Sanatoria edilizia: inammissibile il permesso condizionato a nuove opere

È noto che l’art. 36[1] del d.P.R. n. 380/2001 consente di sanare gli abusi edilizi alla duplice condizione che gli interventi realizzati senza titolo, o in difformità da esso, risultino conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della loro realizzazione, sia al momento della presentazione della domanda di sanatoria.

La disposizione statale esprime il principio fondamentale della cosiddetta “doppia conformità”, che circoscrive la sanatoria – in ciò si distingue dai condoni edilizi straordinari, pure conosciuti dall’ordinamento – ai soli abusi formali, dovuti cioè alla carenza del titolo abilitativo, sottintendendo la volontà di garantire l’assoluto rispetto della disciplina urbanistica ed edilizia durante tutto l’arco temporale compreso tra la realizzazione dell’opera abusiva e la presentazione dell’istanza volta ad ottenerne l’accertamento di conformità; ed è questo che rende palese la ratio di contrasto dell’abusivismo edilizio che ispira la previsione in esame[2].

>> Ti interessano articoli come questo? Clicca qui per riceverli direttamente

Coerentemente con la ragion d’essere del principio, il TAR Toscana, sez. III, nella sent. 26 maggio 2022, n. 727, confermando un noto orientamento, ha escluso l’ammissibilità di sanatorie parziali o condizionate di opere abusive che abbiano dato luogo a un intervento unitario, giacché l’art. 36 cit. ha riguardo, appunto, all’intervento abusivo nella sua interezza e non alla singola opera abusiva. In tale evenienza, pertanto, l’interessato è tenuto a scegliere tra l’integrale ripristino dello stato dei luoghi, mediante la demolizione e rimozione di tutte le opere accertate come abusive dall’amministrazione competente, ovvero la presentazione dell’istanza di accertamento di conformità riferita alla totalità dell’intervento abuso. Fra la giurisprudenza in materia, ricordiamo:

• TAR Calabria, Catanzaro, sez. II, sent. 10 novembre 2021, n. 1958: “L’art. 36 d.P.R. n. 380 del 2001 non prevede che l’amministrazione comunale indichi all’autore dell’abuso le eventuali modifiche necessarie ad ottenere l’accertamento di conformità dell’opera. D’altra parte, poiché l’accertamento di conformità necessita che quanto realizzato rispetti i parametri urbanistici sia al momento della realizzazione, sia al momento del successivo accertamento, è evidente che l’ipotesi che le opere realizzate debbano essere modificate per conformarle agli strumenti urbanistici è incompatibile con l’istituto del permesso in sanatoria. Sul punto la giurisprudenza ha chiarito che non è ammissibile il rilascio di un permesso di costruire in sanatoria subordinato alla esecuzione di ulteriori opere edilizie, anche se tali interventi sono finalizzati a ricondurre il manufatto nell’alveo della legalità, ciò contrasterebbe ontologicamente con gli elementi essenziali dell’accertamento di conformità, i quali presuppongono la già avvenuta esecuzione delle opere e la loro integrale conformità alla disciplina urbanistica (Cons. Stato, Sez. IV, 8 settembre 2015, n. 4176)”;
• TAR Liguria, sez. I, sent. 15 luglio 2021, n. 675: “La prevalente giurisprudenza nega l’ammissibilità di provvedimenti di “sanatoria condizionata” alla esecuzione di specifici interventi edilizi, poiché una simile condizione contrasta con gli elementi essenziali della sanatoria, tra cui la doppia conformità dell’opera eseguita al momento della sua realizzazione e della presentazione della domanda. Il rilascio di un permesso di costruire in sanatoria subordinato alla esecuzione di ulteriori opere edilizie, anche se finalizzate a ricondurre il manufatto nell’alveo della legalità, pertanto, contrasta ontologicamente con gli elementi essenziali dell’accertamento di conformità i quali presuppongono la già avvenuta esecuzione delle opere e la loro integrale conformità alla disciplina urbanistica (cfr., fra le tante, Cons. Stato, sez. IV, 8 settembre 2015, n. 4176; T.A.R. Sicilia, Catania, sez. II, 7 gennaio 2021, n. 40)”.

Leggi anche Epoca realizzazione abuso, chi deve dimostrarla e come

Inoltre, si è da tempo consolidato l’orientamento secondo cui non è consentito il rilascio di un permesso di costruire in sanatoria subordinato alla realizzazione di lavori che consentano di rendere il manufatto conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda o al momento della decisione. La sanatoria “condizionata”, o “con prescrizioni”, contraddice infatti sul piano logico la previsione di legge nella misura in cui contiene in sé la negazione della “doppia conformità”, e ad analoghe conclusioni deve pervenirsi qualora gli interventi volti a conformare gli abusi alla disciplina urbanistico-edilizia vengano apportati preliminarmente su iniziativa dello stesso richiedente il titolo in sanatoria, tanto più che le opere realizzate su manufatti abusivi partecipano della medesima natura di questi ultimi[3].

