È con una sentenza (la n. 1484 del 30 marzo 2017) per un caso riguardante l’apertura di un lucernaio al posto di due aperture minori, che il Consiglio di Stato ha indicato gli elementi che permettono classificare l’abuso edilizio secondo la sua gravità come: abuso totale, abuso sostanziale e abuso minore.
Abuso edilizio totale
Quando la costruzione avviene in assenza di qualsiasi titolo abilitativo.
La costruzione in assenza di permesso di costruire si realizza quando il titolo non è stato mai richiesto o non è mai stato rilasciato nonchè quando il titolo c’è ma risulta privo di efficacia, sia in origine, sia a seguito di un provvedimento di autotutela del Comune o una pronuncia di annullamento da parte del giudice amministrativo.
L’abuso totale si verifica quindi in caso di realizzazione di manufatti completamente diversi per caratteristiche tipologiche, planovolumetriche o di utilizzazione da quello oggetto del permesso, e per l’esecuzione di volumi oltre i limiti indicati nel progetto e autonomamente utilizzabili.
Abuso edilizio sostanziale
Se la costruzione ha subito variazioni essenziali rispetto a quanto oggetto di permesso o addirittura ha caratteristiche costruttive o destinazione d’uso completamente diverse.
L’abuso edilizio sostanziale si verifica nel caso ci siano le cosiddette “variazioni essenziali” ovvero sostanziale differenza qualitativa/quantitativa rispetto al progetto autorizzato in origine. Nell’articolo 32 del Testo unico dell’edilizia si trovano indicati i criteri per la definizione delle variazioni essenziali ovvero: cambio di destinazione d’uso con variazione degli standards, aumento della cubatura o della superficie, modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto e violazione della normativa edilizia antisismica. Le Regioni possono stabilire i casi che determinano variazioni essenziali nel rispetto dei principi fissati dal legislatore nazionale. Anche se c’è una differenza notevole tra l’assenza del permesso, la totale difformità e le variazioni essenziali, in tutti e tre i casi viene applicata l’ordinanza di demolizione.
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Abuso edilizio minore
È il caso degli interventi realizzati con modalità diverse da quelle previste e autorizzate ma che incidono su elementi particolari e non essenziali.
L’abuso edillizio minore si verifica nel caso degli interventi costruttivi autorizzati ma realizzati con modalità diverse che incidono solo su elementi particolari e non essenziali della costruzione. Con la sentenza del Consiglio di Stato n. 2325 del 1° giugno 2016 è stato definito che la difformità parziale si riscontra quando la costruzione è stata sì autorizzata ma risulta in parziale difformità rispetto al titolo, di conseguenza non è possibile identificare una parziale difformità quando si tratta di opere realizzate senza titolo per ampliare un manufatto preesistente.
In questo senso, vengono qualificate come “difformità parziale” le opere che non comportano una snaturazione, per conformazione o struttura, dell’opera autorizzata, ma solo accorgimenti tecnici necessari ad evitare inconvenienti di comune esperienza. Ne è un esempio la sentenza del Consiglio di Stato n. 3676 del 10 luglio 2013 che ha definito “difformità parziale” l’innalzamento di un solaio dato che questo era stato fatto per facilitare lo scorrimento delle acque meteoriche.
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C’è infine, un’ulteriore tipo di difformità ovvero le violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedono per singola unità immobiliare il 2% delle misure progettuali. In questo caso dato che la difformità è talmente minima non può essere considerata abuso edilizio.
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