Lettere di compliance e controlli Superbonus: quando la rendita catastale deve essere aggiornata?

Introduzione al calcolo della rendita catastale: perché è importante parlarne

Perché stiamo parlando di come si calcola la rendita catastale? Lo stiamo facendo perché quando si parla di lettere di compliance per indurre il cittadino a valutare se il Superbonus ha inciso sul valore del proprio immobile significa che ci stanno chiedendo di valutare se a seguito di questi lavori di riqualificazione vi può essere stato un cambio del valore della rendita catastale. Ma se abbiamo detto che il valore della rendita è tabellare, come può un lavoro di ristrutturazione incidere sul calcolo della stessa?

Per rispondere a questa domanda, che poi è quella cruciale in questa situazione, bisogna scendere ancora più nel dettaglio del meccanismo di calcolo della rendita catastale e mi scuserete se questo post apparirà troppo tecnico: cercherò di semplificare al massimo. Forse è ideale partire con un esempio.

Prendiamo la visura catastale di una abitazione, anche la nostra: vi troveremo indicati una serie di dati all’apparenza casuali ma che non lo sono affatto. Ogni unità immobiliare è individuata anzitutto da quattro coordinate catastali che lo identificano in modo totalmente univoco. Il primo è il comune di appartenenza; il secondo è il numero di foglio di mappa, in quanto il territorio di ogni comune è diviso in un numero variabile di fogli tutti più o meno della stessa grandezza (dunque il numero di fogli dipende dall’estensione territoriale del comune); il terzo è la particella, ovvero se parlassimo di terreni coltivabili, sarebbe il singolo appezzamento di terreno: nelle città, su questi appezzamenti di terreno sono posizionati i fabbricati; l’ultimo è il numero di subalterno, che identifica le singole unità all’interno della particella (alcune unità immobiliari possono non avere il subalterno, ad esempio le ville singole). Queste coordinate identificano la nostra casa e la distinguono da tutte le altre nel medesimo fabbricato.

Dopo questi quattro valori, troviamo i dati di classamento, e questi sono quelli determinanti ai fini del calcolo della rendita: anzitutto, la categoria: se parliamo di abitazioni molto probabilmente troveremo A/2 o A/3, se invece fosse un villino potrebbe essere A/7; le diverse categorie servono ad inquadrare la tipologia generale dell’immobile (casa civile, casa popolare, abitazioni in villini, etc) ai fini della determinazione della base dell’estimo catastale. La categoria di appartenenza non cambia al variare di interventi di riqualificazione, salvo casi molto particolari di interventi sugli interi fabbricati, ma sono casi limite, dunque non è alla categoria che dobbiamo andare a guardare nella valutazione dell’eventuale incremento di valore a seguito di superbonus.

Dopo la categoria, troveremo la consistenza, ovvero la dimensione dell’unità immobiliare utile ai fini catastali. La consistenza viene determinata in modo diverso a seconda del gruppo di categorie a cui appartiene l’unità immobiliare: ad esempio le unità del gruppo A, a cui appartengono tutte le unità residenziali e gli uffici, hanno come base il vano utile: sulla vostra visura catastale potreste trovare che il vostro appartamento ha una consistenza ad esempio di 4,5 vani, calcolati non contando materialmente il numero degli ambienti in cui è diviso l’immobile quanto piuttosto con un calcolo che, sì, parte dal numero degli ambienti ma a cui si applicano dei ragguagli correttivi (ad esempio bagni e corridoi valgono un terzo di vano, ma il tutto va arrotondato alla mezza unità).

Il numero dei vani può cambiare se facciamo opere di diversa distribuzione degli spazi interni, dunque in interventi di riqualificazione superbonus che non siano intervenuti sugli spazi interni (è difficile che lo sia), la consistenza immobiliare non cambierà, a meno che non era sbagliata fin dall’origine ed allora va corretta a prescindere dalle opere di efficientamento. Dunque anche il valore della consistenza salvo casi anche qui molto specifici e particolari non può essere influenzato da eventuali lavori di riqualificazione energetica o sismica.

