Abusi Edilizi: la legge sopravvenuta, se più favorevole al trasgressore, è retroattiva?

Come ogni lunedì, ecco la selezione delle sentenze di interesse per l’edilizia e l’urbanistica pubblicate nel corso della settimana passata. Gli argomenti oggetto delle pronunce sono: abusi edilizi, oneri di urbanizzazione, DIA/SCIA, piano urbanistico, realizzazione di una veranda.

Abusi edilizi – sanzione applicabile dal punto di vista temporale

Agli abusi edilizi va applicato il regime sanzionatorio esistente alla data della irrogazione della sanzione e non quello risultante da una disposizione sopravvenuta.

Infatti le sanzioni in materia edilizia non sono soggette al principio di retroattività della disposizione sanzionatoria più favorevole, non estensibile al di fuori dell’ordinamento penale, in mancanza di una espressa indicazione del legislatore (cfr. Cons. St., sez. V, 20/11/2015, n. 5287).

Oneri di urbanizzazione – natura – debenza in caso di trasferimento dell’immobile

Per giurisprudenza consolidata, gli oneri di urbanizzazione sono assimilabili ad un’obbligazione propter rem, sicché il loro pagamento è dovuto dagli eventuali aventi causa dell’originario concessionario (T.A.R. Campania, Napoli, Sez. IV, 12 novembre 2003, n. 15215).

Invero, la giurisprudenza, sia ordinaria (Cass. civ., Sez. II, 27 agosto 2002, n. 12571; id., Sez. III, 17 giugno 1996, n. 5541), sia amministrativa (T.A.R. Sicilia, Palermo, Sez. II, 12 luglio 2016, n. 1730) hanno affermato che gli oneri di urbanizzazione hanno natura di obbligazioni “reali” o propter rem, caratterizzate dalla stretta inerenza alla res e destinate a circolare unitamente ad essa per il carattere dell’ambulatorietà che le contraddistingue, sicché nel caso di trasferimento del bene esse gravano sull’acquirente. In buon sostanza, pertanto, l’obbligazione in solido per il pagamento degli oneri di urbanizzazione e la natura reale dell’obbligazione in esame riguardano i soggetti che stipulano la convenzione, quelli che richiedono la concessione e quelli che realizzano l’edificazione, nonché i loro aventi causa (cfr. T.A.R. Campania, Napoli, Sez. VIII, 16 aprile 2014, n. 2170; T.A.R. Sicilia Catania, Sez. I, 29 ottobre 2004, n. 3011).

DIA/SCIA – legittimazione alla richiesta

La regolazione dell’attività edilizia ed il connesso governo del territorio comportano necessariamente l’affidamento alla pubblica amministrazione, nel perseguimento dei fini pubblici, del potere di assenso anche al fine di effettuare una doverosa verifica che gli interventi siano posti in essere esclusivamente da chi abbia titolo, in modo che sia assicurato un ordinato assetto degli interventi edilizi sul territorio.

Il riferimento testuale di quanto sopra si può desumere dall’art. 11 del Testo Unico Edilizia (DPR n. 380/2001), secondo cui il permesso di costruire è rilasciato al proprietario dell’immobile o a chi abbia titolo per richiederlo e non comporta limitazioni dei diritti dei terzi. Detta norma si estende logicamente anche agli interventi realizzabili previa DIA o SCIA perché:

• la diversità di regime giuridico rispetto al permesso di costruire dipende dalla tipologia di intervento e non dalla legittimazione ad effettuarlo;
• la circostanza che il titolo edilizio si formi con DIA o SCIA senza l’espressione di un atto di assenso dell’amministrazione si spiega solo se sussiste piena legittimazione in ordine alla proprietà o ai diritti reali che devono previamente sussistere in relazione agli interventi da effettuare.

Conseguentemente, nel caso di difetto di legittimazione l’amministrazione non perde il potere di rimuovere gli effetti della DIA o della SCIA in seguito all’avvenuto decorso dei 30 giorni previsti dall’art. 22 del Testo Unico Edilizia e può intervenire senza limiti di tempo.

Piano urbanistico – obbligo di ripubblicazione a seguito di modifiche

Secondo l’indirizzo ormai prevalente nella giurisprudenza amministrativa, la ripubblicazione del piano risulta essere necessaria solo nel caso vi sia stata una rielaborazione complessivamente innovativa del piano stesso, e cioè un mutamento delle sue caratteristiche essenziali e dei criteri che alla sua impostazione rispettivamente hanno presieduto e presiedono (cfr. Consiglio di Stato, sez. VI, sent. 14 aprile 2016, n. 1516; sez. IV, sent. 12 marzo 2009, n. 1477; sent. 5 novembre 2003, n. 7782; TAR Lombardia, Milano, sez. II, sent. 13 aprile 2017, n. 856; sent. 25 maggio 2012, n. 1440; TAR Lombardia, Brescia, sez. I, sent. 9 gennaio 2017, n. 29; TAR Toscana, sez. I, sent. 22 dicembre 2016, n. 1839; sent. 12 dicembre 2016, n. 1768; TAR Sicilia, Palermo, sez. I, sent. 11 novembre 2014, nn. 2771-2275; TAR Veneto, sez. II, sent. 22 maggio 2013, n. 728; TAR Marche, sent. 16 luglio 2010, n. 3114; sent. 30 giugno 2010, n. 2818; sent. 4 maggio 2010, n. 212).

Conseguentemente, non vi è tale obbligo di ripubblicazione nel caso di una modifica di una zonizzazione (da parco e verde pubblico a territorio rurale) che ha riguardato una modesta area pari a circa lo 0,3% dell’intero territorio comunale; peraltro, non può ritenersi variazione essenziale la modifica di un’area da zona a parco e verde pubblico attrezzato a territorio rurale di valore paesaggistico-ambientale, poiché trattasi di zone che hanno in comune la salvaguardia delle aree verdi, ancorché una finalizzata all’uso pubblico e l’altra all’uso privato.

Realizzazione di una veranda – titolo edilizio necessario

La realizzazione di una veranda rappresenta un intervento di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio con incremento delle superfici e dei volumi, come tale, subordinato a permesso di costruire ai sensi dell’art. 10, co., D.P.R. n. 380 del 2001, non essendosi, al riguardo, in giurisprudenza mai dubitato che “Gli interventi edilizi che determinano una variazione planovolumentrica e architettonica dell’immobile nel quale vengono realizzati, quali le verande edificate sulla balconata di un appartamento, sono soggetti al preventivo rilascio del permesso di costruire. Ciò in quanto, in materia edilizia, una veranda è da considerarsi, in senso tecnico – giuridico, un nuovo locale autonomamente utilizzabile e difetta normalmente del carattere di precarietà, trattandosi di opera destinata a non sopperire ad esigenze temporanee e contingenti con la sua successiva rimozione, ma a durare nel tempo, ampliando così il godimento dell’immobile” (T.A.R. Napoli sez. IV, 15/01/2015, n. 259).

In particolare la chiusura di una veranda, a prescindere dalla natura dei materiali utilizzati, costituisce comunque un aumento volumetrico, anche ove realizzata con pannelli in alluminio, atteso che, in materia urbanistico – edilizia, il presupposto per l’esistenza di un volume edilizio è costituito dalla costruzione di almeno un piano di base e due superfici verticali contigue, così da ottenere una superficie chiusa su un minimo di tre lati (Cfr. T.A.R. Napoli sez. IV, 15/01/2015, n. 259).

Rubrica in collaborazione con www.studiolegalepetrulli.it

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