Abuso edilizio, che poteri ha il vicino di chi lo commette?

Come ogni lunedì, ecco la nostra selezione delle sentenze della settimana su edilizia e urbanistica. L’argomento che abbiamo deciso di mettere in evdenza ci sembra molto interessante: tratta dei poteri del vicino dell’autore di un abuso edilizio. Le altre sentenze invece parlano di:

• compatibilità paesaggistica dei pannelli fotovoltaici;
• silenzio-assenso dinanzi a un’istanza di permesso di costruire: la necessità di completa documentazione allagata;
• sanzione pecuniaria per opere non demolibili: il criterio temporale;
• decadenza del permesso di costruire.

Il vicino dell’autore di un abuso edilizio: che poteri ha?

A fronte dell’esistenza in capo all’ente preposto alla vigilanza sul territorio del generale potere repressivo degli abusi edilizi, il vicino che, in ragione dello stabile collegamento con il territorio oggetto dell’intervento, gode di una posizione differenziata, ben può chiedere al Comune di porre in essere i provvedimenti sanzionatori previsti dall’ordinamento, facendo ricorso, in caso di inerzia, alla procedura del silenzio inadempimento (TAR Campania, Napoli, sez. VI, sent. 16 marzo 2016, n. 1436 e sent. 7 marzo 2016, n. 120; Consiglio di Stato, sez. IV, sent. 9 n13ovembre 2015, n. 5087).

In base al criterio della cosiddetta vicinitas, infatti, si deve riconoscere la legittimazione al proprietario di un immobile sito nella zona interessata alla costruzione, o a chi si trovi in una situazione di stabile collegamento con la zona stessa, senza che sia necessario dimostrare ulteriormente la sussistenza di un interesse qualificato alla tutela giurisdizionale.

Il Comune dovrà, pertanto, provvedere all’esercizio del potere di controllo, previa istruttoria, prendendo in esame tutte le circostanze rilevanti allo stato degli atti, tra cui quelle indicate dal vicino, previe opportune verifiche. In caso di inerzia, il giudice amministrativo provvederà alla nomina di un commissario ad acta.

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Pannelli fotovoltaici: compatibilità paesaggistica

La Soprintendenza, nell’esercizio del potere relativo al parere previsto dall’art. 146, d.lgs. n. 42 del 2004 relativo alla compatibilità paesaggistica di un intervento, dispone di un’ampia discrezionalità tecnica sindacabile in sede giurisdizionale solo per difetto di motivazione, illogicità manifesta ovvero errore di fatto. In materia il sindacato del giudice amministrativo è di tipo intrinseco debole, limitato cioè alla verifica della sussistenza di vizi sintomatici dell’eccesso di potere quali la palese carenza di istruttoria e l’abnorme travisamento dei fatti nonché la evidente illogicità e incongruenza delle valutazioni espresse (cfr. Consiglio di Stato, sez. VI, sent. 28 dicembre 2015, n. 5844 e sent. 14 ottobre 2015, n. 4747).

Va, peraltro, rilevato che, secondo un condivisibile orientamento giurisprudenziale, la sola visibilità di pannelli fotovoltaici da punti di osservazione pubblici non configura “ex se” una ipotesi di incompatibilità paesaggistica, in quanto la presenza di impianti fotovoltaici sulla sommità degli edifici – pur innovando la tipologia e morfologia della copertura – non è più percepita come fattore di disturbo visivo, bensì come un’evoluzione dello stile costruttivo accettata dall’ordinamento e dalla sensibilità collettiva (TAR Veneto, sez. II, sent. 13 settembre 2013 n. 1104 e sent. 25 gennaio 2012, n. 48).

È altresì precisato che il favor legislativo per le fonti energetiche rinnovabili richiede di concentrare l’impedimento assoluto all’installazione di impianti fotovoltaici in zone sottoposte a vincolo paesistico unicamente nelle “aree non idonee” espressamente individuate dalla regione mentre negli altri casi, la compatibilità dell’impianto fotovoltaico con il suddetto vincolo deve essere esaminata tenendo conto del fatto che queste tecnologie sono ormai considerate elementi normali del paesaggio (TAR Lombardia, Brescia, sez. I, sent. 17 dicembre 2010, n. 904).

In altre parole la presenza di pannelli sulla sommità degli edifici non deve più essere percepita soltanto come un fattore di disturbo visivo, ma anche come un’evoluzione dello stile costruttivo accettata dall’ordinamento e dalla sensibilità collettiva, purché non sia modificato l’assetto esteriore complessivo dell’area circostante, paesisticamente vincolata (Consiglio di Stato, sez. VI, sent. 18 gennaio 2012, n. 1799). Di conseguenza, è illegittimo l’operato della Soprintendenza che basa la decisione di non compatibilità paesaggistica su un unico elemento costruttivo (i pannelli fotovoltaici) enfatizzandone il presunto impatto visivo, ma sottraendosi all’obbligo di verificare se, nel complesso, tenuto conto dello stato dei luoghi, della cornice urbanistica e delle assai più impattanti modificazioni intervenute nel corso del tempo tale elemento sia davvero incompatibile con il vincolo esistente.

