Il loft è inteso come un’abitazione derivata dalla riconversione di una struttura industriale o un vecchio laboratorio di ampie dimensioni e con altezze interne superiori alla norma (spesso in vecchi cortili di case popolari di inizio Novecento), priva di parete divisorie e con una buona illuminazione.
Nelle grandi città si è assistito a una corsa all’acquisto ritenendolo un investimento a basso costo per una grande metratura.
Vediamo cosa risponde Il Sole 24 Ore al quesito sul tema, analizzato da Giorgio Raniero Amendola sullo speciale “Casa comprare vendere affittare, l’impatto del Superbonus”.
Ecco cosa succede nei casi di acquisto e in che cosa bisogna stare attenti.
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Verificare la destinazione d’uso dell’immobile e la previsione del piano di governo del territorio
La prima cosa importante è verificare la destinazione d’uso dell’immobile. Il loft a uso abitativo é in classe A, ha i requisiti del tradizionale alloggio e i vantaggi di un’abitazione di grandi dimensioni. Al momento della compravendita il venditore deve esibire il titolo edilizio che attesta il cambio d’uso da industriale a residenziale con opere e la successiva dichiarazione di agibilità/abitabilità. La mancanza del titolo edilizio non preclude la vendita, ma occorre una preventiva verifica circa la possibilità del cambio d’uso, ovvero se è previsto dal piano di governo del territorio vigente. I nuovi piani di governo del territorio in molti casi permettono le trasformazioni urbane da industriale a residenziale se esistono i seguenti requisiti:
- Presenza di vespaio areato;
- Adeguamento alle normative igienico-sanitarie e degli impianti termici agli attuali standard, compresa la verifica della ex legge 10.
È consigliabile una semplice verifica visiva iniziale: se l’immobile ha i muri perimetrali di buona dimensione, non un semplice tavolato, se gli infissi e i serramenti sono di notevole spessore e qualità, allora si tratta di una trasformazione “pensata”.
Una volta verificati e certificati questi requisiti, l’immobile è considerato agibile per uso residenziale e acquistabile in categoria A.
Al contrario se il venditore si presenta con una lettera “cambio d’uso senza opere edilizie” c’è il forte rischio che il loft non sia abitabile.
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Cosa succede in questo caso?
Nel caso in cui il nuovo proprietario voglia cambiare il bagno e lo vuole ingrandire presenta un nuovo titolo edilizio: il comune richiede che siano verificate le caratteristiche sopra citate.
A questo punto è necessario un tecnico che attesti la presenza di un vespaio, la bontà del terreno sottostante che non deve risultare contaminato da residui di precedenti lavorazioni e che tutto l’immobile abbia tutti i requisiti per essere dichiarato residenziale.
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Le operazioni per il cambio d’uso inoltre non sempre sono gratuite. Se il Pgt o il regolamento edilizio del comune non permette e non prevede il cambio d’uso, il rischio è quello di trovarsi in un laboratorio dove non è consentito vivere, dove non è permessa l’acquisizione del bene con un mutuo di tipo residenziale, non vi sono agevolazioni fiscali e neppure l’allacciamento ai servizi primari a costi calmierati.
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Per verificare il rispetto delle norme vigenti in un dato arco temporale al fine di stabilire la regolarità dell’immobile (elemento peraltro necessario per poter godere dei Superbonus fiscali).
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Foto di copertina: iStock/alvarez
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