Super Sismabonus e SAL. Per raggiungere il 60% non bastano le sole opere strutturali

Prima di scendere nel dettaglio della questione presentata nel titolo, è indispensabile ricordare che per poter usufruire del Sismabonus 110% fino al 31 dicembre 2022, è necessario aver realizzato almeno il 60% dei lavori entro il 30 giugno 2022. Ciò è valido per le persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa o di arti e professioni e in riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022 > qui trovi le date aggiornate Superbonus <

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Ma cosa significa il 60%? Cosa è contemplato in questa percentuale, e soprattutto esiste una procedura per poterla definire?

A queste domande ha fornito chiarimenti l’Agenzia delle Entrate che ha risposto ad un contribuente, comproprietario di un edificio costituito da 3 appartamenti e 1 deposito pertinenziale, che chiedeva lumi sulla possibilità di usufruire del Super Sismabonus per un intervento di ristrutturazione edilizia al termine del quale saranno realizzati 5 appartamenti e 3 box auto.

Nello specifico l’istante, con l’interpello n.791/2021, vorrebbe sapere se:

1. ai fini del raggiungimento della percentuale del 60% dei lavori di cui al comma 8-bis dell’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34, si debba tener conto solo delle opere aventi valenza strutturale, ovvero di miglioramento sismico;
2. il limite di detrazione fiscale sia di 96 mila euro per le quattro unità immobiliari preesistenti, ovvero 384 mila euro;
3. in base alla nuova modulistica CILA sia necessario presentare una comunicazione per le opere oggetto di miglioramento sismico (tutte le opere strutturali) e parallelamente il permesso di costruire per tutte le opere non oggetto di detrazioni (murature, finizioni, serramenti, impianti etc).

Analizziamo nel dettaglio il parere delle Entrate su ciascun punto.

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Quando si raggiunge il 60%?

L’Agenzia delle Entrate chiarisce quali sono i criteri per definire la percentuale dell’intervento da completare per ottenere il Superbonus e in riferimento al primo punto presentato dall’istante, si legge nella risposta che la percentuale del 60 va commisurata all’intervento complessivamente considerato e non solo ai lavori antisismici.

Pertanto non basta considerare l’avanzamento del singolo intervento agevolabile per estendere i tempi del Superbonus al 31 dicembre 2022, ma è necessario considerare l’intervento complessivo.

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Il rispetto delle scadenze, legate alla tipologia degli immobili, è imprescindibile per beneficiare del Superbonus. Dall’ultimo ddl della Legge di Bilancio le scadenze verranno così ridefinite (ATTENZIONE! Potrebbero subire modifiche > qui ci sono le date ufficiali e attualmente vigenti <):

• Lavori su edifici singoli > 31 dicembre 2022 
  • CILA o acquisizione del titolo abilitativo entro il 30 settembre. Isee non superiore a 25mila euro e lavori su abitazione principale
• Lavori su condomini e Lavori su edifici composti da 2 a 4 unità immobiliari di un unico proprietario o in comproprietà > 31 dicembre 2025 
  • Con graduale riduzione del beneficio: 110 per cento per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2023; 70 per cento nel 2024; 65 per cento nel 2025
• IACP e cooperative di abitazione a proprietà indivisa che effettuano interventi su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci > 31 dicembre 2023
  • Completamento dei lavori per almeno il 60%

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Limite di detrazione e permessi

Sul calcolo del limite di detrazione, le Entrate spiegano come fare nel caso in cui gli interventi comportino l’accorpamento di più unità abitative o la suddivisione in più immobili di un’unica unità abitativa.

In questo caso per l’individuazione del limite di spesa, vanno considerate le unità immobiliari censite in Catasto all’inizio degli interventi edilizi e non quelle
risultanti alla fine dei lavori.

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Quindi nella situazione oggetto di interpello, essendo l’edificio all’inizio dei lavori composto
da 4 unità immobiliari, il limite di spesa ammesso al Superbonus, nel rispetto di ogni altra condizione ed adempimento richiesto dalla norma e non oggetto dell’istanza, è pari a 384 mila euro (96 mila x 4).

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Cira la questione dei permessi, l’Agenzia delle Entrate non fornisce chiarimenti e precisa che la domanda essendo di carattere tecnico, interessa altre amministrazioni, enti o altri soggetti seguono tali aspetti.

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