La tettoia realizzata sul terrazzo non può essere considerata un elemento irrilevante sotto il profilo edilizio-urbanistico e, trattandosi di un intervento di nuova costruzione è necessario il permesso di costruire. Della necessità del permesso di costruire per le tettoie abbiamo già parlato altre volte (ad esempio, qui), ma ora il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 3210 del 30 giugno 2017, chiarisce che nemmeno il decorso del tempo ha l’effetto di sanare un’opera abusiva. Vediamo come si sono svolti i fatti nel caso in questione.
Tettoia abusiva: l’ordine di demolizione (e il ricorso)
Nel 2015 il Comune ordina la demolizione di una tettoia di circa 40 mq realizzata sul lastrico solare di un edificio. La costruzione, risalente a circa 40 anni prima, consiste in una struttura metallica, con paletti di legno infissi su vasi e copertura di plastica, chiusa da un lato con un cannicciato.
Il tema delle tettoie è molto interessante e lo abbiamo trattato altre volte. In particolare abbiamo parlato di tettoie aperte su tre lati, tettoie di modesto impatto, maxi tettoie, quali distanze dal vicino mantenere se si costruisce una tettoia e quando una tettoia è una pertinenza edilizia.
Il proprietario impugna il provvedimento del Comune ma il Tar respinge il ricorso in quanto “la realizzazione di una tettoia, anche se in aderenza a un muro preesistente, non può essere considerata un intervento di manutenzione straordinaria ai sensi dell’art. 3, comma 1, lettera b) del d.P.R. n. 380 del 2001, in quanto non consiste nella rinnovazione o nella sostituzione di un elemento architettonico, ma nell’aggiunta di un elemento strutturale dell’edificio, con modifica del prospetto, cosicché la sua costruzione necessita del previo rilascio di permesso di costruire (cfr. ad es. CdS n. 3192015)”.
L’ordine di demolizione è quindi legittimo trattandosi di un atto vincolato che “non richiede una specifica valutazione delle ragioni di interesse pubblico, né una comparazione di questo con gli interessi pubblici coinvolti e sacrificati, né una motivazione sulla sussistenza di un interesse pubblico concreto ed attuale alla demolizione; né, infine, è configurabile un affidamento tutelabile alla conservazione di una situazione di fatto abusiva che il mero decorso del tempo non può sanare”.
Tettoia abusiva: la sentenza del Consiglio di Stato
Quanto stabilito dal Tar in primo grado è stato confermato dal Consiglio di Stato che ha ritenuto l’appello infondato e lo ha respinto con la sentenza n. 3210 del 30 giugno 2017. Secondo il giudice di appello infatti “la struttura oggetto dell’ordinanza di demolizione dev’correttamente qualificata non come elemento di arredo esterno ma, al contrario, come opera riconducibile alla categoria di cui all’art 3, comma 1, lett e/5 del d.P.R. n. 380/2001, ossia come manufatto rientrante tra le nuove costruzioni” e pertanto necessita del permesso di costruire. Si precisa che il permesso di costruire non serve invece per opere atte a “soddisfare esigenze meramente temporanee”, in questo caso si tratta di opera precaria che viene definita in base “non tanto ai materiali utilizzati o all’amovibilità delle strutture o all’ancoraggio all’edificio o al suolo, bensì con riferimento, essenzialmente, alle esigenze, stabili o temporanee, o meno, che la struttura è deputata a soddisfare”.
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Pertanto il Consiglio di Statio giudica legittimo l’ordine di demolizione del Comune. Inoltre nella sentenza viene stabilito che il trascorrere del tempo (in questo caso 40 anni) non “sana” l’abuso ma può addirittura richiedere una motivazione in più per l’ordine di demolizione.
