Detrazione 50%, le definizioni degli interventi ammessi

Quando si parla di interventi ammessi alla detrazione Irpef del 50% per la ristrutturazione si parla sempre di Manutenzione ordinaria, Manutenzione straordinaria, Restauro e risanamento conservativo e Ristrutturazione edilizia. Con l’aiuto della Guida alle ristrutturazioni edilizie dell’Agenzia delle Entrate, aggiornata ad agosto 2012 (scaricala qui), cerchiamo di capire meglio le diverse definizioni.

La manutenzione ordinaria
Gli interventi di manutenzione ordinaria sono ammessi all’agevolazione solo quando riguardano le parti comuni. La detrazione spetterà a ogni condomino in base alla quota millesimale.
Le parti comuni interessate sono quelle indicate dall’articolo 1117, numeri 1, 2 e 3 del Codice civile: il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili, tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, gli ascensori, i pozzi, le cisterne, le fognature, eccetera. Gli stessi interventi, eseguiti sulle proprietà private o sulle loro pertinenze (garage, cantine, soffitte), non danno diritto ad alcuna agevolazione. Sono esempi di interventi di manutenzione ordinaria: le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici, quelle necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti, la sostituzione di pavimenti, infissi e serramenti, la tinteggiatura di pareti, soffitti, infissi interni ed esterni, il rifacimento di intonaci interni, l’impermeabilizzazione di tetti e terrazze, la verniciatura delle porte dei garage.
Se queste opere fanno parte di un intervento più vasto, come la demolizione di tramezzature, la realizzazione di nuove mura divisorie e lo spostamento dei servizi, l’insieme delle stesse è comunque ammesso al beneficio delle detrazioni fiscali.

La manutenzione straordinaria
Sono considerati interventi di manutenzione straordinaria le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici e per realizzare e integrare i servizi igienico/sanitari e tecnologici, sempre che non vadano a modificare i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino mutamenti delle destinazioni d’uso.

Esempi di manutenzione straordinaria:
– installazione di ascensori e scale di sicurezza;
– realizzazione e miglioramento dei servizi igienici;
– sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande e con modifica di materiale o tipologia di infisso;
– rifacimento di scale e rampe;
– interventi finalizzati al risparmio energetico;
– recinzione dell’area privata;
– costruzione di scale interne.

Restauro e risanamento conservativo
Sono compresi in questa tipologia gli interventi finalizzati a conservare l’immobile e assicurarne la funzionalità per mezzo di un insieme di opere che, rispettandone gli elementi tipologici, formali e strutturali, ne consentono destinazioni d’uso con esso compatibili.

Esempi di interventi di restauro e risanamento conservativo:
– interventi mirati all’eliminazione e alla prevenzione di situazioni di degrado;
– adeguamento delle altezze dei solai nel rispetto delle volumetrie esistenti;
– apertura di finestre per esigenze di aerazione dei locali.

Ristrutturazione edilizia
Tra gli interventi di ristrutturazione edilizia sono compresi quelli rivolti a trasformare un fabbricato mediante un insieme di opere che possono portare a un fabbricato del tutto o in parte diverso dal precedente.

Esempi di ristrutturazione edilizia:
– demolizione e fedele ricostruzione dell’immobile;
– modifica della facciata;
– realizzazione di una mansarda o di un balcone;
– trasformazione della soffitta in mansarda o del balcone in veranda;
– apertura di nuove porte e finestre;
– costruzione dei servizi igienici in ampliamento delle superfici e dei volumi esistenti.

Infine, riguardo agli interventi di ristrutturazione edilizia ammessi al beneficio della detrazione 50%, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che:
– in caso di ristrutturazione con demolizione e ricostruzione, la detrazione spetta solo per la fedele ricostruzione, nel rispetto di volumetria e sagoma dell’edificio preesistente;
– per la demolizione e ricostruzione con ampliamento, la detrazione non spetta in quanto l’intervento si considera, nel suo complesso, una “nuova costruzione”;
– se la ristrutturazione avviene senza demolire l’edificio esistente e con ampliamento dello stesso, la detrazione spetta solo per le spese riguardanti la parte esistente in quanto l’ampliamento configura, comunque, una “nuova costruzione”. Questi stessi criteri si applicano anche agli interventi di ampliamento previsti in attuazione del cosiddetto Piano Casa (risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 4/E del 4 gennaio 2011).