La prima bozza della Legge di Bilancio 2020 contiene il Bonus facciate al 90%. Ma cos’è una facciata di un condominio? La facciata di un condominio è la parte esterna dell’edificio, nella sua attuale formulazione l’art. 1117 del codice civile al n. 1) espressamente prevede che le facciate rientrino nel novero delle cose comuni. Dal punto di vista condominiale la facciata è direttamente riconnessa al concetto di decoro architettonico. Costituisce infatti un modo di essere dell’immobile e quindi un elemento del modo di godimento del condomino. Pertanto, la modifica della facciata, comportando una interferenza nel godimento, può integrare una indebita turbativa (Cass. civ., sez. II, 22 giugno 1995, n. 7069, in Mass. Giur. It., 1995).
Ciò implica che l’amministratore del condominio possa agire per salvaguardare il decoro architettonico della facciata dell’edificio a norma degli artt. 1130 e 1131 c.c.
Facciata: comprende il parapetto delle terrazze
Nel concetto di facciata vanno pertanto ricompresi «i parapetti delle terrazze e delle balconate che, da una parte, rappresentano la proiezione della proprietà individuale, consentendone godimento esclusivo e possibilità di affaccio e, dall’altra, si pongono come elementi esterni aventi un’attitudine funzionale legata al decoro dell’edificio, che è bene di godimento collettivo» (App. Salerno 16 marzo 1992, in Giur. merito 1994, 52).
Pertanto, sono di proprietà condominiale:
a) la parte esterna dei parapetti;
b) il cornicione;
c) cimose, basamenti, frontali e pilastrini.
Cos’è il balcone?
Il balcone è un elemento non portante della struttura dell’edificio che non rientra tra le parti comuni dell’edificio; pertanto il balcone è di proprietà esclusiva del proprietario dell’unità immobiliare dalla quale ad esso si accede, costituendo parte integrante dell’appartamento. Adoperando una diversa terminologia, si può dire che il balcone è la proiezione della proprietà individuale della singola unità immobiliare e come questa oggetto di diritto autonomo di proprietà.
L’aggetto del balcone non è proprietà condominiale.
Le modifiche alla facciata
Non tutte le modifiche della facciata tuttavia devono essere considerate illegittime: infatti «la collocazione delle inferriate alle finestre costituisce attività legittima purché si inserisca nella facciata dell’edificio senza cagionare un mutamento delle linee architettoniche ed estetiche che provochi un pregiudizio economicamente valutabile o purché, pur arrecando tale pregiudizio, si accompagni a una utilità che compensi l’alterazione architettonica» (App. Milano 14 aprile 1989, in Arch. Loc., 1989, 705).
«L’installazione di serrande chiuse, comunque dettata da motivi di sicurezza, pur se difformi dalle altre presenti sulla facciata di un edificio, non integra un pregiudizio al decoro architettonico del fabbricato quando non comporta discontinuità degli elementi di facciata, neppure sotto il profilo cromatico » (Giudice di pace Monza 26 luglio 2010, in Giudice di pace, 2011, 2, 128, febbraio).
Al contrario, «la modifica degli infissi delle finestre dell’appartamento in assenza della preventiva autorizzazione dell’assemblea condominiale prevista dal regolamento di condominio, vale a far qualificare presuntivamente queste opere come abusive e pregiudizievoli al decoro architettonico della facciata dell’edificio» (Cass. civ., sez. II, 9 giugno 1988, n. 3927, in Giust. Civ. Mass., 1988, fasc. 6).
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Manutenzione dei balconi: suddivisione delle spese
Per quanto attiene la disciplina delle spese va detto che, secondo un orientamento ripetutamente affermato in giurisprudenza, «la suddivisione delle spese di manutenzione dei balconi deve essere effettuata distinguendo tra elementi che costituiscono parti della proprietà individuale ed elementi che, per la loro attinenza alla facciata, devono invece essere considerati come parti comuni dell’edificio, a norma dell’art. 1137 c.c.
Rientrano nella prima categoria (parti della proprietà individuale) le opere dirette a preservare e consentire l’utilizzazione della superficie praticabile del balcone (c.d. «piano di calpestio») mentre vanno annoverate nella seconda (parti comuni) le opere relative a elementi dei balconi che, prospettando all’esterno dell’edificio, vengono a far parte integrante della facciata e così a determinare il decoro architettonico dell’edificio condominiale» (App. Napoli 24 febbraio 1988, in Arch. Loc., 2003, 209).
Cosa dice la Giurisprudenza?
Le parti dei balconi che contribuiscono a determinare l’aspetto estetico-formale della facciata (cimose, basamenti, frontali e pilastrini) attengono perciò al decoro architettonico dell’edificio e quindi a un bene comune a tutti i condomini. Le opere relative a questi elementi, in difetto di una diversa disposizione del regolamento condominiale, vanno ripartite fra tutti i partecipanti al condominio. (in tal senso Trib. Milano 14 gennaio 1991, in Arch. Loc., 1991, 744).
Le spese inerenti alla pulizia della gronda, trattandosi di spese relative a cosa comune, devono gravare su tutti i condomini, difettando la prova che l’intasamento della gronda stessa sia dovuto a fatto esclusivo di un condomino (Trib. Milano 14 gennaio 1991, in Arch. Loc., 1991, 764).
La domanda proposta da un condomino nei confronti di altro condomino per ottenere la riduzione in pristino della facciata dell’edificio condominiale, ove comporti l’accertamento del diritto del condomino convenuto di modificare sostanzialmente la facciata dell’edificio in forza del proprio titolo d’acquisto, essendo destinata a incidere sui diritti relativi a un bene comune degli altri condomini, deve essere decisa nei confronti di tutti, perché investe un rapporto giuridico unico e indivisibile, con la conseguenza che deve disporsi l’integrazione del contraddittorio nei confronti dei condomini pretermessi a norma dell’art. 102 c.p.c. (Cass. civ., sez. II, 21 ottobre 1992, n. 11509, in Riv. Giur. Edil., 1993, I, 236).
I balconi (aggetto) di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell’art. 1117 c.c., non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, né essendo destinati all’uso o al servizio di esso. Tuttavia il rivestimento del parapetto e della soletta possono essere beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l’edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata (Trib. Grosseto 11 dicembre 2017, n. 1261, in Dejure, Giuffrè, 2017).
Bonus facciate, domande
Visto che le parti comuni sono quelle che concorrono al decoro architettonico del condominio, saranno queste le parti la cui riqualificazione potrà rientrare nel bonus facciate?
Rientrano nel bonus facciate solo le parti comuni?
I frammenti di intonaco che si staccano dall’intradosso del solaio balcone rovinano il decoro architettonico? E quindi rientrano rientrano nel bonus facciate?
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Dizionario del Condominio
Una guida pratica che permette agli operatori – siano essi addetti ai lavori (amministratori di condominio, avvocati, ecc.) o semplici utenti (condomini, inquilini, proprietari) – di avere risposte immediate ed esaurienti ai temi, spesso controversi, della vita condominiale.L’autore compie un’analisi accurata e sistematica della materia e, oltre alle nozioni di base e ai riferimenti normativi, riporta la giurisprudenza più rilevante e le voci collegate, per agevolarne l’utilizzo.Gli argomenti sono esposti in ordine alfabetico e un indice ampio ed esaustivo rende la consultazione semplice ed intuitiva.Online una raccolta di formule personalizzabili.Francesco LandolfiAvvocato civilista, esperto di Diritto condominiale e autore di numerose pubblicazioni.
Francesco Landolfi | 2019 Maggioli Editore
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