Certificato di agibilità, cosa fare se non si possiede prima della vendita?

Il certificato di agibilità è un documento che attesta la sussistenza delle condizioni di regolarità urbanistica dell’immobile, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente.

Spesso però crea disagi non indifferenti in caso di compravendita, donazione o rogito di un immobile, specialmente per quanto riguarda edifici non di recente costruzione.

In questi casi, infatti, il venditore deve esibire la documentazione all’atto della compravendita, a meno che la parte acquirente non rinunci espressamente a tale requisito.

Se così non dovesse essere, il contratto stipulato potrebbe essere soggetto a risoluzione per inadempimento della parte venditore.

Vediamo quindi come quali sono i casi in cui il certificato di agibilità potrebbe essere assente e come poterlo richiedere.

Certificato di agibilità, cos’è e qual è il suo funzionamento?

Come anticipato, il certificato di agibilità è un documento che “attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente”, così come previsto dall’articolo 24 del Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001).

Fino al 2013 esistevano due tipi di certificazioni:
– il certificato di abitabilità, per immobili a uso abitativo;
– il certificato di agibilità, per gli immobili non residenziali.

Con l’introduzione, invece, della Segnalazione Certificata di Agibilità SCA, avvenuta proprio nel 2013 con il D.L. 69/2013, entrambi i certificati sono stati uniti.

In ogni caso, il certificato di agibilità viene redatto in riferimento ai seguenti interventi:
– nuove costruzioni;
– ricostruzioni o sopraelevazioni totali o parziali;
– interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati.

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Il deposito del certificato di agibilità deve essere presentato, entro 15 giorni dalla comunicazione di fine lavori. Entro 180 giorni dalla data di deposito, il Comune disporrà le ispezioni al fine di verificare i requisiti di abitabilità e/o agibilità delle costruzioni.

Possono presentare la SCA, secondo l’art. 3 del Decreto Legislativo 222/2016:
– il titolare del permesso di costruire;
– il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività SCIA;
– i loro successori o aventi causa.

Alla domanda per il rilascio del certificato di agibilità deve essere allegata copia della dichiarazione presentata per l’iscrizione in catasto, in conformità alle disposizioni dell’art. 6 del regio decreto legge 13 aprile 1939, n. 652.

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Certificato di agibilità, è possibile non possederne uno?

Stando a ciò che abbiamo visto in precedenza, il certificato di agibilità è un documento che viene redatto in concomitanza con la fine dei lavori o con le successive modifiche all’immobile che vanno a influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente.

Sembra quindi impossibile non esserne in possesso, ma esistono comunque casi in cui è possibile non essere in possesso del documento:
– edifici costruiti prima del 1934;
– edifici costruiti prima del 1967;
– in caso di smarrimento.

Per il primo caso, è naturale che non ci sia alcun certificato, in quanto la sua introduzione risale proprio al 1934.

Per quanto riguarda il secondo caso, va specificato che dal 1934 al 1967, l’autorizzazione veniva concessa a cura del Podestà, quindi in molti casi questi edifici non possiedono i moderni requisiti richiesti.

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Certificato di agibilità, cosa fare se non si possiede prima della vendita?

Per tutti e tre i casi che abbiamo visti in precedenza, fortunatamente, esiste una soluzione.

In caso di compravendita, donazione o rogito di un immobile, infatti è possibile sopperire alla mancanza della documentazione in diversi modi a seconda del caso.

Edifici costruiti prima del 1934

Per questo tipo di immobili, se pur consigliato, non è obbligatorio disporre dell’apposita certificazione (a meno dell’esistenza di regolamenti che stabiliscano il contrario). Occorre però disporre di un qualsiasi documento (atto di compravendita, estratti cartografici, etc.) che attesta l’effettiva edificazione dell’edificio in un periodo precedente.

In questo caso prima della vendita o l’acquisto dell’immobile è consigliabile far valutare l’assenza del titolo ad un professionista onde evitare questioni legali.

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Edifici costruiti prima del 1967

Come anticipato questi edifici sono in molti casi sprovvisti degli adeguati requisiti per mantenere l’abitabilità. In questo particolare caso, è comunque possibile mantenerne l’abitabilità a patto che venga rispettato il criterio che vieta il peggioramento delle condizioni igienico-sanitarie presenti tramite nuovi interventi.

Anche in questo caso bisogna essere in possesso di un documento che ne attesti l’anno di costruzione.

Smarrimento del certificato di agibilità

In caso di perdita del certificato, sarà necessario richiederne una nuova creazione tramite una visura degli atti abilitativi presso l’archivio del Comune dove è situato l’immobile.

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