Leggi anche Il Superbonus può convivere con le difformità, ma non senza problemi riflessi

Infine, ricordiamo che la giurisprudenza[4] ha anche escluso l’ammissibilità di una sanatoria parziale di un immobile abusivo, sul presupposto che il concetto di costruzione deve essere inteso in senso unitario e non in relazione a singole parti autonomamente considerate. Pertanto, non è possibile scindere la costruzione tra i vari elementi che la compongono, per ritenerne sanabili singole porzioni della stessa[5]. È stato, altresì, osservato che “in sede di sanatoria di un immobile abusivo, le singole parti di un fabbricato possono essere valutate, ai fini di una sanatoria parziale, soltanto se autonome e scindibili rispetto al corpo di fabbrica (cfr. T.A.R. Sardegna, sez. II, 17/09/2019, n. 740)”[6].

In collaborazione con www.studiolegalepetrulli.it

Consigliamo

Il volume Manuale del progettista per gli interventi sull’esistente e per la redazione di due diligence immobiliari: le verifiche nelle fasi preliminari progettuali di interventi edilizi su edifici esistenti di Marco Campagna, che tra le altre cose approfondisce anche la conformità di immobili “ante 1967”:

E anche:

Il Testo Unico dell’Edilizia: attività edilizia e titoli abilitativi dei lavori

Il T.U.E. ha subito, negli anni, una serie di modifiche radicali.  L’opera, abbinando il dovuto rigore ad un taglio operativo, permette di individuare, per ogni singolo articolo, la norma e la giurisprudenza vigente tempo per tempo. Ciò risulta particolarmente utile, per esempio, ove sia necessario verificare il rispetto delle norme vigenti in un dato arco temporale al fine di stabilire la regolarità del manufatto (elemento peraltro necessario per poter godere dei Superbonus fiscali). L’opera è indirizzata ai professionisti tecnici costretti a confrontarsi quotidianamente con norme di difficile interpretazione anche per gli esperti. Il manuale esamina dettagliatamente la prima parte del Testo Unico dell’edilizia (articoli 1-51) focalizzata sull’attività edilizia e sui titoli abilitativi e presenta una serie di peculiarità che la differenziano da lavori analoghi:- ogni articolo presenta il testo vigente e la versione storica, indicando la norma intervenuta;- gli articoli sono arricchiti da un commento e da oltre 2.000 riferimenti giurisprudenziali;- la giurisprudenza riporta: il riferimento (organo giudicante, Sezione, data e numero), un titolo per orientare il lettore e la massima. Il testo del codice è aggiornato con oltre 35 provvedimenti legislativi a partire dalla legge Lunardi fino al decreto Semplificazioni. In appendice sono presenti le c.d. definizioni standardizzate e il quadro dei principali lavori edilizi secondo la riforma Madia.   Donato Palombellasi è laureato in Giurisprudenza (laurea quadriennale) con il massimo dei voti e plauso della commissione, discutendo una tesi in Diritto amministrativo. Ha un Master per Giuristi d’Impresa ottenuto presso l’Università di Bologna con specializzazione in opere pubbliche; successivamente ha seguito numerosi corsi specialistici su temi giuridici, economici e finanziari. Ha acquisito esperienza ultra trentennale nel Diritto immobiliare, prima all’interno di studi professionali e poi in aziende operanti nel settore edile-immobiliare. Collaboratore storico di numerose testate specialistiche di rilevanza nazionale, partecipa al comitato scientifico di alcune riviste giuridiche. È autore di numerose opere in materia di Edilizia, Urbanistica, Tutela del consumatore in ambito immobiliare, Contrattualistica immobiliare e Condominio presenti presso le principali biblioteche universitarie e dei Consigli regionali.

Donato Palombella | 2021 Maggioli Editore

49.00 €  39.20 €

Scopri di più

[1] Art. 36 (L) – Accertamento di conformità

1. In caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso, ovvero in assenza di segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all’articolo 23, comma 01, o in difformità da essa, fino alla scadenza dei termini di cui agli articoli 31, comma 3, 33, comma 1, 34, comma 1, e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.
2. Il rilascio del permesso in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia, ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, in misura pari a quella prevista dall’articolo 16. Nell’ipotesi di intervento realizzato in parziale difformità, l’oblazione è calcolata con riferimento alla parte di opera difforme dal permesso.
3. Sulla richiesta di permesso in sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con adeguata motivazione, entro sessanta giorni decorsi i quali la richiesta si intende rifiutata.

[2] Cfr. Corte Costituzionale, sent. 29 maggio 2013, n. 101, e, nello stesso senso, le successive sentenze 8 novembre 2017, n. 232; 11 maggio 2017, n. 107, 21 aprile 2021, n. 77.

[3] Consiglio di Stato, sez. VI, sent. 13 gennaio 2021, n. 423; sent. 12 ottobre 2020, n. 6060.

[4] TAR Calabria, Reggio Calabria, sent. 18 ottobre 2021, n. 787.

[5] TAR Campania, Napoli, sez. I, sent. 8 gennaio 2020, n. 110; TAR Toscana, sez. III, sent. 18 settembre 2019, n. 1247.

[6] TAR Campania, Napoli, sez. II, sent. 21 aprile 2020, n. 1466.

Immagine: iStock/marchmeena29