Difformità edilizie. Unità immobiliare priva di legittimità compromette compravendita immobiliare

(di M. Campagna) Se c’è una cosa buona del super-ecobonus 110% è che ha aiutato ad accendere un faro sul fatto che il patrimonio immobiliare italiano è costellato di difformità edilizie. Non è difatti un caso che il legislatore è dovuto letteralmente correre ai ripari quando si è reso conto, nelle prime fasi successive all’approvazione della norma di grande favore, che molti non potevano porre in essere i lavori di efficientamento energetico proprio perché durante le fasi preliminari tecniche, in quasi ogni condominio veniva fuori almeno una irregolarità edilizia, tale da inibire, a mente dell’art. 49 DPR 380/01, l’applicazione dei benefici fiscali.

Va specificato, però, che il problema non è emerso con il super-ecobonus, ma è un tema assolutamente preesistente e sempre esistito nel mondo delle agevolazioni fiscali per l’edilizia: il concetto di fondo, ribadito direttamente ed indirettamente anche dalla giurisprudenza, è che una unità immobiliare priva di legittimità non può essere oggetto di ristrutturazioni in generale e, a maggior ragione, non può beneficiare di incentivi fiscali.

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Se al tema dei benefici fiscali ci affianchiamo tutte le problematiche che possono derivare dal rilevare una difformità edilizia nell’ambito di una compravendita immobiliare, ci si renderà senz’altro conto di quanto sia importante, ad oggi, saper rilevare e soprattutto gestire ed appianare le non conformità edilizie.

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Definizione di legittimità nel Testo Unico dell’Edilizia

In questo post si vuole dare una generale infarinata della questione e, ad oggi, non è possibile parlare di difformità e conformità edilizia senza citare il fatto che il legislatore, nell’ambito delle recenti riforme, ha avuto modo di inserire nel testo unico dell’edilizia (DPR 380/01) una definizione univoca e generale di legittimità. Tale definizione è ad oggi contenuta nell’art. 9 bis comma 1 bis del testo unico e, correttamente, nello scriverlo il legislatore è stato attento a non contrastare la prassi edilizia ed anche l’interpretazione giurisprudenziale che si era ormai consolidata nell’ambito dei procedimenti abilitativi edilizi. Si ritiene utile riportare qui integralmente il testo del comma 1 bis art. 9 bis DPR 380/01 appena citato:

“Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia.”

La nuova definizione di stato urbanistico legittimo contenuta nel passaggio normativo citato ha consolidato i seguenti aspetti:

1. un immobile può definirsi urbanisticamente legittimo non solo se si trova in uno stato coerente con l’ultimo titolo edilizio, ma solo se lo è anche rispetto ai titoli edilizi precedenti: la legittimità quindi non è uno stato istantaneo, ma si consolida solo nel momento in cui si può verificare che tutte le trasformazioni che l’immobile ha subito nel tempo sono state tutte correttamente autorizzate, con istanze prive di vizi e compiutamente istruite;
2. se si dimostra che un immobile è stato realizzato in un tempo ed in un luogo in cui la legge vigente al tempo non prevedeva l’obbligo di dotarsi di una licenza per costruire, allora lo stato urbanistico legittimo può essere desunto da documentazione non urbanistica, quale può essere ad esempio la planimetria catastale ovvero le fotografie aeree certificate, a testimonianza delle dimensioni e della consistenza effettive;
3. l’utilizzo di documentazione “alternativa” è espressamente ammessa anche laddove non vi è più copia del progetto edilizio originario (per smarrimento o distruzione degli archivi comunali), ma, nel caso, deve esserci inconfutabile dimostrazione del fatto che una licenza è senz’altro esistita.

Come accennato, la definizione di legge coincide con l’approccio che era già stato improntato secondo la prassi e secondo le interpretazioni maggioritarie della giurisprudenza, dunque è in continuità con il passato: tuttavia, in precedenza, non sempre si è seguito questo approccio ed è per questo che è importante verificare la bontà dei titoli edilizi depositati negli anni passati, al fine di verificare se sono effettivamente idonei a conferire legittimità edilizia all’immobile.

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Non dimentichiamoci delle tolleranze esecutive

Nell’ambito della verifica della legittimità, ad oggi è importante anche valutare, parallelamente, gli ambiti di applicazione, caso per caso, delle tolleranze esecutive, a cui il legislatore ha da poco dedicato un articolo dedicato, il 34 bis del DPR 380/01.

La norma stabilisce in modo chiaro che tutto ciò che può rientrare nelle tolleranze esecutive, per espressa previsione di legge non è una difformità edilizia: è dunque questo il primo vaglio a cui va sottoposta la valutazione dello stato legittimo di un immobile poiché se si rilevano degli scostamenti tra stato reale e stato di progetto, ma questi possono tutti rientrare nel concetto di tolleranza esecutiva, allora la verifica è già finita, perché l’immobile dovrà essere considerato legittimo.

L’articolo è a cura dell’Arch. Marco Campagna, autore del volume La compravendita immobiliare: una guida per professionisti e non che risponde alla necessità di offrire al lettore, professionista e non, indicazioni e sostegno nel vasto mare della normativa con riferimento alle responsabilità delle figure professionali, a “cosa chiedere ed a chi”, a cosa pretendere dal venditore ed ai doveri, responsabilità e rischi che si hanno come acquirente, quando si compra o si vende un immobile.

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