata. Con il provvedimento si restringe a banche e assicurazioni la possibilità di rilascio delle fidejussioni, escludendo gli altri intermediari, in modo da fornire una sicurezza in più. Inoltre a breve saranno messi a punto modelli standard da adottare obbligatoriamente per questi strumenti.

Trascrizione obbligatoria per il compromesso

La seconda novità riguarda l’obbligo di stipulare il compromesso esclusivamente per atto pubblico o scrittura privata autentica. Questo comporta che il compromesso dovrà essere obbligatoriamente trascritto nei registri immobiliari, e bon solo registrato all’Agenzia delle entrate. La trascrizione pone così al riparo l’acquirente dalla possibilità che, in seguito ad  uno stato di crisi altri soggetti possano avanzare diritti sullo stesso immobile. Nel compromesso dovranno obbligatoriamente essere riportati gli estremi della fidejussione e l’attestazione del fatto che la fidejussione stessa è stata stipulata utilizzando il modello ministeriale standard.

Polizza al rogito o atto nullo

Infine le nuove norme rendono più vincolanti anche le disposizioni relative  al rilascio della polizza contro eventuali vizi di costruzione (c.d. polizza decennale postuma). Questa infatti dovrà essere necessariamente consegnata prima del rogito e la sua presenza dovrà essere riportata nel testo. In sua mancanza l’acquirente potrà rinunciare all’atto e ottenere il rimborso di tutte le somme pagate al costruttore, facendo valere la fidejussione.  Anche per la polizza  un decreto del Ministro dello sviluppo economico, di concerto con il Ministro della giustizia e con il Ministro dell’economia e delle finanze, determinerà il contenuto e le caratteristiche standard.