Distanze tra fabbricati, come si calcolano?

Nella selezione delle sentenze pubblicate negli ultimi sette giorni, questa settimana abbiamo le modalità di calcolo per le distanze tra fabbricati. Poi, LO SPECIALE PERMESSO DI COSTRUIRE: permesso di costruire per la posa di un cancello e di una recinzione metallica; permesso di costruire per una tettoia, un balcone e un soppalco; voltura del permesso di costruire: conseguenze sugli oneri concessori. Infine, e partiamo prorpio da qui, osservazioni al PRG.

Distanze tra fabbricati: calcolo lineare

In giurisprudenza è pacifico il principio secondo il quale, poiché lo scopo perseguito dal legislatore è quello di evitare intercapedini dannose, le distanze tra fabbricati non si misurano in modo radiale, come avviene per le distanze rispetto alle vedute, ma in modo lineare, perpendicolare ed ortogonale (ex pluribus cfr. Cassazione civile, sez. II, 7 aprile 2005, n. 72859) e la relativa disciplina non trova pertanto applicazione “quando i fabbricati sono disposti ad angolo e non hanno fra loro pareti contrastanti perché ciò che rileva è la distanza fra opposte pareti” (cfr. Consiglio di Stato, Sez. IV, 5 ottobre 2005, n. 5348).

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Natura delle osservazioni al PRG

Le osservazioni al piano urbanistico costituiscono meri apporti collaborativi, con la conseguenza che il loro rigetto ovvero il loro accoglimento non richiede una motivazione analitica.

Come evidenziato da Cons. Stato, Sez. IV, 08/05/2017, n. 2089, “Le osservazioni formulate dai proprietari interessati costituiscono un mero apporto collaborativo alla formazione degli strumenti urbanistici e non danno luogo a peculiari aspettative; pertanto, il loro rigetto non richiede una dettagliata motivazione, essendo sufficiente che siano state esaminate e ritenute, in modo serio e ragionevole, in contrasto con gli interessi e le considerazioni generali poste a base della formazione del piano regolatore generale; d’altra parte le scelte effettuate dall’Amministrazione pubblica, nell’adozione degli strumenti urbanistici, costituiscono apprezzamento di merito sottratto al sindacato di legittimità, salvo che non siano inficiate da errori di fatto o da abnormi illogicità, sicché anche la destinazione data alle singole aree non necessita di apposita motivazione oltre quella che si può evincere dai criteri generali, di ordine tecnico- discrezionale, seguiti nell’impostazione del piano stesso, essendo sufficiente l’espresso riferimento alla relazione di accompagnamento al progetto di modificazione al piano regolatore generale, salvo che particolari situazioni non abbiano creato aspettative o affidamenti in favore di soggetti le cui posizioni appaiano meritevoli di specifiche considerazioni.”.

Permesso di costruire: 5 sentenze nuove

Permesso di costruire, posa di cancello e recinzione metallica

Secondo la giurisprudenza, la posa in opera di un cancello non costituisce un abuso edilizio soggetto a demolizione, trattandosi di un intervento non subordinato al preventivo rilascio del permesso di costruire (cfr. T.A.R. Campania, Napoli, VII, n. 3642/2016; T.A.R. Lazio, Roma, II, 6.10.2008, n. 8777; T.A.R. Calabria, Catanzaro, II, 10.6.2008, n. 643).

Anche una recinzione in rete metallica è esente dal regime del permesso di costruire, in quanto non configura un’opera edilizia permanente, bensì un manufatto suscettibile di asportazione (cfr. T.A.R. Umbria, I, 13.5.2013 n. 293; Cons. Stato, V, 9.4.2013 n. 1922).

Permesso di costruire per una tettoia

La qualifica di pertinenza urbanistica è applicabile soltanto ad opere di modesta entità e accessorie rispetto ad un’opera principale, ma non anche ad opere che, dal punto di vista delle dimensioni e della funzione, si connotino per una propria autonomia rispetto all’opera cosiddetta principale e non siano coessenziali alla stessa, tale, cioè, che non ne risulti possibile alcuna diversa utilizzazione economica.

