È noto che le comunità condominiali hanno potuto beneficiare dei bonus fiscali ogni volta che l’impresa incaricata dei lavori ha rispettato gli accordi contrattuali, completando gli interventi nei tempi concordati.
Le imprese incaricate dai condomini che non hanno iniziato i lavori o hanno abbandonato il condominio- committente hanno spesso decretato la fine della speranza di ottenere i bonus fiscali, cioè la perdita di una chance. Certo non si può escludere la perdita di questa opportunità fiscale sia dipesa dall’inerzia l’amministratore di condominio.
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Superbonus: ruolo e responsabilità dell’amministratore
L’amministratore ha il dovere di svolgere con competenza e celerità tutte le attività necessarie a tutelare gli interessi dei condomini, comprese quelle aggiuntive, per le quali è previsto un compenso adeguato (sempre che venga indicato nel preventivo approvato dall’assemblea al momento dell’incarico). Quando l’assemblea delibera lavori straordinari, l’amministratore deve garantire che tutte le operazioni richieste siano portate a termine entro i termini stabiliti, in modo da permettere di usufruire dei benefici previsti. In altre parole la mancata fruizione dell’agevolazione fiscale da parte del condomino, comporta la responsabilità dell’amministratore, se è dimostrato che questo danno non si sarebbe verificato nel caso di corretto adempimento (Cass. civ., 26/09/2017, n. 22343).
Si deve considerare che il contratto che lega il condominio all’amministratore, impone a quest’ultimo non solo la diligenza del buon padre di famiglia come richiesto dalle norme del mandato, ma un quid pluris (Cass. civ., sez. III, 14/07/2015, n.14664). In ragione dell’art. 71 disp. att. c.c., nonché della specifica regolamentazione che consente a professionisti di vari settori di accedere all’esercizio di amministrazione degli edifici in condominio, lo svolgimento delle attività derivanti dal mandato si definisce secondo comportamenti orientati ad una diligenza qualificata (Trib. Reggio Calabria 26 giugno 2020, n. 638).
In ogni caso si è affermato che la circostanza che sia il singolo condomino ad usufruire della detrazione ed a dover effettuare la scelta tra l’uso diretto della detrazione stessa in dichiarazione, ovvero la cessione del credito o lo sconto in fattura rendono alquanto evidente che, nel caso in cui lo sconto in fattura sia divenuto inutilizzabile per il ritardo colpevole dell’amministratore del condominio nell’eseguire le delibere assembleari, il danno da perdita di tale opzione si produce non già in capo al condominio complessivamente considerato, bensì in capo a ciascun singolo comproprietario. Ne deriva che il diritto al risarcimento del danno spetta a quest’ultimo, né è possibile cumulare in capo all’amministratore le posizioni di tutti i comproprietari danneggiati, in quanto ciascun condomino ha la possibilità di scegliere tra le opzioni previste dalla normativa in questione in base alla sua situazione personale ed alla sua convenienza (Trib. Monza 7 gennaio 2025, n. 21).
Responsabilità dell’impresa appaltatrice: la perdita di chance
La normativa in materia di bonus edilizi lega la corretta maturazione dei bonus anche ad adempimenti di natura tecnica che gravano proprio sull’appaltatore. La giurisprudenza però non sempre ha riconosciuto il risarcimento dei danni al committente – condominio. In tema di perdita di chance, il Tribunale di Savona ha evidenziato che l’inerzia del condominio nel ricercare un nuovo appaltatore rappresenta un fatto colposo che concorre a cagionare il danno: in tal caso perciò il giudicante ha ridotto di un terzo quanto dovuto a titolo risarcitorio (Trib. Savona 21 gennaio 2025, n. 45).
Il Tribunale di Rimini, ha accolto integralmente la domanda presentata dal condominio, sancendo la risoluzione del contratto per inadempimento della società incaricata. Il giudice ha evidenziato come la mancata consegna della relazione tecnica, elemento essenziale per accedere ai benefici del Superbonus 110%, sia stata una violazione grave degli obblighi contrattuali. Questo ha determinato non solo un danno economico diretto, ma anche la perdita di un’opportunità fiscale irripetibile, considerando le scadenze stringenti legate alla normativa. Il giudicante ha condannato l’appaltatore a restituire l’intero importo di 8.784 euro, già versato dal condominio, con l’aggiunta degli interessi legali calcolati fino al completo pagamento. A questa cifra si sono sommate le spese sostenute per il tentativo di mediazione, pari a 1.979,22 euro, e le spese legali del giudizio, liquidate in 2.088 euro (Trib. Rimini 20 Novembre 2024, n. 1041).
Altre decisioni hanno precisato che la mera scadenza del termine utile ad accedere al beneficio fiscale non determina in automatico il danno. Secondo questa opinione, il condominio deve fornire prove sufficienti a dimostrare che, se l’impresa avesse completato i lavori previsti dal contratto, l’edificio sarebbe stato conforme alle dettagliate prescrizioni della normativa di settore necessarie per accedere al beneficio in esame (Trib. Palermo 23 ottobre n. 5059). Per questa tesi il committente deve comunque dimostrare che la perdita del bonus dipende direttamente dall’inadempimento dell’impresa, cioè provare l’esistenza del collegamento causale tra inadempimento dell’appaltatrice e la definitiva impossibilità di reperire altre ditte: in caso contrario niente risarcimento danni (Trib. Padova 15 novembre 2023 n. 2266).
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