Successione e donazione di un immobile non sono la stessa cosa, anche se si tratta di acquistare la proprietà senza pagare un euro. Quindi chi vende un immobile ricevuto in donazione e ristrutturato con il Superbonus deve pagare le imposte sulla plusvalenza se la vendita avviene entro dieci anni dalla fine dei lavori, come previsto dalla legge di Bilancio 2024.
La donazione, infatti, non rientra tra le eccezioni previste dalla norma, che riguardano solo gli immobili acquisiti per successione o adibiti ad abitazione principale. Lo chiarisce l’Agenzia delle entrate con la risoluzione n. 62 del 30 ottobre 2025.
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La disciplina delle plusvalenze Superbonus
L’articolo 67, comma 1, lettera b-bis) del Tuir, introdotto dalla legge di Bilancio 2024 (legge n. 213/2023), ha ampliato il perimetro delle plusvalenze immobiliari soggette a imposizione. La norma stabilisce che costituiscono redditi diversi le plusvalenze realizzate dalla cessione a titolo oneroso di immobili sui quali siano stati eseguiti interventi agevolati con il Superbonus, se la vendita avviene entro dieci anni dalla conclusione dei lavori. La regola generale, invece, esclude la plusavalenza in caso di vendita dopo 5 anni.
La disposizione sul Superbonus prevede due specifiche eccezioni che escludono la tassazione: la plusvalenza non è imponibile quando il cedente ha acquisito l’immobile per successione, oppure quando l’immobile è stato adibito ad abitazione principale del proprietario o di un suo familiare per la maggior parte del periodo di possesso. Si tratta di eccezioni tassative che, ha ricordato l’Agenzia, non ammettono interpretazioni estensive.
Il caso
La risoluzione Ade tratta del caso di un contribuente che ha ricevuto in donazione dalla madre un immobile nel 2012. Sull’immobile sono stati realizzati interventi di riqualificazione energetica agevolati con il Superbonus 110%, conclusi nel dicembre 2024. L’unità abitativa non è mai stata utilizzata come abitazione principale né dal proprietario né da un suo familiare.
In vista di una possibile vendita nel 2025, il proprietario ha chiesto all’Agenzia se la plusvalenza generata dalla cessione debba essere sottoposta a tassazione. A suo parere no perché la madre aveva a sua volta ricevuto l’appartamento per successione, rientrando così nei casi di esclusione. Di parere contrario l’Agenzia.
Donazione e successione non sono equiparabili
Nella risposta si legge infatti che la donazione non può essere in ogni caso equiparata alla successione ai fini dell’esenzione dalla tassazione delle plusvalenze. Il legislatore, infatti, ha previsto espressamente l’esclusione solo per gli immobili “acquisiti per successione”, senza estendere il beneficio ad altre forme di trasferimento a titolo gratuito come la donazione.
Nel caso specifico, l’immobile è stato ricevuto dal contribuente tramite donazione e non per successione. Risulta quindi irrilevante il fatto che la madre avesse a sua volta acquisito l’immobile per successione: ciò che conta è la modalità con cui l’attuale proprietario, che ha eseguito gli interventi Superbonus, ha ottenuto la proprietà del bene. L’eccezione si verifica esclusivamente in capo al soggetto che cede l’immobile, non in capo ai precedenti proprietari.
Inoltre, l’immobile non è mai stato adibito ad abitazione principale, quindi non è possibile fare appello neppure alla seconda causa di esclusione prevista dalla norma. A questo proposito l’Agenzia ricorda anche che con la circolare n. 13/2024 era stato ulteriormente chiarito che la tassazione si applica alla prima cessione dell’immobile oggetto di Superbonus, indipendentemente da chi abbia eseguito i lavori, dalla percentuale di detrazione spettante o dalla modalità di fruizione dell’incentivo.
Di conseguenza se il proprietario intende vendere pagherà le tasse sul guadagno senza alcuna possibilità di alternativa.
Il calcolo della plusvalenza (con esempio)
Per determinare l’importo della plusvalenza tassabile si applica l’articolo 68 del Tuir. Nel caso di immobili ricevuti per donazione, il valore di acquisto da considerare è quello sostenuto dal donante, opportunamente incrementato dei costi inerenti. Tuttavia, per le spese relative agli interventi agevolati con Superbonus esistono limitazioni specifiche.
Se i lavori si sono conclusi da meno di cinque anni e il contribuente ha fruito della detrazione al 110% mediante cessione del credito o sconto in fattura, queste spese non possono essere considerate nel calcolo della plusvalenza. Se invece sono trascorsi più di cinque anni dalla conclusione degli interventi, è possibile considerare il 50% delle spese sostenute per i lavori agevolati.
Nel caso di immobili ricevuti per donazione, come detto, il valore di acquisto da considerare è quello sostenuto dal donante, opportunamente incrementato dei costi inerenti. Se il donante aveva a sua volta ricevuto l’immobile per successione, il valore di riferimento è quello dichiarato o definito nella denuncia di successione.
Un esempio: il padre riceve un immobile per successione nel 2010, con valore dichiarato di 100.000 euro. Nel 2012 lo dona al figlio, che nel 2024 esegue lavori con Superbonus e nel 2025 vende a 300.000 euro. La plusvalenza tassabile sarà di 200.000 euro, calcolata sulla differenza tra prezzo di vendita e valore della successione originaria, non potendo scontare nessun costo, visto che la vendita avviene prima dei cinque anni dal termine dei lavori.
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