Nel caso di specie la tettoia che occupa una superficie di dimensioni indubbiamente rilevanti (220 mq per un’altezza di 3,2 metri) non può ritenersi mera pertinenza urbanistica, in quanto possiede una propria individualità fisica e ha determinato un’alterazione significativa dell’assetto del territorio. Per questo motivo deve ritenersi necessario il permesso di costruire, la cui assenza giustifica l’ingiunzione demolitoria.

Permesso di costruire per un balcone

L’inserimento di un balcone, in ragione dell’incremento di superficie (ancorchè accessoria) che comporta e, comunque, per effetto della modifica dei prospetti, non può che qualificarsi come intervento di ristrutturazione edilizia ai sensi degli artt.3, c. 1, lett. d) e 10, c.1, lett. c) del T.U. 6 giugno 2001, n. 380, non potendo viceversa configurarsi un mero intervento di manutenzione (Consiglio di Stato, sez. VI, 04/10/2011 n. 5431; T.A.R. Napoli, (Campania), sez. VII, 07/06/2012, n. 2717). Conseguentemente, richiede il permesso di costruire.

Permesso di costruire per un soppalco

In linea di diritto, la giurisprudenza ha fatto chiarezza in tema di soppalco (cfr. Consiglio di Stato sez. VI 2 marzo 2017 n. 985), rilevando come la disciplina edilizia del soppalco, ovvero dello spazio aggiuntivo che si ricava all’interno di un locale, di solito un’abitazione, interponendovi un solaio, non sia definita in modo univoco, ma vada apprezzata caso per caso, in relazione alle caratteristiche del manufatto.

Se in linea di principio, è necessario il permesso di costruire quando il soppalco sia di dimensioni non modeste e comporti una sostanziale ristrutturazione dell’immobile preesistente, ai sensi dell’art. 3, comma 1, d.P.R. 6 giugno 2001 n. 380, con incremento delle superfici dell’immobile e, in prospettiva, ulteriore carico urbanistico, si rientra invece nell’ambito degli interventi edilizi minori, per i quali comunque il permesso di costruire non è richiesto, ove il soppalco sia tale da non incrementare la superficie dell’immobile, e ciò sicuramente avviene quando esso non sia suscettibile di utilizzo come stanza di soggiorno.

Di conseguenza, non è richiesto il permesso di costruire per un soppalco di altezza interna modesta, tale da renderlo non fruibile alle persone.

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Voltura del permesso di costruire, conseguenze sugli oneri concessori

Come affermato in precedenza dalla giurisprudenza, “non offrendo la legge, che ne disciplina il regime, alcun indicatore normativo speciale che faccia ritenere comunque applicabile la disciplina civilistica della solidarietà derivante dalla fattispecie dell’accollo, la parte cedente che non ha iniziato l’edificazione e quindi non abbia realizzato, neppure in minima parte, la costruzione degli edifici, viene a trovarsi liberata, in virtù della voltura del titolo edilizio, dall’obbligo di corrispondere gli oneri di concessione ed il contributo di costruzione di cui alla L. n. 10 del 1977, non essendosi verificato il presupposto di esigibilità del credito pubblico, ovvero la materiale trasformazione urbanistica del territorio” (T.A.R. Toscana, sez. III, 12 giugno 2012 n.1126; nello stesso senso, Cons. Giust. Amm. Sic., 13 ottobre 2011, n. 666).

Si è ulteriormente e condivisibilmente precisato che “non è il solo rilascio del titolo edilizio a determinare l’obbligo di versamento degli oneri concessori, dato che rileva anche l’esecuzione dell’attività edilizia assentita, con la conseguenza che ove ci sia stata voltura a favore di terzi del titolo edilizio da parte dell’originario titolare, unita al mancato avvio da parte di costui di alcuna attività edificatoria, l’intestatario iniziale della concessione deve essere ritenuto libero da ogni obbligo pecuniario nei confronti dell’ente concedente per oneri concessione e per contributo di costruzione, poiché l’avvenuta voltura del titolo edilizio accettata dal Comune estingue il rapporto con l’originario dante causa, operando come una novazione soggettiva liberatoria del debitore originario per accettazione del Comune” (T.A.R. Veneto, sez. II, 6 maggio 2015 n. 485).

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In collaborazione con www.studiolegalepetrulli.it