Nel precedente contributo pubblicato si era dato conto del punto di vista del Notariato sullo stato legittimo e sulle tolleranze costruttive. Un ulteriore approfondimento, poi, si riferiva al rapporto tra le tolleranze edilizie e l’atto di compravendita.
Tuttavia, il fondamentale punto di vista del Notariato sul Salva Casa non si è fermato agli Studi cui si faceva cenno. Infatti, più recentemente, sono stati pubblicati tre ulteriori studi su altri aspetti del Salva Casa, ossia sui mutamenti di destinazione d’uso previsti nell’art. 23-ter, D.P.R. 380/200, sull’agibilità disciplinata dall’art. 24, D.P.R. 380/2001 e sugli accertamenti di conformità di cui agli artt. 36 e 36-bis, D.P.R. 380/2001.
Gli Studi, scaricabili tutti a fine articolo, si soffermano infatti su questi altri tre istituti che, com’è evidente, costituiscono un banco di prova per l’attività dei professionisti e degli uffici tecnici degli enti locali, chiamati ad essere i protagonisti nell’attuazione del Salva Casa.
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Indice
Suggeriamo:
Le Verifiche di conformità per la commercializzazione degli immobili
La III edizione di questo volume rappresenta un riferimento essenziale per tutti i professionisti del settore immobiliare, tecnico e legale, offrendo un quadro completo e aggiornato sulla verifica di conformità degli immobili. Grazie all’integrazione delle recentissime Linee Guida ministeriali e ai criteri di interpretazione del Decreto Salva Casa, l’opera fornisce strumenti operativi chiari e approfonditi per affrontare con rigore la regolarizzazione edilizia, urbanistica e catastale, essenziale per la due diligence immobiliare. L’opera è quindi uno strumento indispensabile per avvocati, notai, tecnici e agenti immobiliari che desiderano orientarsi con sicurezza nel complesso panorama della conformità edilizia. Attraverso un linguaggio tecnico ma accessibile, l’Autore analizza con competenza normativa e giurisprudenza, fornendo un supporto concreto agli operatori del settore nella valutazione della trasferibilità dei beni, nell’accertamento della legittimità delle preesistenze e nella gestione delle irregolarità edilizie sanabili. Andrea FerrutiAvvocato del Foro di Roma, opera da più di 30 anni prestando la propria consulenza a soggetti pubblici e privati, in stretto raccordo con le professionalità tecniche coinvolte. In tali ambiti, l’Autore ha maturato una particolare conoscenza del diritto amministrativo e immobiliare in vista dello sviluppo e riqualificazione di patrimoni, oltre che della relativa normativa tecnica e di sicurezza sul lavoro. È autore di pubblicazioni per Maggioli Editore e docente in corsi di formazione.
Andrea Ferruti | Maggioli Editore 2025
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I mutamenti di destinazione d’uso secondo lo Studio del CNN n. 39-2025/P
Lo Studio del Notariato affronta il mutamento della destinazione d’uso, ossia della “fattispecie che ricorre in presenza di un utilizzo, dell’immobile o della singola unità immobiliare, diverso da quello originariamente assentito”.
Particolare attenzione è poi attribuita alla distinzione fra il cambio di destinazione d’uso senza opere edilizie e quello con attività edilizia, nonché alla distinzione tra cambio di destinazione d’uso come “rilevante” o “irrilevante” urbanisticamente, ossia al passaggio dell’immobile da una ad un’altra categoria funzionalmente autonoma sotto il profilo urbanistico (ad es. da residenziale a turistico-ricettiva).
Infine, a sintesi estrema del tutto, sono riportate le due sintesi elaborate dalle Linee Guida sull’art. 23-ter, T.U.E. che riepilogano opportunamente gli effetti del Salva Casa su tale articolo, invero non sempre immediatamente percepibili.
L’agibilità secondo lo Studio del CNN n. 40-2025/P
Lo Studio del Notariato riepiloga le modifiche che, dal 2016 (SCIA 2) ad oggi (Salva Casa), ha subito la disciplina dell’agibilità di cui all’art. 24 Testo Unico Edilizia che, attualmente, prende il nome di segnalazione certificata di agibilità (cd. SCag).
Lo Studio ricorda, poi, che la SCag va presentata per una serie di interventi attestando anche la conformità dell’opera al progetto autorizzato. Proprio in forza della mutata natura dell’agibilità (da provvedimento della P.A. ad atto del privato), quindi, lo Studio si sofferma sul ruolo che l’agibilità riveste negli atti contrattuali.
Infatti, se l’agibilità non incide sulla commerciabilità giuridica di un edificio, costituendone il presupposto di utilizzabilità, incide tuttavia sulla sua commerciabilità “economica”, con tutte le conseguenze che ne derivano sul piano della possibile risoluzione del contratto. Anche questi aspetti, di carattere più prettamente legale, sono particolarmente approfonditi.
Gli accertamenti di conformità ordinario o semplificato secondo lo Studio del CNN n. 226-2024/P
Lo Studio del Notariato analizza gli artt. 36 e 36-bis Testo Unico Edilizia relativi ai procedimenti di sanatoria “a regime” dopo le modifiche introdotte dal decreto Salva Casa.
Particolare attenzione viene dedicata alla nozione degli accertamenti di conformità (semplificato e ordinario), ai suoi presupposti e al contenuto (anche economico) del provvedimento di sanatoria. Tra gli approfondimenti si segnala, soprattutto, l’individuazione (concreta) della disciplina urbanistica ed edilizia da tener presente, così da fugare dubbi sui riferimenti che il tecnico deve prendere in considerazione all’atto della presentazione della domanda.
Infine, viene esaminata la nuova conformità “semplificata” o “asimmetrica”, con i relativi riflessi per le menzioni urbanistiche da inserire negli atti, alla luce della nota sentenza della Cassazione Sezioni Unite n. 8239/2019 che ne ha precisato la portata.
Suggerimenti finali
Come osservato al termine del mio precedente contributo, quindi, rinnovo l’invito a consultare anche questi tre Studi, anticipando che gli stessi saranno oggetto di analisi nel prossimo numero della Rivista L’Ufficio Tecnico.
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