Ristrutturazione urbanistica o nuova opera?

Nell’ambito delle opere edilizie, si ha la semplice ristrutturazione quando gli interventi abbiano interessato un edificio del quale permangono le componenti essenziali, quali i muri perimetrali, le strutture orizzontali, la copertura, lo ha ribadito la sezione IV del Consiglio di Stato, con la sentenza n. 844 del 12 febbraio 2013.

Si ravvisa, invece, la ricostruzione allorché dell’edificio preesistente siano venute meno le componenti essenziali, per evento o calamità naturale, o per volontaria demolizione.

Costituiscono quindi ristrutturazione urbanistica sia la trasformazione degli organismi edilizi con un insieme sistematico di opere che possono portare anche ad un organismo in tutto od in parte diverso dal precedente, sempre che detti interventi riguardino solo alcuni elementi, sia la demolizione e ricostruzione, sempre che ciò avvenga con la stessa volumetria e sagoma.

Qualora invece vi sia un mutamento della sagoma, si ravvisano gli estremi della nuova costruzione e, quindi, la modifica di altezza e sagoma anche ai fini delle distanze configurano una nuova opera e non la semplice ristrutturazione.

Sulla base della modifica di sagoma dell’intervento edilizio, valutato nella sua interezza, si deve individuare se si tratti di nuova costruzione o meno.

Nel caso di intervento di nuova costruzione si impone necessariamente il limite del rispetto delle distanze tra edifici di dieci metri.

Oggetto del titolo edilizio in questione è un intervento che prevede la realizzazione di un unico corpo di fabbrica, in luogo dei fabbricati preesistenti, costituiti da una palazzina a due piani, un palazzo di tre piani, quale nucleo principale del complesso edilizio, e da alcuni volumi secondari. Il fabbricato nuovo é formato da un piano interrato, destinato ad autorimessa, un piano terra, destinato ad attività commerciali, e quattro piani fuori terra, con destinazione residenziale.

È escluso il mantenimento della preesistente tipologia architettonica ed è stata modificata la sagoma dell’originario fabbricato.
Stabilito che si tratti di una nuova costruzione, l’effetto che ne consegue è la invocabilità della regola del rispetto delle distanze di dieci metri tra pareti finestrate e edifici antistanti.

Nei fatti, i due principali edifici sono stati uniti in un unico complesso immobiliare; alcuni volumi autonomi sono stati eliminati; la sagoma del nuovo fabbricato è del tutto difforme; sono stati modificati sia i volumi che le altezze.

Non può quindi essere considerato come intervento che avrebbe mantenuto le caratteristiche fondamentali dell’edificio abbattuto.