Edilizia residenziale, i requisiti per progettare l’ampliamento di un edificio

La progettazione dell’ampliamento di un edificio residenziale rappresenta la definizione delle esigenze del committente in relazione alle caratteristiche fisiche ed urbanistiche dell’area oggetto di intervento (lotto edificabile) e dell’edificio esistente.

Le caratteristiche fisiche sono rappresentate dall’orografia dell’area, dalla forma, dalla presenza di elementi vincolanti, quali alberi, fossati, tralicci, sottoservizi, ecc.

Le caratteristiche urbanistiche invece sono rappresentate dagli elementi normativi e limitativi previsti dagli strumenti urbanistici vigenti per l’area di progetto, quali: indice territoriale, indice di fabbricabilità fondiaria, distanze dai confini, altezze degli edifici, vincoli sulle destinazioni e, nel caso di ampliamenti, ovviamente bisogna considerare anche la superficie o la volumetria dell’edificio esistente, da sommare a quelle di intervento, per la verifica ed il rispetto degli standards urbanistici.

A ciò vanno aggiunte le norme igienico-sanitarie, ambientali, di sicurezza, antisismiche e di tutela.

A decorrere dal 31 maggio 2012, i progetti relativi alla costruzione di edifici nuovi o edifici sottoposti a ristrutturazioni rilevanti, hanno l’obbligo di integrazione delle fonti energetiche rinnovabili, ai sensi dell’articolo 11, del decreto legislativo 3 marzo 2011, n. 28, con modalità crescenti nel tempo, fino al 1° gennaio 2017. L’inosservanza di tale obbligo comporta il diniego del rilascio del titolo edilizio.

L’ampliamento deve essere realizzato contiguo al fabbricate esistente, tranne i casi in cui materialmente, tecnicamente o giuridicamente  non risulti possibile. Qualora si è impossibilitati a realizzare l’ampliamento in aderenza alla parte preesistente, si può concedere la realizzazione di un corpo edilizio separato. In questo caso, però, deve avere un carattere accessorio di quello principale.

Negli edifici composti da una pluralità di unità immobiliari, l’ampliamento può essere richiesto separatamente per ognuna di esse. La progettazione degli ampliamenti in edifici condominiali deve rispettare le norme che disciplinano il condominio.

Nei comuni provvisti si strumento urbanistico generale che prevedono il calcolo dei parametri a superficie, anziché a volume, è bene effettuare ambedue i calcoli dei parametri: quello della superficie, per il riscontro con le prescrizioni previste dal piano e quello del volume per il rispetto delle diverse norme di settore.

Per la realizzazione dell’ampliamento di un edificio esistente, occorre comunque che l’area sia urbanizzata.

Nella realizzazione degli interventi in argomento, debbono comunque essere rispettate le altre norme di tutela, quali quelle igienico-sanitarie, i beni culturali e del paesaggio e le norme antisismiche. 

Più in generale, rientrano tra gli interventi di ampliamento degli edifici, la realizzazione delle seguenti opere:

–       avancorpo edilizio realizzato contiguo ad un fabbricato preesistente;

–       tamponatura perimetrale di un portico preesistente o parte di esso, anche attraverso la creazione di aperture interne ed esterne, tramezzature interne per la suddivisione degli ambienti, infissi interni ed esterni, realizzazione degli impianti, e quant’altro necessario per il comfort abitativo;

–       chiusura di balcone con materiali trasparenti oppure opachi, per essere utilizzato come ambiente interno alla relativa unità immobiliare;

–       chiusura di un loggiato con materiali trasparenti o anche opachi, per essere utilizzato come ambiente interno all’unità immobiliare di appartenenza;

–       chiusura di un terrazzo contiguo all’unità immobiliare, con materiali trasparenti ovvero opachi, per essere utilizzato come ambiente interno alla medesima;

–       realizzazione di avancorpo in aggetto, per la creazione di spazi o servizi a disposizione dell’unità immobiliare adiacente;

–       realizzazione di veranda, per essere utilizzato come ambiente interno per la vivibilità dell’unità immobiliare contigua;

–       realizzazione di bow window;

–       trasformazione in abitazione di locali tecnologici inutilizzati, quali locali caldaia, locali per la raccolta dei rifiuti, autoclave, ecc.;

–       realizzazione di qualsiasi aggiunta contigua al perimetro dell’unità immobiliare.