Prima di passare all’ultimo valore, che è quello che realmente interessa in questo discorso, è utile spendere due parole sul dato della superficie catastale che trovate nella vostra visura: questo dato è riportato ai soli fini statistici e per dare una indicazione al cittadino di quello che è orientativamente il dato della dimensione immobiliare, calcolata in base ai valori che il professionista che ha redatto l’ultima variazione catastale ha determinato in base alle effettive dimensioni dell’immobile. Non è un valore che incide sul calcolo della rendita catastale, ma è solamente un dato che è riportato a fini statistici o di orientamento in caso di compravendita. Tuttavia, questo valore può effettivamente cambiare in sede di esecuzione di lavori di efficientamento che abbiano riguardato la geometria dell’involucro esterno, come ad esempio la realizzazione di un cappotto termico esterno: modificando gli spessori murari esterni, può cambiare il criterio geometrico di determinazione della superficie catastale. Benché come detto questa non influenzi direttamente il calcolo della rendita, che rimane legata al numero dei vani catastali (sempre nel caso degli immobili del gruppo A), è un valore che può incidere sulla determinazione del prezzo di mercato. Per contro, è anche vero che difficilmente un cappotto termico può produrre un aumento significativo del valore della superficie, salvo casi particolari in cui la geometria del cappotto è particolarmente complessa oppure nel caso in cui vi erano pregressi errori nella rappresentazione grafica dell’immobile – purtroppo frequenti – tali per cui, andando ad aggiornare ad oggi la consistenza geometrica, ne risultano scostamenti maggiori. Ad ogni modo le eventuali variazioni, anche di una certa entità, del valore della superficie catastale non devono né far insospettire né devono far preoccupare: basterà rivolgersi al proprio tecnico di fiducia per avere un parere nel caso di eventuali dubbi.

La classe catastale e la sua centralità nella questione

L’ultimo dato che incide sulla determinazione della rendita catastale è la classe: questo è un valore in effetti astratto e non legato direttamente alla geometria o alla consistenza dell’immobile, ma è oggettivamente l’unico parametro che ha dei margini di aleatorietà e che il tecnico deve usare per valutare se le caratteristiche specifiche dell’unità immobiliare la collocano verso la fascia alta (in tal caso il valore della classe sarà elevato) o verso quella bassa. Ogni zona censuaria ha delle tariffe d’estimo diverse per ciascuna classe e per ciascuna categoria, dunque incrementando il valore della classe crescerà anche la rendita catastale, anche mantenendo fissi la categoria e la consistenza: generalmente, non ci sono più di 10 classi per ciascuna categoria – anzi generalmente ce ne sono molto meno -, ma dipende molto dalla zona censuaria, dalla varietà del mercato immobiliare nella zona, dall’ampiezza del territorio di riferimento. Dunque in estrema sintesi, la classe è l’unico parametro che può essere determinante nel discorso che stiamo facendo in questo post: tutto si traduce, dunque, nel capire se l’intervento di superbonus può incidere sul valore di mercato e se questo incremento deve essere tradotto in un incremento della classe.

Per modificare la classe di un immobile occorre presentare un DOCFA a firma di un tecnico professionista abilitato all’esercizio della professione: in linea di massima, questo DOCFA dovrebbe essere a firma del tecnico che ha eseguito la direzione lavori del cantiere superbonus, ma non è contrario ai principi della norma se viene firmato anche da altro tecnico: la cosa essenziale, però, è che la verifica dell’incidenza del valore delle opere di superbonus venga effettuata dal tecnico che ha eseguito la progettazione e/o la direzione lavori delle opere perché solo questi ha gli strumenti per determinare l’impatto delle opere sul valore dell’immobile. Cosa ancora più importante da chiarire è che il DOCFA è una istanza che deve essere presentata dal proprietario dell’immobile: il tecnico può e deve compilare la parte tecnica e la planimetria, ma non può inviare una denuncia di variazione senza il consenso del proprietario: se un proprietario si rifiuta di presentare la variazione, il tecnico semplicemente non può fare nulla se non comunicare al committente una sorta di “scarico di responsabilità”. Tuttavia, in caso di inerzia da parte del proprietario in casi accertati di aumento del valore, l’agenzia delle entrate può procedere d’ufficio all’adeguamento del classamento: il problema in questo caso è che l’ufficio farà come vuole, mentre invece se la denuncia è spontanea da parte del proprietario almeno vi è la possibilità di valutare con maggiore ponderazione se l’incremento è dovuto ed in che entità.

