Rent to buy, ecco cos’è e quali tasse devi pagare

Il Rent to buy è un nuovo tipo di contratto previsto dal Decreto Sblocca Italia in cui si fondono un contratto di locazione e un preliminare di vendita di un immobile: il proprietario consegna fin da subito l’immobile al conduttore-futuro acquirente, il quale paga il canone; dopo un certo periodo di tempo il conduttore può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni pagati.

Il rent to buy può avere a oggetto qualsiasi immobile: appartamenti, autorimesse, cantine, negozi, uffici, capannoni, negozi, terreni, immobili in costruzione. Solo una precisazione: se il bene è allo stato grezzo è necessario cancellare l’ipoteca che grava sul bene; è però possibile prevedere l’accollo del mutuo.

Le parti in causa sono dunque: il conduttore (colui che entra nell’immobile, lo va a utilizzare come affittuario e che forse lo comprerà) e il proprietario dell’immobile (chi concede il godimento, impresa o privato).

Dopo il periodo di affitto, il conduttore non è obbligato ad acquistare: la legge prevede che il conduttore abbia la facoltà ad acquistarlo, ma non l’obbligo. Le parti possono concordare che il conduttore sia obbligato ad acquistare, ma allora il contratto è diverso dal rent to buy. Il termine entro il quale il conduttore potrà decidere di acquistare la casa è stabilito dalle parti stesse, comunque entro i dieci anni.

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Rento to buy: ecco quali tasse si pagano per farlo

Bisogna distinguere se chi concede il godimento in vista della futura vendita è un privato o un’impresa, e bisogna distinguere anche tra imposte dirette (a carico del proprietario/venditore) e indirette (a carico del conduttore/acquirente).

Si deve, inoltre, tenere conto che non c’è ancora una disciplina specifica sul piano tributario.

In ogni caso, per valutare i vantaggi (o gli svantaggi) fiscali è necessario valutare la specifica posizione fiscale del venditore, facendo un’analisi economica e fiscale del singolo caso concreto. Anche per questo motivo il cliente ha bisogno fin dall’inizio della collaborazione di un professionista. I notai sono competenti a valutare l’operazione nel complesso e a consigliare il cliente. La consulenza notarile consente di affrontare con completezza, serietà e professionalità, ogni singola questione fin dal momento iniziale così da evitare danni futuri.

Va precisato che nel periodo del godimento (paragonabile alla locazione), le imposte legate al possesso dell’immobile sono a carico del proprietario, come in qualsiasi contratto di affitto.
Le spese di trascrizione del contratto nei registri immobiliari sono, invece, a carico dell’acquirente, come le spese ed imposte dovute per l’atto di compravendita dell’immobile.

Rent to buy: vantaggi e svantaggi per proprietario e conduttore

Per le imprese di costruzione il Rent to buy potrebbe rappresentare un valido strumento per pagare le rate del mutuo originariamente contratto per la costruzione.

Per chi vende, il vantaggio principale è la possibilità di trovare un numero più elevato di potenziali acquirenti. I rischi sono due:
– che il conduttore decida di non comprare la casa. In tal caso, però, il proprietario può trattenere tutto o parte quanto è stato pagato (e sarà comunque una somma maggiore rispetto a un normale canone di locazione);
– di trovarsi l’immobile occupato dal conduttore divenuto inadempiente e di dover fare ricorso al giudice per liberare il bene e venderlo ad altri.

Una tutela che il proprietario deve adottare è quella di fissare un canone più elevato rispetto a un normale canone di locazione e che la parte dei canoni che il proprietario potrà trattenere nel caso in cui non si arrivi alla vendita siano concordati in modo che il proprietario venga adeguatamente indennizzato per la mancata conclusione di altri affari.

E il conduttore? Che tutele ha? La legge prevede la trascrizione nei registri immobiliari del contratto di rent to buy, che consentirà al conduttore di acquistare il bene libero da ipoteche, pignoramenti, o altre pregiudizievoli, che emergano dopo la trascrizione del Rent to buy. La trascrizione ha una durata massima di 10 anni. Questa tutela permane anche in caso di fallimento del venditore.

Rent to buy: documenti utili

(Entrambi i documenti sono disponibili anche su Notariato.it, il sito del Consiglio Nazionale del Notariato).

Schema contrattuale

Il decalogo: tutto quello che c’è da sapere sul Rent to buy