Categorie catastali immobili: guida per tecnici e privati cittadini

Le categorie catastali degli immobili in Italia costituiscono un elemento fondamentale per la corretta identificazione e classificazione degli stessi. Comprendere queste categorie è essenziale per i professionisti del settore immobiliare, per i professionisti tecnici che intervengono sugli edifici e per i comuni cittadini, soprattutto in caso di compravendita.

In questa breve guida vediamo quali sono le categorie catastali, spiegando il loro significato e l’utilità pratica, e come consultarle.

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Categorie catastali, cosa sono

Le categorie catastali sono un sistema di classificazione degli immobili utilizzato dall’Agenzia delle Entrate per fini fiscali e amministrativi. Ogni immobile è assegnato a una categoria specifica in base alle sue caratteristiche e alle sue destinazioni d’uso.

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Categorie Catastali Principali

Le categorie catastali vengono classificate in gruppi:

• Immobili a destinazione ordinaria: Gruppo A, B, C
• Immobili a destinazione speciale: Gruppo D
• immobili a destinazione particolare: Gruppo E
• Categorie Fittizie: Gruppo F

A – Abitazioni

Questa categoria include le unità immobiliari destinate ad uso residenziale. Appartamenti, case unifamiliari e ville rientrano in questa categoria. In particolare si hanno:

A/1 – Abitazioni di tipo signorile
A/2 – Abitazioni di tipo civile
A/3 – Abitazioni di tipo economico
A/4 – Abitazioni di tipo popolare
A/5 – Abitazioni di tipo ultrapopolare
A/6 – Abitazioni di tipo rurale
A/7 – Abitazioni in villini
A/8 – Abitazioni in ville
A/9 – Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici e storici
A/10 – Uffici e studi privati
A/11 – Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi

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B – Uffici e Studi privati

Edifici destinati ad attività professionali, uffici, studi medici rientrano in questa categoria:

B/l – Collegi e convitti; educandati, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari e caserme
B/2 – Case di cure ed ospedali (quando per le loro caratteristiche risultano comparabili con le unità tipo di riferimento)
B/3 – Prigioni e riformatori
B/4 – Uffici pubblici
B/5 – Scuole, laboratori scientifici
B/6 – Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie, che non hanno sede in edifici della categoria A/9
B/7 – Cappelle ed oratori non destinati all’esercizio pubblico dei culti B/8 – Magazzini sotterranei per deposito derrate

C – Negozi e Botteghe

Qui sono inclusi gli immobili utilizzati per attività commerciali come negozi, botteghe e attività artigianali:

C/l – Negozi e botteghe
C/2 – Magazzini e locali di deposito
C/3 – Laboratori per arti e mestieri
C/4 – Fabbricati e locali per esercizi sportivi
C/5 – Stabilimenti balneari e di acque curative
C/6 – Stalle, scuderie, rimesse e autorimesse
C/7 – Tettoie chiuse o aperte

D – Opifici e Capannoni

Questa categoria comprende immobili industriali, fabbriche e capannoni destinati alla produzione:

D/1 – Opifici
D/2 – Alberghi e pensioni
D/3 – Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili
D/4 – Case di cura ed ospedali (quando per le loro caratteristiche non sono comparabili con le unità tipo di riferimento)
D/5 – Istituti di credito, cambio ed assicurazione (quando per le loro caratteristiche non sono comparabili con le unità tipo di riferimento)
D/6 – Fabbricati e locali per esercizi sportivi (quando per le loro caratteristiche non sono comparabili con le unità tipo di riferimento)
D/7 – Fabbricati costruiti o adattati per speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni
D/8 – Fabbricati costruiti o adattati per speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni
D/9 – Edifici galleggianti o sospesi, assicurati a punti fissi al suolo: ponti privati soggetti a pedaggio
D/10 – Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole

E – Magazzini e Locali di deposito

Edifici utilizzati per lo stoccaggio e il deposito di merci rientrano in questa categoria:

E/1 – Stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi ed aerei
E/2 – Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio
E/3 – Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche
E/4 – Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche
E/5 – Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze
E/6 – Fari, semafori, torri per rendere l’uso pubblico l’orologio comunale
E/7 – Fabbricati destinati all’uso pubblico dei culti
E/8 – Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri, e le tombe di famiglia
E/9 – Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E.

F – Terreni edificabili

Terreni su cui è possibile costruire nuovi edifici sono assegnati a questa categoria:

F/1 – Area urbana
F/2 – Unità collabente
F/3 – Unità in corso di costruzione
F/4 – Unità in corso di definizione
F/5 – Lastrico solare
F/6 – Fabbricato in attesa di dichiarazione
F/7 – Infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione

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Come consultare le categorie catastali

Per conoscere la categoria catastale di un immobile è possibile consultare il Catasto presso l’Agenzia delle Entrate o online tramite il sito ufficiale. Il sito dell’Agenzia delle Entrate rende disponibili i seguenti servizi:

• Visura catastale online
• Risultanze catastali
• Consultazione rendite catastali

Recentemente è stata introdotta anche la possibilità di correggere direttamente online eventuali errori relativi ai dati catastali, ne abbiamo parlato in questo articolo

In alternativa, è possibile richiedere la categoria catastale anche presso il Comune di appartenenza dell’immobile.

Categorie catastali, implicazioni fiscali e urbanistiche

Ogni categoria catastale comporta diverse implicazioni fiscali e urbanistiche. Ad esempio, le abitazioni (Categoria A) possono godere di agevolazioni fiscali rispetto ad altri tipi di immobili. Inoltre, l’Imposta Municipale Unica (IMU) è strettamente legata alle categorie catastali degli immobili: le aliquote dell’IMU variano in base alla categoria catastale a cui appartiene un immobile.

La conoscenza di queste implicazioni è cruciale durante transazioni immobiliari o per valutare l’adeguatezza di un immobile alle proprie esigenze.

Consigli Pratici per i Privati Cittadini

Per i privati cittadini, è consigliabile esaminare attentamente la categoria catastale prima di acquistare una proprietà. Questa informazione fornisce indicazioni sulle tasse da pagare e sulle possibili restrizioni urbanistiche. In caso di dubbi, è sempre utile consultare un esperto del settore immobiliare o un tecnico.

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Immagine: iStock/AndreyPopov