Sull’aspetto dell’incremento del valore commerciale ci torneremo in conclusione: per ora torniamo a concentrarci sulla classe catastale. Dicevamo, questa è determinata sempre con valori tabellari, dunque aumentare di un solo numero la classe significa avere uno scatto della rendita di un valore fisso, che può non essere proporzionale all’effettivo eventuale incremento di valore che l’immobile ha subito con il superbonus: questo è il vero limite di tutta l’operazione. Può esservi peraltro il caso in cui l’immobile si trovi già nella classe massima possibile per quella specifica zona censuaria, ed in questo caso l’immobile sarà praticamente protetto da ogni rivalutazione perché non sarà possibile attribuire classi maggiori.

Il modo più semplice per valutare la rendita e visualizzare le variazioni in base alla classe è utilizzare l’applicativo DOCFA distribuito gratuitamente dall’Agenzia delle Entrate ed effettuare lì dentro le varie valutazioni inserendo di volta in volta una classe diversa partendo dai dati di categoria e consistenza già preesistenti nell’immobile. Il DOCFA è un programma che noi tecnici conosciamo molto bene ma che per una persona che si occupa di altro nella vita può risultare particolarmente ostico ed oscuro.

Della classe catastale va peraltro detto che non è scontato che quella attuale del nostro immobile sia quella “giusta”: purtroppo i classamenti su cui lavoriamo oggi sono stati fatti anni se non decenni addietro, seguendo logiche ad oggi non più ricostruibili a posteriori. Può darsi che ci siano immobili con caratteristiche del tutto rispettabili che si trovano nella classe più bassa di tutte, come per contro può capitare un fabbricato messo male dal punto di vista della fruibilità con classi molto elevate: non dovremmo stare qui a giudicare chi ha eseguito i classamenti nel passato ma quello delle classi inadeguate può rappresentare un problema non da poco, perché un Superbonus fatto su un immobile che si trova in una classe bassa può temere un notevole incremento dei valori già solo attribuendo una classe effettivamente coerente con lo stato di fatto, al di là degli efficientamenti eseguiti.

La cosa consigliabile è quella di eseguire una valutazione dei vari classamenti presenti nei fabbricati limitrofi a quello in valutazione e vedere le medie delle rendite catastali, intanto per capire se i classamenti attuali sono effettivamente adeguati oppure no.

Come determinare l’eventuale aumento di valore

Fin qui abbiamo visto da un punto di vista prettamente tecnico come poter operare per eseguire un adeguamento della rendita: si presenta sostanzialmente un nuovo DOCFA, le cui caratteristiche suggerite verranno trattate nell’ultimo paragrafo di questo post. Dobbiamo ora valutare la questione essenziale, cioè come si determina l’eventuale incremento del valore. Anzitutto, bisogna scindere i due valori: quello catastale da quello di mercato. Quando l’Agenzia delle Entrate parla di incremento di valore si riferisce a quello di mercato, perché il valore catastale ne è in qualche modo un riflesso, anche se come visto si tratta di un valore fittizio e non direttamente confrontabile. Sul perché in catasto non siano indicati i valori reali degli immobili si potrebbe discutere per ore: lasciamo la questione ad un altro eventuale post dedicato.

A parere di chi scrive l’eventuale incremento di valore deve essere valutato in funzione dell’efficientamento energetico atteso: dato che il consumo energetico rappresenta un costo, se l’edificio è stato oggetto di efficientamento, questo costo nel futuro sarà inferiore: dunque un primo parametro di calcolo è valutare quanto è questo risparmio ed attualizzare quel valore ad oggi. Tale valore sarà pari all’incremento economico del valore. Tuttavia, occorrerà necessariamente valutare anche eventuali ulteriori e maggiori costi futuri che il fabbricato potrà subire a causa dell’efficientamento energetico: ad esempio se si sono installati impianti complessi in sostituzione di un semplice impianto a caldaia preesistente, potrebbero prevedersi maggiori costi di manutenzione dovuti alla maggiore complessità; oppure in caso di cappotto termico realizzato all’esterno, in genere questi offrono una superficie esterna più delicata rispetto a quelle originarie che potrebbero determinare maggiori costi futuri di manutenzione per interventi di riqualificazione. È comunque essenziale che queste valutazioni vengano fatte sulla base di quanto effettivamente realizzato e progettato, dunque il tecnico più idoneo per queste valutazioni è senz’altro il progettista dell’intervento Superbonus, o anche il direttore lavori.

