La legge 24 luglio 2024, n. 105 nel convertire il decreto legge 29 maggio 2024, n. 69 contenente “Disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica”, c.d. decreto Salva-Casa, ha introdotto il comma 1-quater entro l’art. 2-bis del d.P.R. n. 380/2001, ponendo una norma riguardante il recupero dei sottotetti, che non era presente nella versione originaria del decreto Salva-Casa e così colmando una lacuna circa la “copertura” a livello di legislazione statale di principio rispetto alle normative regionali, che da tempo disciplinavano a livello regionale la materia dei sottotetti.
Lo scopo della novella è quello di consentire, senza più interpretazioni restrittive, il recupero dei sottotetti, che nel loro piccolo, sia pur realizzando puntuali interventi edilizi rigenerativi, certamente, di minore ampiezza ed incidenza rispetto a quelli di “rigenerazione urbana”, sono comunque utili a riqualificare il tessuto edilizio compromesso dall’usura del tempo.
Analizziamo di seguito cosa prevede il Salva Casa in materia di recupero sottotetti.
Il presente articolo è estratto dal volume Commentario al testo unico dell’edilizia , di Eugenio Lequaglie, edito da Maggioli Editore.
Indice
Contenuto e limiti del Salva-Casa
Il nuovo comma 1-quater dell’art. 2-bis dispone che, al fine di incentivare l’ampliamento dell’offerta abitativa, limitando il consumo di nuovo suolo, gli interventi di recupero dei sottotetti sono comunque consentiti, nei limiti e secondo le procedure previsti dalla legge regionale, anche quando l’intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, a condizione che:
- siano rispettati i limiti di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio;
- non siano apportate modifiche, nella forma e nella superficie, all’area del sottotetto, come delimitata dalle pareti perimetrali;
- sia rispettata l’altezza massima dell’edificio assentita dal titolo che ne ha previsto la costruzione.
Questa norma consente, nei limiti e secondo le procedure previste dalle leggi regionali, il recupero abitativo dei sottotetti, assumendo quale parametro distanziale minimo, tra gli edifici e dai confini, quello vigente all’epoca della loro legittima realizzazione.
Trattasi di deroga temperata nel senso che è interdetto:
- non rispettare i limiti di distanza vigenti all’epoca della [originaria] realizzazione dell’edificio;
- apportare modifiche, nella forma e nella superficie, all’area del sottotetto, come delimitata dalle pareti perimetrali;
- superare l’altezza massima dell’edificio assentita dal titolo che ne ha previsto la costruzione.
In applicazione del principio della potestà legislativa concorrente nella materia, sono fatte salve le disposizioni regionali più favorevoli.
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Chiarimenti interpretativi e prevalenza della normativa regionale
La novella si è resa necessaria, atteso che la norma dell’art. 2-bis TUE prevedeva una deroga in materia di distanze solo in rapporto agli interventi di demolizione e ricostruzione e quindi, essendo stata ritenuta di stretta interpretazione, non era suscettibile di applicazione analogica, e, pertanto, non estensibile ad altre tipologie edilizie, come ad esempio la realizzazione di sottotetti.
La norma del decreto Salva-Casa ha così introdotto certezza correlativamente al tema delle distanze nella realizzazione dei sottotetti, che era controverso nel previgente assetto normativo e variamente disciplinato nei regolamenti edilizi locali e nelle norme tecniche di attuazione annesse agli strumenti urbanistici.
Lasciando fermo quanto previsto dalle leggi regionali più favorevoli, viene poi rispettato il principio di prevalenza della competenza regionale in materia edilizia, rispetto alla legislazione statale, che anche se di principio, come nel caso di specie, deve cedere di fronte all’ipotesi di una normativa regionale più permissiva.
Inoltre restano fermi i principi posti dalla giurisprudenza in tema di recupero abitativo dei sottotetti, tra cui primariamente quello secondo cui tale recupero è consentito esclusivamente nel caso in cui l’edificio sia stato realizzato in maniera legittima oppure, in caso di abusività del manufatto, sia stato sanato prima della presentazione dell’istanza di recupero. Al riguardo si deve puntualizzare che il recupero di un sottotetto non configura un’ipotesi aggiuntiva di sanatoria, ma si tratta di una procedura che consente di trasformare la destinazione d’uso del sottotetto in abitativa, purché comunque l’edificio in cui si trova sia stato realizzato legittimamente ovvero, ancorché realizzato abusivamente, sia stato previamente sanato ai sensi della legge n. 47 del 1985 o dalla legislazione condonistica successiva questo risulti regolarmente assentito e avente ab origine altra destinazione funzionale (ad esempio volumi tecnici o stenditoi).
La normativa regionale in materia di sottotetti
La nuova normativa statale in materia di sottotetti inserita nell’art. 2-bis del TUE dal decreto Salva Casa richiama la normativa regionale in due occasioni:
- come presupposto dell’applicazione della norma, dal momento che “gli interventi di recupero dei sottotetti sono comunque consentiti, nei limiti e secondo le procedure previsti dalla legge regionale”;
- come norma di applicazione necessaria, in caso di disposizione più favorevole rispetto alla normativa statale, introdotta nel TUE dal decreto Salva-Casa.
Per conoscere nel dettaglio cosa prevede la legislazione regionale, consigliamo la lettura del volume Commentario al testo unico dell’edilizia , di Eugenio Lequaglie, edito da Maggioli Editore.
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