Tutt’altro che facile parlare della spesa di manutenzione di un balcone condominiale, specie perché di mezzo ci sono almeno due proprietari e spese da affrontare “in comune”. Di questi tempi poi, con il Superbonus che agevola moltissimi interventi su facciate ed impianti energicamente efficienti, validi soprattutto per i condomini e le parti comuni, è bene fare chiarezza.
Il Codice Civile prevede che le spese di manutenzione di una soletta siano sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento ed a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
Balconi condominiali, regole per la manutenzione
Non sembrano esserci particolari dubbi sul sopra enunciato articolo 1125 fatte salve le situazioni dei balconi, con esclusione dei lastrici solari che invece sono trattati nel successivo articolo 11226 del Codice Civile.
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Balconi aggettanti o incassati: come suddividere le spese
Invero i balconi sono distinti dalla comprovata giurisprudenza in “balconi aggettanti” e “balconi incassati” creando due distinte fattispecie e delineando scenari differenti per ciascuno dei due casi (vedasi ad esempio la sentenza della Cassazione n. 15913 del 17/07/2007 o la 6624 del 30/04/2012).
Balconi aggettanti
I balconi aggettanti sono quelli che fuoriescono dalla sagoma, che sporgono dalla facciata e che costituiscono un prolungamento dell’appartamento cui sono collegati: per questa tipologia di balconi non si può applicare il disposto dell’articolo 1125 non svolgendo il balcone una funzione di sostegno o di necessaria copertura, ma rappresentando una sporgenza del singolo appartamento ogni spesa necessaria per la manutenzione è in capo alla proprietario dell’appartamento stesso sia per la parte superiore (pavimento) sia per quella inferiore (intonacatura e tinteggiatura del soffitto).
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Regole definitive per il Superbonus
Balconi incassati
I balconi incassati sono quelli inserite all’interno del corpo dell’edificio, spesso sono anche detti “a tasca” essendo inglobati all’interno della sagoma e facciata: per questa tipologia di balcone invece è prevista invece la condivisione tra i proprietari come da articolo 1126 in quanto il balcone rappresenta altresì la copertura dell’unità immobiliare sottostante ed è paragonabile ad un lastrico solare.
Tende da sole, come funziona?
Dalle suddette definizioni consegue che anche l’applicazione delle tende da sole, ad esempio, debba essere concordata non solo a livello condominiale per ciò che riguarda il materiale e la colorazione, ma comporta che il proprietario del balcone aggettante accetti che le tende stesse siano agganciate alla soletta stessa.
Se invece si parla di decoro architettonico si può affermare che qualunque opera sul frontalino del balcone, così come le ringhiere e tutto ciò che sia visibile dal prospetto frontale, debba essere concordato dall’assemblea, mentre il pavimento del balcone non rappresenta un elemento del decoro su cui l’assemblea ha diritto di decisione essendo un elemento per così dire “privato”.
Lastrici solari, le regole
Nel caso dei lastrici solari o dei predetti balconi incassati, le regole per la suddivisione delle spese prevedono una partecipazione congiunta tra tutti i condomini dell’edificio (o della parte di esso servita dal lastrico) per la quota di 2/3 e tra i condomini che hanno l’uso esclusivo del lastrico per la quota di 1/3 (ad esempio vedasi in merito anche la sentenza della Cassazione n. 9449 del 10/05/2016).
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