Purtroppo, e qui veniamo al vero grande problema di tutta questa questione, non ci sono criteri semplificati per eseguire queste valutazioni di incremento di valore, quindi nei fatti sia i tecnici sia l’Agenzia delle Entrate si troveranno ad operare “al buio” trovandosi di fronte a procedure complesse cui solo i professionisti che si sono formati specificamente sulla valutazione immobiliare possono districarsi: immagino che l’ufficio prevederà una sorta di vademecum per il calcolo del valore in modo tale da standardizzare il processo di valutazione, ma questo non potrà comunque prescindere da considerazioni reali ma necessariamente anche teoriche, perché comunque la disciplina della stima del valore immobiliare è molto varia e complessa, che si presta a standardizzazione ma entro certi limiti: tutto ciò per dire che è elevato il rischio che tutto finisca in una procedura inutilmente farraginosa e che produrrà incrementi catastali talvolta illogici.

Una volta stabilito un criterio di valutazione, di cui appunto si vedrà se verranno pubblicate delle linee guida, il tutto andrà tradotto in una relazione tecnica che conterrà i risultati. Se, alla fine, ne deriverà un incremento di valore superiore al 15%, allora sarà dovuto un adeguamento della rendita catastale, effettuando un incremento proporzionale della classe.

Perché la soglia del 15%?

L’agenzia parla di soglia del 15% del valore (di mercato) al di sopra della quale scatterebbe l’obbligo di provvedere all’aggiornamento del classamento. Va evidenziato che questo valore non è riportato né nell’art. 1 comma 86 della L. 213/2023 (la norma che ha fatto “scattare l’allarme”) né nel citato DM 701/1994 che è quello che riguarda la procedura DOCFA per come la conosciamo oggi. Tale valore è riportato solamente nel vademecum DOCFA edizione 2022, un documento, peraltro molto ben fatto, con cui l’Agenzia delle Entrate ha voluto sintetizzare e far convergere la più ampia mole di casistiche e istruzioni per la corretta redazione delle istanze di denuncia catastale: solo in questo documento compare questa soglia percentuale, senza che, però, almeno per quanto a conoscenza di chi scrive, vi sia un riferimento diretto ad una norma, che sia una legge o un regolamento, che possa sostenerne la legittimità.

Ciò per dire che potrebbe ritenersi una soglia priva di un fondamento normativo, ma ha comunque senso che ci sia comunque una area di non obbligatorietà perché se non vi fosse, praticamente qualunque intervento edilizio, anche il più banale, potrebbe essere passibile di revisione della rendita.

Suggerimenti ed indicazioni per la presentazione del DOCFA di adeguamento

Mettiamo dunque il caso che avete effettuato una valutazione dell’incremento di valore dell’immobile, e che questo incremento superi la soglia del 15%: a questo punto, è doveroso valutare se effettivamente deve aumentare la rendita catastale. A questo punto attraverso lo stesso applicativo DOCFA messo a disposizione gratuitamente dall’Agenzia delle Entrate è possibile effettuare delle simulazioni e vedere quale classe catastale è più idonea al valore dell’immobile.