Nel caso specifico poi il “passaggio del tempo eventualmente rilevante al fine di esigere una motivazione rafforzata, estesa all’interesse pubblico, va calcolato tutt’al più con riferimento al 2010, ossia all’epoca del sopralluogo effettuato dalla Polizia municipale, in occasione del quale venne effettivamente rilevata la realizzazione del manufatto” ma il trascorrere di qualche anno dalla scoperta dell’abuso all’adozione del provvedimento di demolizione “non è tale da far sorgere in capo al privato un affidamento tutelabile alla conservazione di una situazione di fatto abusiva o, perlomeno, a subordinare la legittimità dell’ingiunzione di demolizione a una motivazione rinforzata sull’interesse pubblico prevalente alla demolizione della struttura”.
Il Consiglio di Stato precisa poi che “affinché il proprietario di una costruzione abusiva possa essere destinatario dell’ordinanza di demolizione non occorre stabilire se egli sia responsabile dell’abuso” in quanto “il presupposto per l’adozione di un’ordinanza di ripristino non è l’accertamento di responsabilità storiche nella commissione dell’illecito, ma l’esistenza di una situazione dei luoghi contrastante con quella codificata nella normativa urbanistico–edilizia, e l’individuazione di un soggetto che abbia la titolarità a eseguire l’ordine ripristinatorio: quindi, il proprietario, in virtù del suo diritto dominicale, sicché in modo legittimo la misura ripristinatoria è posta a carico, non solo dell’autore dell’illecito, ma anche del proprietario del bene e dei suoi aventi causa”.
Gli oneri per il rilascio del permesso di costruire – Ebook in pdf
La materia del contributo di costruzione correlato al rilascio del permesso di costruire (ovvero, i cc.dd. oneri concessori) è complessa, di notevole rilevanza pratica e sovente foriera di dubbi ermeneutici e difficoltà interpretative.E’ fondamentale la conoscenza della stessa da parte degli uffici tecnici comunali e dei professionisti (tecnici e legali) che si ritrovano quotidianamente a stretto contatto con l’edilizia e l’urbanistica, a maggior ragione dopo gli ultimi interventi legislativi effettuati tramite il Decreto Sblocca Italia.Questa agevole guida, dal taglio essenzialmente pratico, esamina gli aspetti più rilevanti della materia e fornisce indicazioni utili per risolvere le questioni più problematiche, con opportuni riferimenti normativi e richiami dottrinali, accompagnati da copiosa giurisprudenza. L’ebook è agigornato alle ultime novità della Legge di Stabilità 2016 che lascia ai Comuni l’opportunità di utilizzare per il 2016 e per il 2017 fino al totale dei “proventi delle concessioni edilizie” e la quasi totalità delle sanzioni previste dal T.U. per finanziare spese di manutenzione ordinaria del verde, delle strade e del patrimonio comunale e spese di progettazione delle opere pubbliche.Ad esempio: è sufficiente l’accordo verbale per lo scomputo degli oneri di urbanizzazione? L’imprenditore agricolo ha diritto all’esonero del contributo di costruzione per realizzare un intervento edilizio in una zona non agricola? Serve una motivazione nel provvedimento con cui si determina l’importo del contributo dovuto? Che succede se, dopo aver pagato il contributo, l’intervento non viene effettuato? Quali sono le conseguenze della voltura del permesso di costruire sulla sorte del contributo? Qual è la riduzione minima prevista del contributo per gli interventi di recupero edilizio? Nel caso degli interventi su edifici unifamiliari, il limite del 20% deve intendersi riferito al volume o alla superficie?Il testo si divide in quattro parti:il primo capitolo si occupa del contributo di costruzione in generale; il secondo degli oneri di urbanizzazione; il terzo del costo di costruzione, l’ultimo dei casi di esonero e riduzione del contributo.In Appendice vengono riportato alcuni articoli del Testo Unico Edilizia e tre schede riepilogative, ritenute utili quali pratici memorandum.
Antonella Mafrica – Mario Petrulli | 2016 Maggioli Editore
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