Manca davvero poco al semaforo verde definitivo all’avvio della riforma del catasto: dopo il “warm-up” costituito dalla rinascita delle commissioni censuarie (gli organismi locali che dovranno revisionare la catalogazione degli immobili ai fini fiscali, tramite il decreto legislativo 17 dicembre 2014, n. 198) ecco avvicinarsi la linea di partenza.
Un documento dell’Agenzia delle Entrate stila quella che si configura come una tabella di marcia credibile per il delinearsi del grande processo di revisione della materia catastale. Cinque anni previsti per l’effettiva applicazione (a partire quindi dal 2019-2020), con il campionamento degli immobili che dovrà essere inaugurato entro il luglio di quest’anno, e le funzioni statistiche che dovranno essere messe a punto entro metà 2018. L’obiettivo sotteso alla pianificazione è ben chiaro: determinare a tutti gli effetti la nuova base imponibile entro dicembre 2019.
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La nuova classificazione degli immobili
Ma come verranno riclassificati gli immobili? La nuova catalogazione avverrà mediante una nuova scansione classificatoria basata sul concetto di “destinazione d’uso”. Le categorie A-B-C-D-E-F spariscono per lasciare posto a due gruppi definiti:
– gli immobili ordinari (gruppo O, da O/1 a O/8): abitazioni ordinarie (da 0/1 a 0/3), uffici, studi e laboratori professionali (0/4), cantine e soffitti (0/5), posti auto (0/6), negozi e laboratori artigianali (0/7), magazzini e depositi (0/8);
– gli immobili speciali (gruppo S).
Per un focus sulla normativa ed un interessante rassegna di intervista in materia consulta la Pagina speciale preparata dalla nostra redazione in materia di Riforma del Catasto.
Nelle bozze del decreto legislativo elaborato dai tecnici dell’Agenzia delle Entrate è previsto che per le unità a destinazione ordinaria (case, uffici, negozi) il valore patrimoniale venga ricostruito partendo dal valore di mercato. Quest’ultimo dovrà essere ricavato attraverso la comparazione di una serie di immobili campione ed utilizzando funzioni statistiche che consentano di estendere tali valutazioni di base alla singola unità (mediante un determinato algoritmo).
Per approfondire il tema consulta l’articolo Riforma del catasto, la proposta dei Geometri per la revisione degli estimi catastali.
Sostanziale invarianza: verità o finzione?
L’idea di massima che sovrintende al piano di riforma è quella di eliminare le sperequazioni relative alle vecchie case di lusso classificate come popolari ai fini del fisco per risalenti ragioni storiche. La frase-chiave, per quel che maggiormente interessa al contribuente, è “sostanziale invarianza”, ovvero attribuzione delle nuove categorie catastali a sostanziale impatto zero: qualcuno pagherà un po’ di più, qualcuno un po’ di meno, a livello di tasse sulla casa (che saranno basate, appunto, su tali parametri). Ma in linea generale il catasto dovrà essere più equo, mettendo fine ad insopportabili privilegi, senza tuttavia configurarsi come un salasso ai danni dei cittadini. O, almeno, è quello che si auspica.
A palesare qualche dubbio in merito ci pensa Confedilizia: “Ci sono pericoli evidenti nella riforma – spiega il presidente Sforza Fogliani – che speriamo siano superati con una visione realmente ispirata all’equità generale e non riservata solo ad alcuni casi. Se per rimediare ad alcune disparità si alzano le rendite di tutti, siamo all’iniquità generale”.
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