A parere di chi scrive, per il DOCFA da presentare è preferibile valutare le seguenti opzioni:

• prima di presentare il DOCFA è opportuno eseguire una ricerca per capire che tipo di classamento hanno i fabbricati limitrofi a quelli di interesse: la classe viene spesso determinata seguendo logiche ad oggi non più ricostruibili e non è raro trovare fabbricati assolutamente identici accatastati in modo diverso e con classi, e talvolta pure categorie, del tutto differenti. La stima deve essere comunque una comparazione, dunque dobbiamo anzitutto capire se la classe che attualmente ha l’immobile su cui dobbiamo operare è effettivamente giusta oppure no, perché già se fosse sovrastimata, potremmo rispondere all’Agenzia che la rendita è già adeguata pur in presenza di un incremento del valore commerciale;
• l’istanza deve essere presentata con causale “altre: riqualificazione parti comuni” come specificato nel vademecum DOCFA versione 2022;
• è opportuno specificare in relazione tecnica, o nel campo apposito della descrizione delle note per il classamento proposto, i criteri che hanno portato alla proposta della classe: dato che questi campi prevedono pochissimo spazio, può essere necessario produrre una relazione a parte da allegare al DOCFA al momento dell’invio, e citare la suddetta relazione nello stesso;
• se i lavori sono completati da oltre 30 giorni, il DOCFA andrà in sanzione e la presentazione è soggetta al pagamento della sovrattassa per ravvedimento operoso (può arrivare ad un centinaio di euro circa): la data di fine lavori da inserire difatti è logico che sia quella di effettiva conclusione delle opere, generalmente testimoniata in caso di superbonus dal certificato di collaudo;
• la procedura DOCFA presuppone necessariamente la redazione di una nuova planimetria dell’immobile: è importante che il tecnico esegua il rilievo dell’unità immobiliare, con particolare attenzione rivolta agli spessori dei muri perimetrali che, come già detto, incide sul calcolo della superficie catastale;

ricordate che mediante il DOCFA si “propone” un classamento: tale proposta viene valutata dall’ufficio e può essere oggetto di rettifica sia in rialzo, sia in ribasso. Se l’ufficio dovesse aumentare la rendita dopo la presentazione del DOCFA dovrete valutare se fare ricorso o se presentare istanza di autotutela: per questo motivo è importante fornire una ampia giustificazione al proprio operato, in modo tale che in caso di ricorso o di autotutela si possano già citare gli stessi elementi che furono allegati all’invio iniziale, dimostrando così di aver operato in modo lineare e logico.

Cosa fare se l’incremento di valore di mercato è entro il 15%

Se, al contrario del paragrafo precedente, fatte le dovute verifiche ne dovesse risultare che l’incremento di valore, pur esistente, è inferiore alla soglia, allora ha senso rispondere alla lettera di Compliance allegando la relazione del proprio tecnico che giustifica il fatto che si è entro la soglia e che quindi non è dovuto nessun adeguamento della rendita.

Anche in questo caso è opportuno sviluppare nella relazione anche una comparazione con i classamenti degli altri edifici della zona, al fine di comprendere se la classe attuale dell’unità immobiliare non fosse già adeguata.

Conclusioni

Come forse si è compreso leggendo il presente testo, l’ambito in cui si dovrà operare è molto scivoloso ed incerto, in quanto sono non direttamente comparabili le rendite catastali con i valori di mercato degli immobili. Inoltre, gli stessi classamenti non sono omogenei nel territorio e la classe che, come visto, è l’unico parametro in cui ha senso operare per adeguare la rendita in caso di interventi superbonus, in passato veniva attribuita con criteri che ad oggi non sono più ricostruibili o che potrebbero apparire non più congrui con la situazione di mercato attuale.

Se posso dare un consiglio ai tecnici che si troveranno ad operare su questi temi, consiglio la massima diligenza nei ragionamenti, in modo tale che le conclusioni delle proprie valutazioni siano il meno attaccabili possibile; ai proprietari a cui dovessero arrivare queste lettere di Compliance posso suggerire anzitutto di non farsi prendere dal panico ma di contattare il tecnico che si è occupato del Superbonus chiedendo una valutazione sull’incremento dei valori immobiliari.

Se posso anche azzardare un suggerimento all’Agenzia delle Entrate, potrebbe essere saggio predisporre un documento che possa offrire una guida alla determinazione dei valori immobiliari utilizzando criteri semplificati per determinare gli incrementi di valore, altrimenti si rischia di andare tutti per la propria strada senza incontrarsi mai (se non dinanzi alla Commissione Tributaria).