Parcheggi pertinenziali, possono essere ceduti a chiunque?

“I proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi, cioè nei locali siti al piano terreno dei fabbricati, parcheggi pertinenziali delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti”. (articolo 9, comma 1, della legge 24 marzo 1989, n. 122, cd. Tognoli).

La condizione essenziale per l’applicazione della normativa ex art. 9, comma 1, L. 122/1989 è che si tratti di parcheggi «pertinenziali», nel senso che devono essere al servizio di «singole unità immobiliari». In tal caso, si deve trattare di parcheggi fruibili solo da chi si trova in un determinato rapporto con tali unità immobiliari. Quest’ultimo si può inverare nella «residenza» (Consiglio di Stato, Sez. VI, 17 febbraio 2003 n. 844) e può pure presupporre una relazione di pertinenzialità materiale tale, cioè, da evocare un rapporto d’immediata contiguità fisica tra il fabbricato principale e l’area asservita (che sia sottostante, interna o esterna).

Il citato art. 9 definisce una nozione giuridica di pertinenzialità tra ciascun singolo posto auto e una specifica unità immobiliare, nel senso di creare tra loro un nesso d’inscindibilità in forza del quale di essi non possa più disporsi separatamente (Consiglio di Stato, Sez. V, 13 marzo 2014 n. 1272).

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La costituzione ex post del vincolo pertinenziale, si ha, al di là della destinazione impressa così in base al citato art. 9 (sulla caratteristica dell’oggettività (Cass., II, 10 giugno 2011, n. 12855), per il sol fatto della compresenza di un elemento oggettivo (consistente nella materiale destinazione del bene accessorio a una relazione di complementarità con quello principale) e di uno soggettivo (consistente nella effettiva volontà del titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale sui beni collegati cui destinare il bene accessorio al servizio o all’ornamento del bene principale (Cass., II, 20 gennaio 2015, n. 869).

Materializzandosi, così, il presupposto della deroga, ossia il garage quale pertinenza di tal unità immobiliare ai sensi dell’art. 9, che esso all’uopo prevede, con norma di stretta interpretazione (Consiglio di Stato, Sez. IV, 13 luglio 2011, n. 4234), nei confronti degli «… strumenti urbanistici e… regolamenti edilizi vigenti…».

In sede d’esame dell’istanza per il rilascio d’un titolo edilizio, il Comune non ha l’obbligo di verificare l’esistenza di pattuizioni limitative della proprietà che il richiedente o il suo dante causa abbiano concluso con terzi. Invero, la P.A. non deve verificare ogni aspetto civilistico che potrebbe venir in rilievo, ma deve vagliare esclusivamente quelli urbanistici (Cass., II, 25 settembre 2013 n. 21947; Consiglio di Stato, Sez. IV, 12 marzo 2007 n. 1206).

In sede di rilascio del titolo abilitativo edilizio, il Comune non può esimersi dal verificare il rispetto, da parte dell’istante, dei limiti privatistici sull’intervento proposto. Tanto, però, solo purché questi ultimi siano realmente conosciuti o immediatamente conoscibili e/o non contestati, di modo che il controllo da parte del Comune si traduca in una mera presa d’atto, senza necessità di procedere a un’accurata e approfondita disamina dei rapporti tra privati (Consiglio di Stato, Sez. VI, 26 gennaio 2015, n. 316).

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