Stato legittimo ieri e oggi. Con il decreto Salvini si ampliano i casi in cui non è più necessaria la SCIA in sanatoria quando la pianta catastale e lo stato dei fatti non coincidono.
Grazie all’innalzamento dei limiti per le tolleranze esecutive nella gran parte dei casi ora è sufficiente la dichiarazione asseverata del tecnico.
E sarà questa l’unica spesa da mettere in conto, senza pagare sanzioni.
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Le Tolleranze Edilizie dopo il Salva Casa (legge 105/2024) – eBook in pdf
Una delle innovazioni più rilevanti al concetto di tolleranze apportate con il Decreto Salva-Casa D.L. 69/2024 convertito con L. 105/2024 è l’innalzamento delle soglie di tolleranza costruttiva, in modo differenziato in funzione della dimensione dell’unità immobiliare. Ma i confini applicativi sulle tolleranze costruttive sono più ampi e modificano in modo significativo l’impianto del Testo Unico delle Costruzioni.L’eBook affronta in maniera approfondita il tema, fornendo indicazioni operative e interpretative per risolvere i problemi applicativi della nuova norma, il tutto corredato da alcune tabelle di sintesi, utilissime per la pratica lavorativa.Claudio BelcariDirigente comunale, docente, Università, ANCI, Ordini/Collegi professionali, autore di libri, pubblicazioni e consulente tecnico
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Il nuovo regime delle tolleranze costruttive
Il decreto conferma di base il concetto delle tolleranze costruttive ossia lo scostamento di altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari rispetto al progetto, precisando poi espressamente che rientrano in questa categoria:
- il minore dimensionamento dell’edificio;
- la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
- le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni;
- la difforme ubicazione delle aperture interne;
- la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria;
- gli errori progettuali corretti in cantiere;
- gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.
Quanto alla variazione percentuale accettabile con il decreto si è passati da un limite uguale per tutti ad uno differenziato in base alla grandezza dell’immobile, per cui oggi queste differenze non sono più considerate violazione edilizia se contenute entro un limite del:
- 2% per gli immobili con superficie utile superiore a 500 mq;
- 3% per gli immobili con superficie utile tra i 300 e 500 mq;
- 4% per gli immobili con superficie utile tra i 100 e 300 mq;
- 5% per gli immobili con superficie inferiore a 100 mq.
Precisato anche che ai fini del computo della superficie utile si tiene conto della sola superficie assentita con il titolo edilizio che ha abilitato la realizzazione dell’intervento, al netto di eventuali frazionamenti dell’immobile o dell’unità immobiliare eseguiti nel corso del tempo.
Finestre, porte, tramezzi
Nel rispetto di questi parametri, dunque, per poter vendere un appartamento che presenta difformità che restano entro i limiti appena visti non sarà più necessario sanare l’irregolarità effettuando un intervento edilizio per riportare a norma l’immobile.
In pratica, ad esempio, se ci si trova con una stanza da letto più piccola di qualche decina di centimetri a causa di un tramezzo, oppure di fronte ad una porta spostata verso il fondo della stanza o con un muretto di divisione non previsto nel progetto originario, sarà sufficiente la relazione del tecnico per attestare lo stato legittimo se occorre fare nuovi interventi o se si vuole vendere l’immobile
Una semplificazione che viene incontro innanzitutto a chi ha comprato una casa costruita nel primo dopoguerra, quando era più facile per i costruttori aggiornare il progetto in corso d’opera senza effettuare le pratiche comunali. Non è raro trovare, ad esempio, tutti i balconi di una facciata lievemente più grandi del progetto, anche solo di qualche decina di centimetri, perché il costruttore dell’epoca si era via via allargato, oppure tramezzi non previsti messi su all’ultimo per cambiare la disposizione degli ambienti o rientranze nel muro trasformate in sgabuzzini con tanto di porta.
Quanto si risparmia
Fino a ieri, dunque, in queste situazioni era necessario ricorre alla SCIA in sanatoria per regolarizzare l’appartamento rispetto al progetto originario, anche eventualmente effettuando i relativi interventi edilizi. In queste situazioni era necessario preventivare una serie di prestazioni con costi medi quali:
- rilievo stato di fatto ed elaborazioni grafiche: 300 – 800 euro;
- informative, ricerche e verifiche documentali: 100-200 euro;
- relazione tecnica: 250 -500 euro;
- SCIA in sanatoria: 1000 – 2000 euro a seconda del tipo di intervento;
- intervento edilizio per ripristino/eliminazione abuso: 1.500 – 5.000 euro a seconda del tipo di intervento;
- pratiche catastali: 350-500 euro.
Cifre che oggi si risparmiano, insieme alle sanzioni, in quanto per attestare lo stato legittimo a fronte di irregolarità entro i (nuovi) limiti basta la relazione tecnica asseverata.
Certo restano ancora dei punti da chiarire, a partire da quello della difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria, ma per questo bisognerà attendere il passaggio parlamentare del decreto.
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