Un condomino può realizzare una veranda a chiusura di una loggia prospiciente sulla pubblica via e una bussola antistante la porta? Esaminiamo la vicenda.
Due condomini realizzavano opere che coinvolgevano le parti comuni, consistenti nella chiusura di una loggia prospiciente la pubblica via e la realizzazione di una bussola antistante la porta di ingresso. Gli altri condomini si rivolgevano al Tribunale affinché fosse accertata l’illegittimità di tali interventi che secondo la prospettazione del condominio ledevano anche il decoro architettonico dell’edificio.
I convenuti si costituivano eccependo la carenza di legittimazione passiva dell’amministratore per difetto di conferimento del mandato da parte dell’assemblea; inoltre ritenevano che fosse stato violato il regolamento di condominio secondo cui bisognava far precedere l’instaurazione del giudizio da un tentativo amichevole di conciliazione.
>> Vorresti ricevere direttamente articoli come questo? Clicca qui, è gratis
Il Tribunale accertava l’illegittimità delle opere lesive del decoro del palazzo e condannò i convenuti alla rimessione in pristino dello stato dei luoghi. La Corte d’appello di Milano confermava la sentenza di primo grado. Secondo i giudici di secondo grado le opere realizzate ledevano il decoro architettonico del caseggiato, fabbricato ritenuto uno dei pochi esempi di architettura fascista presente sul territorio.
Del resto – ad avviso degli stessi giudici – la bussola realizzata, costituita da una struttura fissa, consentiva ai convenuti di appropriarsi di una porzione comune, sottraendola al pari uso degli altri condomini. In ogni caso confermavano la piena legittimazione dell’amministratore a proporre l’azione a difesa delle parti comuni. Infine notava che il riferimento al tentativo amichevole di conciliazione previsto nel regolamento non era causa di improcedibilità in quanto la clausola non introduceva una forma di arbitrato, né rituale, né irrituale.
Alla luce di quanto sopra i soccombenti decidevano di ricorrere in cassazione osservando, tra l’altro, che il condominio, oltre a non presentare elementi architettonici di pregio, aveva subito diversi interventi nel tempo da parte di altri condomini, con conseguente alterazione dell’originaria estetica e del decoro.
Leggi anche Ascensore in condominio, non si deve valutare il problema decoro
Lesione decoro condominio
La questione è quindi la seguente: la realizzazione da parte di un condomino di una veranda a chiusura di una loggia prospiciente sulla pubblica via e di una bussola di ingresso può ledere il decoro del caseggiato?
La Cassazione ha dato ragione al condominio. Del resto, come notano i giudici supremi, la motivazione della Corte di Appello è risultata condivisibile in quanto le opere sono risultate incompatibili con lo “stile” di un fabbricato che rappresenta uno dei pochi esempi di architettura nazionale di epoca fascista nel territorio monzese, con caratteristiche peculiari di quel periodo storico conservatesi nel tempo.
In ogni caso la Cassazione ha ricordato che l’indagine volta a stabilire in concreto se un’innovazione determini o meno l’alterazione del decoro architettonico spetta al giudice di merito, il cui apprezzamento non può essere messo in discussione nel giudizio di cassazione, se non per omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti (situazione che non si è verificata). Il ricorso è stato rigettato.
Leggi anche Il Comune non può valutare la lesione del decoro architettonico di un condominio
Decoro condominio, riflessioni conclusive
In via preliminare bisogna ricordare come una clausola – con cui si prevede che, prima di rivolgersi l’Autorità Giudiziaria, le parti devono rivolgersi ad un’associazione privata per cercare un componimento amichevole, non introduce affatto una forma di arbitrato, né rituale, né irrituale; tale clausola non è idonea a comportare una convenzionale rinuncia all’azione giudiziaria.
In secondo luogo merita di essere sottolineato che se un condomino realizza opere che compromettono il decoro del caseggiato, l’amministratore, anche senza autorizzazione dell’assemblea, è pienamente legittimato ad agire con l’azione ripristinatoria, rientrando tale atto, diretto a conservare l’esistenza delle parti comuni condominiali, tra gli atti conservativi attribuiti all’amministratore ai sensi dell’art. 1130, n. 4, c.c..
Tale azione è decisamente legittima se un condomino senza alcuna considerazione per il “valore storico” del palazzo – che rappresenta uno dei pochi esempi di architettura nazionale di epoca fascista in determinato territorio – realizza la una loggia destinata inevitabilmente a modificare il rapporto armonico delle linee del fabbricato; allo stesso modo un condomino non può neppure realizzare una bussola di ingresso che, per tipologia e qualità dei materiali utilizzati, oltre che per la modifica della sagoma dell’edificio, contrasti fortemente con le caratteristiche peculiari, conservatesi nel tempo, di un edificio storico. Del resto la bussola non poteva essere considerata un impianto di produzione di energia da fonti rinnovabili destinato al servizio di singole unità del condominio.
