Decreto Salva-Casa: analisi critica e tecnica delle implicazioni per il mercato immobiliare

Pur con le sue potenzialità di sblocco del mercato immobiliare, il Piano Salva-Casa non è privo di criticità e solleva diverse questioni tecniche che meritano un’attenta riflessione

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Il decreto “Salva Casa” (Dl 69/2024), recentemente pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 30 maggio 2024, ha iniziato il suo iter parlamentare e sarà discusso in commissione Ambiente della Camera l’11 giugno 2024.

Questo provvedimento introduce significative novità nel campo della semplificazione edilizia e urbanistica. Pur con le sue potenzialità di sblocco del mercato immobiliare, non è privo di criticità e solleva diverse questioni tecniche che meritano un’attenta riflessione​.

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Indice

Fine della doppia conformità per le difformità parziali, le criticità

Una delle innovazioni più rilevanti del decreto è l’eliminazione della doppia conformità per le difformità parziali.

Prima del decreto, per sanare un’opera edilizia era necessario che fosse conforme sia alle normative vigenti al momento della costruzione sia a quelle attuali. Ora, è sufficiente che l’intervento sia conforme alle norme attuali. Questo semplifica notevolmente il processo di regolarizzazione edilizia, eliminando un ostacolo significativo per molte proprietà.

Tuttavia, questa modifica solleva preoccupazioni riguardo alla possibile proliferazione di abusi edilizi non gravi, che potrebbero essere sanati con troppa facilità, indebolendo così il rigore normativo e la disciplina urbanistica.

Semplificazione dello stato legittimo, le incertezze giuridiche

Il decreto semplifica la procedura per attestare lo stato legittimo degli immobili. Non sarà più necessario ricostruire tutta la catena dei titoli edilizi, ma basterà fare riferimento all’ultimo titolo depositato. Questo elimina un importante ostacolo burocratico, specialmente per gli interventi edilizi che hanno subito molteplici modifiche nel corso degli anni.

Nondimeno, questa semplificazione potrebbe creare incertezze giuridiche se non accompagnata da un sistema robusto di verifica e controllo da parte delle amministrazioni comunali, rischiando di legittimare situazioni di irregolarità formale.

Estensione dell’edilizia libera e difformità non controllate

L’ampliamento del campo dell’edilizia libera è un altro punto chiave del decreto.

Interventi come l’installazione di vetrate panoramiche amovibili e tende da sole non richiederanno permessi specifici. Questa misura è volta a facilitare le piccole modifiche migliorative che non incidono strutturalmente sugli edifici.

Però, l’estensione indiscriminata dell’edilizia libera potrebbe portare a un abbassamento degli standard qualitativi delle costruzioni e a un aumento delle difformità non controllate, con potenziali ripercussioni sulla sicurezza e l’estetica urbana.

Cambi di destinazione d’uso e il rischio di disomogeneità funzionali

La semplificazione dei cambi di destinazione d’uso, consentendo trasformazioni senza opere edilizie, rappresenta un’opportunità per adattare gli spazi urbani alle esigenze attuali.

Tuttavia, questa misura pone interrogativi sull’impatto urbanistico a lungo termine, soprattutto se i Comuni non adottano piani regolatori adeguati per gestire questi cambiamenti.

Il rischio è quello di creare una disomogeneità funzionale negli spazi urbani, compromettendo la coerenza e la pianificazione territoriale.

Implicazioni per il mercato immobiliare: aumento dell’offerta e rischio di qualità inferiore

Le modifiche introdotte dal decreto hanno il potenziale di sbloccare il mercato immobiliare, favorendo la regolarizzazione degli immobili e aumentando la loro vendibilità.

Malgrado ciò, l’incremento dell’offerta potrebbe riguardare prevalentemente le cosiddette “mini-case”, di qualità non elevata, rivolte agli acquirenti più in difficoltà con il credito.

Questo segmento del mercato potrebbe vedere un aumento delle transazioni, ma con una ricaduta complessiva minima sul mercato immobiliare generale, mantenendo inalterati i problemi strutturali di accessibilità e qualità abitativa.

Incertezza nella conversione parlamentare scoraggia investimenti immobiliari

Un ulteriore elemento di incertezza riguarda le possibili modifiche durante l’iter di conversione parlamentare. Le norme potrebbero essere ulteriormente ritoccate, rendendo ancora più complesso il quadro regolatorio per proprietari e operatori del settore.

Questo crea un clima di instabilità normativa che può scoraggiare gli investimenti e complicare la pianificazione a lungo termine. Seguiremo con attenzione i lavori parlamentari.

Considerazioni finali

Il decreto “Salva Casa” rappresenta un tentativo significativo di semplificare le normative edilizie e di sbloccare il mercato immobiliare. Tuttavia, presenta anche numerose criticità che devono essere attentamente monitorate.

È fondamentale che le amministrazioni locali e i professionisti del settore edilizio adottino un approccio prudente e rigoroso nella sua attuazione, per evitare che le semplificazioni normative portino a un abbassamento degli standard qualitativi e a un aumento delle irregolarità edilizie. Solo così si potrà garantire che le riforme producano effetti positivi duraturi, contribuendo a un mercato immobiliare più dinamico e a città più vivibili e sicure.

Articolo di Mirco Mion, Presidente AGEFIS

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Redazione Tecnica

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