Silenzio-assenso per un permesso di costruire

La nuova formulazione dell’art. 20 del Testo Unico Edilizia (D.P.R. n. 380/2001) ha previsto la formazione del provvedimento tacito di assenso sull’istanza del permesso di costruire per effetto della decorrenza dei termini di legge.

Tuttavia, la giurisprudenza è consolidata nel ritenere che la formazione del silenzio – assenso postula che l’istanza sia assistita da tutti i presupposti di accoglibilità, non determinandosi ope legis l’accoglimento dell’istanza ogni qualvolta manchino i presupposti di fatto e di diritto previsti dalla norma, tenendo presente che il silenzio – assenso non può formarsi in assenza della documentazione completa prescritta dalle norme in materia per il rilascio del titolo edilizio, in quanto l’eventuale inerzia dell’Amministrazione nel provvedere non può far guadagnare agli interessati un risultato che gli stessi non potrebbero mai conseguire in virtù di un provvedimento espresso (cfr. ex multis TAR Napoli, Sezione IV, 29 febbraio 2016, n. 1100, Consiglio di Stato, Sezione VI, 6 dicembre 2013, n 5852).

Ai fini della formazione del silenzio assenso, che rappresenta uno strumento di semplificazione e di snellimento dell’azione amministrativa, non è sufficiente, pertanto, la sola presentazione della domanda ed il decorso del tempo indicato dalla apposita norma che lo prevede, ma è necessario altresì che la domanda sia corredata dalla indispensabile documentazione pure prevista dalla normativa, atteso che il silenzio assenso non implica alcuna deroga al potere dovere dell’Amministrazione pubblica di curare gli interessi pubblici nel rispetto dei principi fondamentali sanciti dall’art. 97 Cost. e presuppone quindi che essa sia posta nella condizione di poter esercitare il proprio potere quanto meno nel senso di verificare la sussistenza di tutti i presupposti legali affinché l’autorizzazione implicitamente connessa al decorso del tempo sia coerente alle previsioni di legge (cfr. TAR Puglia, Lecce, sez. III, sent. 19 novembre 2015, n. 3342, TAR Campania, Salerno, sez. I, sent. 4 febbraio 2016, n. 316; TAR Abruzzo, Pescara, sent. 3 dicembre 2014, n. 486).

Conseguentemente, non può applicarsi la disciplina del silenzio-assenso nel casi di asseverazione incompleta.

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Sanzione pecuniaria per opere non demolibili

L’art. 38 del Testo Unico Edilizia, in materia di Interventi eseguiti in base a permesso annullato, dispone che “In caso di annullamento del permesso, qualora non sia possibile, in base a motivata valutazione, la rimozione dei vizi delle procedure amministrative o la restituzione in pristino, il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale applica una sanzione pecuniaria pari al valore venale delle opere o loro parti abusivamente eseguite, valutato dall’agenzia del territorio, anche sulla base di accordi stipulati tra quest’ultima e l’amministrazione comunale. La valutazione dell’agenzia è notificata all’interessato dal dirigente o dal responsabile dell’ufficio e diviene definitiva decorsi i termini di impugnativa”.

È corretta la scelta dell’Agenzia delle Entrate di calcolare il valore di mercato di un immobile alla data della richiesta del Comune e non alla data di accertamento dell’abuso edilizio.

La sanzione pecuniaria ex art. 38 comma 1 del DPR 380/2001 è in sostanza il prezzo per la regolarizzazione delle opere abusive, e dunque il suo importo deve essere riferito al presente, ossia al momento in cui avviene l’abbandono della condizione di illegittimità. Proprio la funzione di corrispettivo impone poi di utilizzare come base di calcolo il valore attuale di mercato, in quanto l’opera abusiva diventa liberamente negoziabile solo con la sanatoria, e dunque la somma incamerata dall’amministrazione deve essere coerente con l’utilità attribuita ai privati, evitando che questi ultimi si avvantaggino dell’incremento dei prezzi intervenuto dall’epoca dell’abuso.

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Decadenza del permesso di costruire

Non è sufficiente, a comprovare l’effettivo inizio lavori idoneo ad evitare la decadenza del permesso di costruire, l’esibizione della fattura di un’impresa per opere di formazione cantiere, sbancamento, recinzioni e formazione del ponteggio: trattasi, infatti, di opere del tutto insufficienti ad integrare quella radicale trasformazione dei luoghi richiesta dalla giurisprudenza.

Si è affermato, infatti, che al fine di impedire la decadenza del permesso di costruire l’avvio delle opere deve essere reale ed effettivo, manifestazione di un serio e comprovato intento di esercitare il diritto ad edificare, e non solo apparente o fittizio, volto al solo scopo di evitare la temuta perdita di efficacia del titolo, con conseguente irrilevanza della ripulitura del sito, dell’approntamento del cantiere e dei materiali occorrenti per l’esecuzione dei lavori nell’immobile, dello sbancamento del terreno (da ultimo, TAR Piemonte, sez. II, sent. 6 ottobre 2016, n. 1243).

In collaborazione con www.studiolegalepetrulli.it