Quaderno ANCI e Salva Casa: la nuova modulistica spiegata punto per punto

Con l’Accordo siglato in Conferenza Unificata il 27 marzo 2025, Governo, Regioni e Autonomie Locali hanno approvato i nuovi modelli unificati e standardizzati in materia edilizia, completando un passaggio chiave dell’attuazione del decreto “Salva Casa” (DL n. 69/2024, convertito nella L. 105/2024).

Questi modelli riguardano SCIA, SCIA alternativa, CILA e permesso di costruire e dovranno essere pubblicati dai Comuni entro il 23 maggio 2025, dopo il recepimento regionale. L’obiettivo è duplice: aggiornare la modulistica secondo le recenti modifiche normative e garantire un’applicazione uniforme delle nuove regole, in particolare sui temi critici come lo stato legittimo degli immobili e le SCIA in sanatoria.

Per supportare tecnici ed enti locali, ANCI ha pubblicato un quaderno (scaricabile a fine articolo) che raccoglie le principali novità sulla modulistica appena approvata. Vediamo quali sono.

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Decreto Salvacasa

Dalla sanatoria del soppalco a quella della veranda. Dal recupero del sottotetto al cambio di destinazione d’uso da ufficio ad appartamento. Dal recupero del sottotetto alle regole per i nuovi mini appartamenti.E ancora i casi nei quali la sanatoria è obbligatoria, quanto cosa e come fare, e quando invece si può avere lo stato legittimo senza rivolgersi al comune.Infine le regole per installare le VEPA e le pergole bioclimatiche senza autorizzazioni e le detrazioni fiscali legate ai lavori.La guida operativa al decreto Salva Casa (decreto legge n. 69/2024 convertito in legge 24 luglio 2024, n. 105) risolve le problematiche legate alle piccole irregolarità edilizie che rendono complicata la vendita di una casa in assenza dello stato legittimo o limitano i casi di nuovi interventi edilizi per assenza di conformità con 150 casi pratici risolti suddivisi tra le varie novità in modo da trovare immediatamente la risposta al proprio problema.Completa il lavoro il testo degli articoli del TUE come modificati, la raccolta delle norme regionali in materia di recupero del sottotetto, gli articoli del codice civile applicabili ai casi di interventi edilizi in condominio alla luce delle novità introdotte dal decreto.Antonella DonatiGiornalista professionista, ha al suo attivo diversi anni di giornalismo parlamentare con particolare attenzione all’approvazione delle misure di carattere finanziario e alle manovre di bilancio. In questo ambito si occupa espressamente di tematiche fiscali, contributive e previdenziali. È autrice di numerosi volumi, articoli e saggi in materia.

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Indice

Stato legittimo dell’immobile: nuove modalità di attestazione
La SCIA in sanatoria per le parziali difformità
Obblighi per regioni e comuni: adeguamento entro maggio

Stato legittimo dell’immobile: nuove modalità di attestazione

Una delle principali innovazioni è la possibilità di attestare lo stato legittimo di un immobile anche tramite l’ultimo titolo edilizio rilasciato o assentito, purché riferito all’intero immobile e accompagnato dalla verifica della legittimità dei titoli pregressi.

Questo approccio, sostenuto dalle linee guida ministeriali del 30 gennaio 2025, mira a semplificare le verifiche da parte degli operatori e a rafforzare l’affidamento del privato, evitando inutili duplicazioni documentali.

Tuttavia, il TAR Lombardia ha espresso una posizione restrittiva, sostenendo che non può esserci una legittimità implicita dei titoli precedenti, in assenza di una verifica esplicita da parte dell’amministrazione.

La modulistica unificata offre una risposta operativa, con una sezione dedicata alla dichiarazione dei precedenti edilizi.

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La SCIA in sanatoria per le parziali difformità

Tra le misure di maggiore impatto pratico introdotte dal DL Salva Casa, spicca la possibilità di utilizzare la SCIA in sanatoria anche per interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo, con regimi sanzionatori calibrati in base alla gravità della violazione.

I nuovi modelli contengono appositi quadri informativi per gestire queste casistiche, garantendo trasparenza e tracciabilità dell’iter.

Obblighi per regioni e comuni: adeguamento entro maggio

L’Accordo prevede un preciso programma: le regioni dovranno adattare i moduli entro il 9 maggio 2025, mentre i comuni dovranno pubblicare la modulistica aggiornata entro e non oltre il 23 maggio 2025.

È ammesso il rinvio tramite link a piattaforme regionali, purché l’accesso sia garantito. Le linee guida ministeriali, pur non vincolanti, costituiscono un utile orientamento per affrontare temi complessi in modo coordinato, anche alla luce dei frequenti contrasti interpretativi con la giurisprudenza amministrativa.

Queste informazioni sono contenute nel Quaderno ANCI n. 56 che rappresenta senz’altro un supporto tecnico-operativo per gli enti locali nella gestione delle nuove procedure e nella risoluzione di eventuali criticità applicative. Scaricalo al link di seguito.