Agevolazioni acquisto prima casa: si possono usare due volte?

Le agevolazioni per l’acquisto della prima casa consistono nell’applicazione dell’imposta di registro con l’aliquota del 2% e delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di abitazioni, tranne quelle appartenenti alle categorie catastali A1, A8 e A9.

Nel caso in cui la prima abitazione acquistata con agevolazione prima casa sia diventata inagibile a causa di un terremoto o di un’altra calamità, si può usufruire della stessa agevolazione per comprare un’altra casa, visto che la prima è inagibile e per questo non può essere usata come casa. È proprio questo il caso in cui l’agevolazione prima casa può essere usata due volte (ma aggiungiamo anche: Agevolazioni acquisto prima casa: valgono se ne compri un’altra, e vendi SUBITO la prima)

Agevolazioni prima casa, a quali condizioni?

Le condizioni sine qua non per avere l’agevolazione prima casa sono le seguenti:

• che l’immobile sia nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca (entro diciotto mesi dall’acquisto) la propria residenza o, nel caso in cui fosse diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività;
• che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui si trova l’immobile da comprare;
• che nell’atto di acquisto, l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni.

Agevolazioni prima casa e inagibilità

L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato la risoluzione n. 107 del 1° agosto 2017 “Agevolazioni prima casa (eventi sismici inagibilità)“. Un contribuente chiedeva se fosse possibile fruire delle agevolazioni previste per la prima casa, avendole già utilizzate per un’abitazione che però era stata gravemente danneggiata dal sisma dell’agosto/ottobre 2016 e per questo dichiarata inagibile con ordinanza del sindaco.

Un immobile inagibile comprato con le agevolazioni prima casa non impedisce l’acquisto di una nuova casa usufruendo dello stesso beneficio fiscale per la seconda volta.

Tra le condizioni che impediscono l’utilizzo delle agevolazioni prima casa c’è la titolarità di altra casa di abitazione nello stesso comune del nuovo acquisto, o acquistata con le agevolazioni, indipendentemente dal luogo in cui la casa si trova. La Corte di Cassazione (ordinanza 100 dell’8 gennaio 2010) ha affermato che deve essere riconosciuto la possibilità di godere delle agevolazioni prima casa anche al contribuente proprietario di un altro immobile acquistato con le agevolazioni se lo stesso non risulta idoneo a soddisfare le esigenze abitative del contribuente.

Inagibilità causata da criteri oggettivi

Con risoluzione n. 86/E del 20 agosto 2010, le Entrate hanno precisato che l’inidoneità deve essere valutata in base a criteri oggettivi: la fruizione dell’agevolazione per un nuovo acquisto può quindi essere riconosciuta nel caso di assoluta inidoneità della casa già posseduta.

L’inidoneità ricorre nel caso il contribuente abbia acquistato un immobile abitativo fruendo delle agevolazioni “prima casa” ma non possa più utilizzarlo in seguito agli eventi sismici che hanno comportato la dichiarazione di inagibilità dell’immobile. L’evento sismico è un impedimento oggettivo imprevedibile e inveitabile, che ha comportato l’impossibilità per il contribuente di continuare a utilizzare come casa l’immobile acquistato.

Se, dopo il nuovo acquisto agevolato la dichiarazione di inagibilità dell’immobile pre-posseduto viene revocata dagli organi competenti, il contribuente può comunque usare l’agevolazione prima casa per il nuovo immobile perchè al momento del nuovo acquisto c’erano le condizioni previste dalla normativa per goderne.

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