Mai dire mai. Dopo il tentativo non andato a buon fine nella legge di Bilancio la maggioranza tenta di nuovo la via di una sanatoria edilizia “allargata” riaprendo di fatto i termini del terzo condono del 2023.
Questa volta la strada scelta è quella degli emendamenti al decreto Milleproroghe in discussione alla Camera e gli emendamenti puntano a modificare l’art. 32 del dl 269/2003. L’avvio dell’esame degli emendamenti è atteso a breve.
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Indice
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Check Edilizio e Urbanistico
Questo manuale è l’evoluzione e l’aggiornamento dell’eBook “Decreto Salva Casa: commento, guida e riflessioni tecnico-giuridiche” ad opera degli stessi autori, profondamente rivisto e attualizzato allo stato dell’arte della normativa e della giurisprudenza. Si tratta di un manuale pratico di rapida consultazione e approfondimento sulle verifiche e i check edilizie e urbanistici da effettuarsi nelle fasi preliminari progettuali di interventi edilizi su edifici esistenti: – procedure edilizie,- verifica della conformità,- analisi vincolistiche,- pianificazione delle complessità,- individuazione delle criticità. I due autori, Andrea di Leo, avvocato esperto di diritto amministrativo, con particolare riguardo all’ambito urbanistico-edilizio ma non solo, e Marco Campagna, tecnico appassionato della teoria ma anche e soprattutto della pratica delle procedure amministrative: sviluppano il presente manuale per dare al lettore una visione della disciplina edilizia e urbanistica il più ampia e chiara possibile, sia per quanto attiene all’ambito più strettamente pratico, ma senza dimenticare che, in Italia, ogni istanza edilizia, anche quella che può apparire più semplice, è in verità sovrastata da un grande insieme di norme che vegliano sui più disparati ambiti. Marco CampagnaArchitetto libero professionista. Nel corso degli anni ha avuto modo di approfondire i temi dell’urbanistica applicata agli interventi edilizi, sia svolgendo pratiche in prima persona, sia operando come consulente o come perito, sia per conto di privati che per società, eseguendo parallelamente progettazioni e direzioni lavori per diversi interventi di recupero e di valorizzazione immobiliare. È attualmente componente della Commissione Urbanistica dell’Ordine degli Ingegneri di Roma, formatore e docente in svariati corsi di aggiornamento e approfondimento professionale presso il medesimo Ordine e presso altre realtà. Andrea Di LeoAvvocato, opera nel diritto amministrativo, con particolare riferimento ai settori dell’urbanistica e dell’edilizia, anche in relazione ai profili vincolistici. Si occupa, inoltre, dei profili regolatori ed amministrativirelativi a ricettività, commercio e somministrazione, di appalti pubblici nonché dei profili amministrativi e regolatori dei settori innovativi (startup, sharing economy, mobilità e trasporti). Svolge attività di docenza (nell’ambito di master universitari) e formazione. È membro della Società Italiana degli Avvocati Amministrativisti e Co-founder di Legal Team.
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Il condono edilizio del 2003
L’art. 32 del provvedimento all’epoca ha introdotto la possibilità di ottenere il rilascio del titolo abilitativo edilizia in sanatoria delle opere esistenti non conformi alla disciplina vigente. Nel dettaglio, i commi da 26 a 50 prevedevano la possibilità di sanare opere abusive ultimate entro il 31 marzo 2003, con limiti volumetrici e territoriali precisi.
Sanabili le opere realizzate in assenza di titolo, difformi dal titolo, oggetto di ristrutturazioni in assenza/difformità, e che non avessero comportato ampliamento del manufatto superiore al 30 per cento della volumetria della costruzione originaria o, in alternativa, un ampliamento superiore a 750 metri cubi.
Le disposizioni erano applicabili anche alle opere abusive relative a nuove costruzioni residenziali non superiori a 750 metri cubi per singola richiesta di titolo abilitativo edilizio in sanatoria, a condizione che la nuova costruzione non superasse complessivamente i 3.000 metri cubi.
Sanatoria esclusa in ogni caso per le opere realizzate nelle aree con vincoli di qualunque tipologia senza relativo parere e/o non in regola con la normativa antisismica. Alle Regioni il compito di fissare le condizioni, i limiti e le modalità del rilascio del titolo abilitativo nell’ambito delle specifiche normative regionali.
Le nuove proposte di sanatoria
Gli emendamenti presentati da tre diversi parlamentari a maggioranza, Vietri (FdI), Zinzi (Lega) e Patriarca (FI), sono di fatto identici e prevedono la sanatoria per le diverse tipologie di abuso già indicate dalla normativa. Si tratta infatti di consentire la regolarizzazione per: opere realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio sia conformi che non conformi alle norme urbanistiche, opere di ristrutturazione prive del titolo edilizio, opere di restauro e risanamento conservativo senza titolo abilitativo edilizio, opere non valutabili in termini di superficie o di volume.
Esclusi i casi di inedificabilità assoluta e gli altri oggetto di divieto nella normativa originaria. Inoltre confermato che ai fini della sanatoria rimane ferma la necessità che l’intervento risulti conforme alle norme tecniche per le costruzioni in zone sismiche vigenti sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento del rilascio del titolo. Anche in questo caso gli emendamenti affidano alle Regioni il compito di adottare i relativi procedimenti attuativi.
Condono edilizio 2003: requisiti generali
Data limite: opere ultimate entro 31 marzo 2003
Limiti volumetrici:
- Ampliamenti: max 30% volumetria originaria oppure max 750 mc
- Nuove costruzioni residenziali: max 750 mc per singola domanda (limite complessivo 3.000 mc)
Opere sanabili / non sanabili: tabella
| Categoria | Sanabile | Non Sanabile |
| Ampliamenti entro limiti | ✅ Fino a 30% volumetria O 750 mc | ❌ Oltre i limiti |
| Nuove costruzioni | ✅ Max 750 mc/richiesta (tot. 3.000 mc) | ❌ Oltre 750 mc |
| Immobili vincolati | ✅ Con parere favorevole autorità tutela | ❌ Senza parere favorevole |
| Zone sismiche | ✅ Se adeguamento antisismico possibile | ❌ Se impossibile adeguamento |
| Monumenti nazionali | ❌ | – |
| Beni interesse particolarmente rilevante | ❌ | – |
| Vincoli idrogeologici/ambientali | ❌ Se vincolo anteriore all’opera | ✅ Se vincolo posteriore |
| Parchi/aree protette | ❌ Se istituiti prima dell’opera | ✅ Se istituiti dopo |
| Aree percorse da incendi | ❌ Boschi/pascoli bruciati ultimo decennio | – |
| Demanio marittimo/fluviale | ❌ | – |
| Usi civici | ❌ | – |
| Aree demaniali Stato | ✅ Con cessione onerosa area | ❌ Senza disponibilità Stato |
| Opere di condannati mafia | ❌ Sentenza definitiva art. 416-bis, 648-bis/ter | ✅ In attesa sentenza (procedimento sospeso) |
Note:
- Vincoli paesaggistici: Parere autorità entro 180 giorni. Silenzio = diniego impugnabile;
- Procedura: Domanda + oblazione + anticipazione oneri → Comune ha 24 mesi per pronunciarsi → Silenzio-assenso = sanatoria.
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