>> Qui la sentenza: Corte di Cassazione – sez. II – sentenza del 14 – 02- 2022, n. 4711
Riferimenti normativi: artt. 1102; 1120 c.c.
Precedenti giurisprudenziali: Corte di cassazione – sez. II, sentenza n. 10350 del 11/05/2011
Articolo di Giuseppe Bordolli, consulente legale condominialista
Consigliamo
Due utili manuali sul condominio, indispensabili per chi vuole (o deve) essere sempre aggiornato sulle tematiche condominiali:
Manuale operativo del condominio
Il volume risulta essere unico nel suo genere nel panorama editoriale. Nella filosofia Maggioli il testo è stato concepito per essere fruito rapidamente da operatori del settore e non, fino a fornire nozioni giuridiche sempre con finalità pratiche. La tematica condominiale è solita essere analizzata con poca attenzione ma oggi è stata trattata come una vera e propria branca del diritto civile e come tale merita di essere esaminata completamente. Dalla lettura dei singoli capitoli emergono chiari i concetti e lo stile esplicativo raggiunge l’obiettivo di implementare la conoscenza individuale. L’opera riesce a dare una nozione completa e non vi è argomento che sia trattato parzialmente. Infatti dopo l’inquadramento del condominio e delle proprietà dello stesso si passa alla trattazione dei rapporti tra condominio e terzi e tra i condomini, fino ad avere chiarezza sulla ripartizione delle spese e sulle tabelle millesimali, con la esaustiva trattazione della figura dell’amministratore, sui vizi delle assemblee e sulla modalità della videosorveglianza. L’appendice a cura del Presidente della ASS.I.A.C., Concetta Cinque, esamina le possibilità che l’ordinamento concede ai condomini per svolgere le assemblee sotto l’emergenza sanitaria legata al Covid-19. Il testo risulta un vero e proprio strumento indispensabile per chi vuole o deve essere sempre aggiornato sul condominio. La formula unica dell’esposizione delle tematiche fa di quest’opera un fondamentale compagno per il “viaggio lavorativo” ed un prezioso testo formativo, necessario ad ogni livello di conoscenza. Massimo SerraCuratore e Coautore dell’opera, Avvocato Cassazionista del Foro di Roma, titolare e fondatore dello studio legale S.L.S., con esperienza ultra ventennale nel settore condominiale e dei diritti reali in genere. Cultore di diritto privato e formatore in seminari specialistici con riguardo alla figura dell’avvocato nella difesa del condominio e relazioni tra difesa, amministratore, controparte e condomini. Docente in scuole, centri di studi giuridici di diritto privato e penale e membro del comitato editoriale di rivistasul diritto dell’internet. Esperto di riscossione del credito con pubblicazioni sul credito condominiale e sulla solvibilità del condominio. Partecipazione in qualità di relatore aconferenze sulla mediazione e sulla negoziazione assistita in ambito condominiale. Partecipazione ad appuntamenti di studio. Ha curato il manuale del condominio oltre a pubblicare monografie ed edizioni scientifiche sullo stesso tema ed altri istituti collegati e connessi quali la multiproprietà, la comunione, la locazione, gli appalti e la responsabilità nel mandato.
Massimo Serra (a cura di) | 2020 Maggioli Editore
54.00 € 43.20 €
Guida alla ripartizione delle spese condominiali
Il presente volume, con riferimento costante al dato normativo e alle decisioni più recenti dei giudici, offre al lettore le conoscenze per utilizzare al meglio i principi generaliche sono alla base della ripartizione degli oneri condominiali e del recupero crediti. In particolare il volume affronta il tema della variegata terminologia utilizzata dal legislatore per le spese condominiali in generale, analizzando i criteri generali che presiedono alla ripartizione, ponendo in luce la loro derogabilità. Nella seconda parte del volume si affronta, in modo esaustivo, la disciplina della ripartizione delle spese delle diverse parti comuni, delle scale, del solaio, del lastrico e della terrazza a livello di uso esclusivo e degli impianti comuni. Particolare attenzione viene dedicata al problema del riparto delle spese di riscaldamento dopo il passaggio alla termoregolazione e contabilizzazione di calore secondo le indicazioni contenute nella legge, tenendo conto delle novità contenute nel nuovo d.lgs. 102/2014, modificato dal d.lgs. 14 luglio 2020. Non poteva mancare poi un’analisi dello “spinoso” tema delle spese di manutenzione e ricostruzione dei balconi. L’ultimo capitolo tratta in modo diretto e pratico dei principali temi legati al recupero crediti, affrontando tutte le principali problematiche legate al rapporto tra creditori e debitori nel settore condominiale. Giuseppe BordolliMediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari, è esperto di Diritto immobiliare con pluriennale esperienza in attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. È collaboratore del Quotidiano condominio 24 ore, di Diritto.it e di varie riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose pubblicazioni in materia.
Giuseppe Bordolli | 2021 Maggioli Editore
34.00 € 27.20 €
Immagine: iStock/percds
Scrivi un commento
Accedi per poter inserire un commento