Nello Studio 16/2018 il Notariato, analizzando la normativa fiscale e la qualificazione urbanistica dei terreni per l’applicazione delle imposte indirette, ha spiegato dettagliatamente quali sono le differenze tra i terreni edificabili e ai terreni agricoli. La qualificazione di un terreno come “suscettibile di utilizzazione edificatoria” va attribuita con riferimento alla destinazione che a esso viene data dagli strumenti urbanistici e non deriva dalle qualità naturali del terreno come la posizione, la conformazione fisica che potranno al massimo influire sulla sua valutazione.
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Terreni edificabili o agricoli: quali sono le norme urbanistiche
Lo jus aedificandi, come hanno sottolineato i Notai, non si tratta di un potere compreso nel diritto di proprietà di un suolo, ma viene attribuito secondo la legge per mezzo di un’attività amministrativa che conforma nel concreto il diritto di proprietà del suolo, tenendo conto dei molteplici interessi pubblici e privati, connessi all’assetto del territorio e alla sua trasformazione.
Per mezzo degli strumenti pianificatori, la normativa urbanistica impone vincoli (che possono prevedere l’inedificabilità) e sancisce come e quando risulta possibile costruire su un fondo. Ciò comporta delle conseguenze sul valore dei terreni e sulla loro tassazione.
La normativa fiscale stabilisce trattamenti tributari differenziati sulla base della destinazione urbanistica dei suoli. Nell’applicazione delle imposte dirette e indirette ha importanza soprattutto la distinzione del terreno come “suscettibile di utilizzazione edificatoria” o come “agricolo”, qualificazione che gli strumenti urbanistici gli attribuiscono facendo riferimento alla sua destinazione e che non dipende dalle qualità naturali del suolo.
Sono terreni edificabili, dal punto di vista urbanistico, quei terreni sui quali lo strumento urbanistico generale e, se indispensabile, quello attuativo, sono divenuti efficaci. In questo caso sarà realmente possibile ricevere il permesso di costruire.
L’adozione dello strumento urbanistico origina aspettative in merito all’edificabilità del terreno e può influire sulla sua valutazione, facendone aumentare il valore economico.
Terreni edificabili, trattamento tributario
Il Notariato precisa che in base alla normativa, ai fini fiscali “un’area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scapo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall’approvazione della regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo”. Ciò si giustifica facendo riferimento alla convinzione che la vocazione edificatoria di un terreno, una volta che è stata formalizzata in uno strumento urbanistico, anche se lo stesso non è ancora operativo, concorre a far aumentare il suo valore economico sul mercato.
Viene inoltre specificato che “l’aspettativa di edificabilità di un suolo non comporta ai fini della valutazione fiscale, l’equiparazione sic et simpliciter alla edificabilità; comporta soltanto l’assoggettamento ad un regime di valutazione differente da quello specifico dei terreni agricoli”. Pertanto, la valutazione di un terreno agricolo è diversa da quella di un terreno concretamente edificabile e a sua volta diversa da quella di un terreno che attende il compimento dell’iter burocratico previsto dalla normativa al fine di procedere all’edificazione.
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